購(gòu)房千萬(wàn)慎交定金

《紅色樓市》最近經(jīng)常接到讀者關(guān)于定金方面的投訴，許多購(gòu)房糾紛都是圍繞定金產(chǎn)生的。有些購(gòu)房者是沒有考慮清楚就迫不及待交了定金，等考慮清楚后悔了，想退房的時(shí)候才被告知，自己的定金根本無法退回。為什么有的定金不能退回？在購(gòu)房過程中，如何才能避免在定金方面的損失呢？記者日前走訪了國(guó)平律師事務(wù)所主任陳平律師。

現(xiàn)象：定金糾紛不斷

吳女士家住安寧市，前段時(shí)間，昆明某樓盤的售樓人員到安寧去進(jìn)行該樓盤的宣傳，該樓盤的房子價(jià)位很吸引人，在二環(huán)路旁，均價(jià)每平方米僅售2000元多一點(diǎn)。面對(duì)如此優(yōu)惠的價(jià)格，吳女士一家動(dòng)心了，經(jīng)過簡(jiǎn)單的商量，吳女士一家拿出一萬(wàn)元定金當(dāng)場(chǎng)交給售樓人員。上周，吳女士來到昆明，想到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)去了解一下情況，在親戚的帶領(lǐng)下，他們找到了該樓盤的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，讓吳女士心涼了一截，原來，吳女士所選中的該樓盤周邊還未開發(fā)，還是一片荒涼，而且周邊都是些民房，環(huán)境極差。這時(shí)，吳女士想到了退房。但是售樓人員告訴她，她交的定金一分不能退。吳女士一家有苦說不出。

盧小姐在昆明某樓盤認(rèn)購(gòu)了一套住房，當(dāng)時(shí)售樓人員口頭承諾她，現(xiàn)在交定金一萬(wàn)元，在開盤時(shí)買房可抵兩萬(wàn)元，如果到時(shí)候不想買，一萬(wàn)元定金可以一分不少退還。面對(duì)這樣優(yōu)厚的條件，盧小姐想都沒想就交了一萬(wàn)元定金�？墒呛髞硭�想去想來，覺得該樓盤距離自己上班的地方太遠(yuǎn)了，生活成本過高，于是她決定退房，但是她的退房請(qǐng)求并沒有得到開發(fā)商的認(rèn)可，對(duì)方告訴她，要退房可以，但要扣除各種手續(xù)費(fèi)數(shù)千元。面對(duì)這樣的結(jié)果，盧小姐哭都哭不出來。

這樣的案例我們最近接到了很多起。為了讓大家更多地了解定金的含義，盡量避免自己在購(gòu)房過程中的定金風(fēng)險(xiǎn)，本報(bào)記者日前走訪了本報(bào)常年法律顧問云南國(guó)平律師事務(wù)所主任陳平律師，請(qǐng)他為大家作了更詳盡的解答。

焦點(diǎn)：如何理解定金？

陳平律師解釋,《合同法》第115條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金�！�

所謂定金，指合同雙方當(dāng)事人約定的，為保證合同的履行，由一方預(yù)先向?qū)Ψ浇o付的一定數(shù)量的貨幣或其他代替物。我國(guó)現(xiàn)行法律所規(guī)定的定金主要是違約定金，法律關(guān)于定金的規(guī)定在原則上包含了對(duì)不履行合同的制裁措施。定金罰則是針對(duì)不履行合同所設(shè)定的，所以在當(dāng)事人設(shè)立了違約定金的情況下，任何一方不履行合同都將承擔(dān)定金責(zé)任。

原則：定金一般不退

■定金對(duì)收受定金方有以下效力：

1、取得定金所有權(quán)。定金一經(jīng)給付，發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。收受定金方對(duì)定金享有占有、使用、收益、自由處分的權(quán)利，不受包括付定金方在內(nèi)的他人的非法干涉及限制。收受定金方取得定金的所有權(quán)是定金給付的首先效力，也是定金預(yù)付款性質(zhì)的前提。

2、抵作價(jià)款權(quán)。在合同履行以后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。是否抵作價(jià)款，是接受定金方履行合同后的權(quán)利，其行使不以付定金方的同意為必要，付定金方也不得拒絕收受定金方行使該權(quán)利。

3、定金不返還。在付定金方不履行合同義務(wù)時(shí)，接受定金方得保留定金，不再負(fù)返還義務(wù)，也即付定金方喪失定金返還請(qǐng)求權(quán)。但在不履行合同不可歸責(zé)于付定金方的，定金應(yīng)當(dāng)返還。

4、雙倍返還定金義務(wù)。雙倍返還定金是適用定金罰則的結(jié)果，收受定金方不履行合同時(shí)，除不可歸責(zé)于收受定金一方外，要負(fù)雙倍返還定金的責(zé)任。具體講，收受定金方在兩種情形下應(yīng)負(fù)雙倍返還定金義務(wù)：一是構(gòu)成預(yù)期違約；一是在履行期限屆滿后不履行合同。

5、定金返還義務(wù)。在合同履行以后，收受定金方應(yīng)當(dāng)返還定金。另外，在因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人原因而致不能履行合同的，定金應(yīng)當(dāng)返還付定金方。

■定金對(duì)付定金方有以下效力：

1、雙倍返還定金請(qǐng)求權(quán)。在收受定金方不履行合同時(shí)，付定金方有權(quán)要求對(duì)方雙倍返還定金，而不論有無實(shí)際損害，這是付定金方的主要權(quán)利。

2、定金返還請(qǐng)求權(quán)。付定金方請(qǐng)求對(duì)方返還定金在兩種情況下發(fā)生：一是雙方履行完合同后；二是因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人之事由不能履行合同的。

3、以定金抵作價(jià)款權(quán)。付定金方在履行給付價(jià)款義務(wù)時(shí)，可以主張以定金抵作價(jià)款。但在分期限付款時(shí)，應(yīng)以定金作后期給付之價(jià)款，而不宜優(yōu)先抵作前期之付款義務(wù)。現(xiàn)實(shí)中常出現(xiàn)定金抵作價(jià)款和返還定金之爭(zhēng)，一般付定金方為負(fù)擔(dān)價(jià)款給付義務(wù)方，主張以定金抵作價(jià)款對(duì)其有利，此時(shí)對(duì)方則主張?jiān)谕耆�履行合同以后返還定金對(duì)其有利。在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，如果定金與付定金方所負(fù)的給付義務(wù)性質(zhì)相同，應(yīng)當(dāng)允許付定金方以定金抵作價(jià)款，若定金非為金錢而為其他代替物時(shí)，收受定金方有權(quán)拒絕以定金抵作價(jià)款。

4、以定金抵作賠償金。付定金方因可歸責(zé)于其之事由，未履行合同的，自適用定金罰則，對(duì)方因其違約而請(qǐng)求損害賠償?shù)�，定金�?yīng)當(dāng)從賠償金中扣除。

因此，我們提醒讀者注意：“訂金”和“定金”是有區(qū)別的，“訂金”屬于預(yù)付款的性質(zhì)，如不能履行合同訂金一般要退還。再簽訂合同的時(shí)候，慎重考慮是寫成“訂金”還是“定金”，在買房過程中一定要慎付定金，不要一時(shí)沖動(dòng)造成定金的損失。

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