專業(yè)化才是出路“90平米”逼昆明地產(chǎn)變革

“90平米以下建筑面積戶型比例需占70%”的爭(zhēng)論，近期似乎已趨于平靜，但不管昆明最終如何定這個(gè)比例，90平米以下小戶型都勢(shì)必將躋身市場(chǎng)開發(fā)的主流。塵埃落定，開發(fā)商面對(duì)的最直接問題就是如何應(yīng)對(duì)未來變局——如何避免排山倒海的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)？如何創(chuàng)新戶型？如何節(jié)約建安成本？如何銷售推廣？如何在新一輪角逐中笑到最后？

業(yè)界人士認(rèn)為，新政下的開發(fā)商不僅面臨技術(shù)上的創(chuàng)新問題，更應(yīng)該走房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化道路。

90平米做三房卷土重來

對(duì)于新政中規(guī)定的90平方米以下戶型如何定位、創(chuàng)新、配比，以及規(guī)避即將大規(guī)模上市的同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，是擺在開發(fā)商面前最嚴(yán)峻的課題。從目前昆明市場(chǎng)的需求來看，120-140平米的三房?jī)蓮d是消費(fèi)的主流，而市場(chǎng)上大量存在的也是這一面積范圍內(nèi)的三房?jī)蓮d。

云南省設(shè)計(jì)院總建筑師、教授級(jí)高級(jí)建筑師徐鋒認(rèn)為，新政下開發(fā)商已沒有過多的選擇，從市場(chǎng)的角度講，購房者追求大房子的消費(fèi)心理無可厚非，但住120平米或以上的三房?jī)蓮d，一大部分面積浪費(fèi)得很厲害。其實(shí)90平米的三房?jī)蓮d是最適用的，也足以滿足很多普通家庭的需求，同時(shí)也就降低了房?jī)r(jià)，讓中低收入人群可以買得起房，符合政府的要求。徐總的說法是有事實(shí)依據(jù)的，曾在80年代，處長(zhǎng)級(jí)、教授級(jí)才能享受90平米的住房政策，那時(shí)云南90平米三房?jī)蓮d的建筑設(shè)計(jì)水平已經(jīng)達(dá)到了登峰造極的境界，如客廳開間可在4.2-4.5米，主臥可在3.3-3.6米，直到現(xiàn)在住這樣的房子都能滿足需求。

據(jù)了解，目前昆明人購買二手房的時(shí)候，一般都想在同樣面積的住房產(chǎn)品中選擇比較實(shí)用的。所以，購買二手房的人在選擇房源的時(shí)候，多以其住房的功能性為主。這樣，90平米的房子，三室的一般會(huì)更受歡迎一些。專家認(rèn)為，受房?jī)r(jià)持續(xù)走高的限制，今后買房人更關(guān)注房型功能性和實(shí)用性，基本以解決兩代人居住為主，對(duì)單個(gè)房間面積要求不高，通常會(huì)選擇經(jīng)濟(jì)適用、功能完善、設(shè)計(jì)合理的小三室�！�90平米做三房”難說會(huì)卷土重來。

房地產(chǎn)專業(yè)化才是出路

麻雀雖小，五臟俱全。小戶型的開發(fā)成本相對(duì)比大戶型要高，而利潤(rùn)也較差一點(diǎn)。新政之后，這是許多開發(fā)商憂慮的問題。徐鋒認(rèn)為，開發(fā)90平米的小戶型，要想節(jié)約成本，設(shè)計(jì)是關(guān)鍵，如果設(shè)計(jì)不到位，建筑過程中再怎樣精心控制成本都是徒勞的，反過來說，只要設(shè)計(jì)科學(xué)、緊湊，建筑成本相應(yīng)也就降低了。這就同時(shí)要求，開發(fā)商要有遠(yuǎn)見，在前期開發(fā)設(shè)計(jì)中要投入足夠的成本。

俗話說，上有政策，下有對(duì)策。不少業(yè)界人士認(rèn)為，一些開發(fā)商也會(huì)試著從設(shè)計(jì)的角度去打政策上的擦邊球。比如：將兩套面積在90平米以下的房子連為一體（上下或左右），打通中間的非承重隔離墻后即可供一家居住使用；將房子層高提升為5.8米，同時(shí)調(diào)高單價(jià)，業(yè)主裝修時(shí)可自行加裝隔離層，房子由中小戶型一下變?yōu)閺?fù)式結(jié)構(gòu)的大戶型；或者建多層退臺(tái)花園洋房，增加夾層部分和露臺(tái)面積，最后實(shí)現(xiàn)套型面積的合法增大的目的等等。

“這只能是權(quán)益之計(jì)，而非治本之策�！币恍┯羞h(yuǎn)見的開發(fā)商已經(jīng)看到了這一點(diǎn)。他們認(rèn)為，以前的房地產(chǎn)項(xiàng)目拿到地就算是賺了，有的根本是低水平、同質(zhì)化開發(fā)，照抄照般，簡(jiǎn)單復(fù)制�！皩�(duì)于開發(fā)商而言，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，誰能更好地控制成本，誰的產(chǎn)品更人性、產(chǎn)品性價(jià)比更高、更具競(jìng)爭(zhēng)力，誰才能最后勝出�！�

“今后，開發(fā)商單純從戶型上研究不行，已經(jīng)不可能做太多的改變。開發(fā)商的思路應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)變，要向?qū)�業(yè)化方向發(fā)展。比如開發(fā)商的特長(zhǎng)在別墅產(chǎn)品，那就專業(yè)開發(fā)別墅；如果特長(zhǎng)在中小戶型，就應(yīng)專門針對(duì)低收入人群，按經(jīng)濟(jì)適用房的指標(biāo)開發(fā)產(chǎn)品�！痹颇镶�成建筑設(shè)計(jì)有限公司總經(jīng)理何輝的看法讓記者眼前一亮。

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