世博園：中國最大的“私家花園”？

世博園將變成中國最大的“私家花園”，而花園的主人就是世博生態(tài)城的業(yè)主們——這是最近關于昆明世博園最“聳人聽聞”的說法。

隨著即將IPO（首發(fā)新股）的消息公開，世博園突然變成了昆明人街談巷議的話題，話題的中心內容是，世博園將大規(guī)模開發(fā)房地產。今后，這個一度給昆明人帶來榮耀的園藝博覽園，將變成一個巨大的生態(tài)住宅小區(qū)，而世博園，將成為這個住宅小區(qū)的“私家花園”。

從公共資源變成“私家花園”，從城市名片變成地產項目，雖然這樣的轉換目前只是謠傳，但已經足以讓所有昆明人繃緊神經。在此之前，大多數(shù)昆明人對世博園的記憶仍舊停留在6年前，對世博園目前的處境一無所知。促使昆明人對世博園再度產生興趣，并產生“私家花園”聯(lián)想的，是世博園將在深圳上市的消息。

最近，中國證監(jiān)會對外宣布，即將在近期審核世博園等企業(yè)的上市申請。得知世博園即將上市的消息后，職業(yè)股民毛先生在第一時間便詳細閱讀了世博園股份公司的招股說明書，當看到此次上市計劃募集的5500萬新增股本中，將有40％投入世博興云房地產公司，而且投資額高達1.35億元的時候，毛先生突然意識到，是不是世博園公司將變成一個以房地產為主業(yè)的開發(fā)商，而已經被昆明人看成是城市名片的世博園，從此以后將變成一個巨大的房地產小區(qū)？

占地218公頃，投資額高達13億元的昆明世博園，難道真的會變成一座只供少數(shù)人享用的私家花園？

世博園：光彩依舊尋求突破

針對疑問，有關方面表示，世博園仍將作為公共園林對外開放，并不會變成私家花園。不過，世博園開發(fā)房地產項目則是事實。這個名為世博生態(tài)城的項目早在2000年就亮相了，最近，隨著項目進展和英國女王生日慶典在世博生態(tài)城的舉辦，這個樓盤受到了前所未有的關注，而與此同時，原本作為項目支撐點的世博園，則因客觀規(guī)律，游客開始日漸減少。關心世博園前景的絕大多數(shù)昆明人，其實已經很久沒有去過世博園了。他們對世博園的印象，依舊停留在6年前，而事實上，世博園已經不復當年盛況。

今年6月的一天，早上11點，世博園中國館內游客稀疏，賣工藝品的小劉打起了瞌睡。世博園門口，為游客照相的賈先生很久沒有拉到生意，幾年前和他一起擺攤照相的同鄉(xiāng)早就走了，只有他還堅持著。世博園的剪票員說，如今的游客人數(shù)其實還可以，只是比世博會期間少多了。在她說話之際，世博園長長一排自動檢票口大部分都關閉著，只有兩個口開放。據(jù)知情人士透露，世博園仍舊是昆明最受歡迎的園林景觀，只是游客數(shù)量比不上鼎盛時期。

根據(jù)世博園官方提供的資料，從2003年到2005年，世博園每年的游客人數(shù)都在100萬人以上，2005年全年游客人數(shù)為156萬，而當年世博會期間，一天的游客就達10萬人。

其實，就是如今一年150多萬的游客，對世博園來說也實為不易，因為在昆明之前，世界上幾乎所有的博覽會會址事后都被拆除，并不會永久保留，原因就在于主辦者無法解決博覽會場館的長期經營問題。當年昆明舉辦的世博會，是中國第一次舉辦如此規(guī)模的世界性展會，因此世博園在很長一段時間內，由于在國內獨一無二，成為游客到昆明的必游之地。但如今，上海已經成功申辦世界博覽會，這是比昆明舉辦過的園藝博覽會更有影響力的展會，投資高達30億美元，場館規(guī)模和檔次遠遠超過昆明世博園。另外，東北沈陽繼昆明之后也舉辦了世界園藝博覽會，今年五一，沈陽世博園全面建成開放。

當年為舉辦世博會，云南省總共投入200多億，其中建世博園就花了13億。花費如此巨大，世博園當然有理由長期經營，發(fā)揮效益，但是，不管是博覽會場館還是大型主題公園，建成之后游客逐年下降是個世界性難題，也是客觀規(guī)律，昆明世博園在運營7年后仍舊有上百萬游客，已經十分難得，不過，超越和可持續(xù)發(fā)展是世博園的當務之急。上市以及多元化經營是世博園未來的出路所在。

房地產帶來的轉機

就在世博園面臨游客逐年下降之時，同屬世博集團旗下的房地產公司則發(fā)展興旺，依托世博園開發(fā)的世博生態(tài)城在市場上頗受追捧。

世博生態(tài)城占地5000畝，圍繞世博園而建，是一個以生態(tài)、環(huán)保和高科技為特征的高檔住宅社區(qū)。世博生態(tài)城最早亮相于2000年，但和一般房地產項目不同，世博生態(tài)城并不是一上來即轟轟烈烈大規(guī)模開發(fā)，而是循序漸進，在樓盤規(guī)劃和產品品質上精益求精。2003年11月，英國副首相約翰·普雷斯科特親自為世博生態(tài)城奠基，標志著世博生態(tài)城把代表世界最新居住科技結晶的英國INTEGER技術成功引入中國，標示著世博生態(tài)城與國際最新建筑科技的接軌。這是英國“IN的家”在中國唯一的示范區(qū)。

“IN的家”是源于英國的一種先進居住理念和技術，核心是環(huán)保與智能。1999年，世界上第一幢“IN的家”示范住宅在倫敦北部落成，此后，英國在德國、中國香港等地陸續(xù)建成多所“IN的家”，內地唯一的“IN的家”便建于世博生態(tài)城內。

自從世博“IN的家”建成后，世博生態(tài)城在昆明高檔住宅市場上便顯得與眾不同，獨樹一幟。世博生態(tài)城以其超前的科技色彩和環(huán)保理念，以及無與倫比的環(huán)境質量不僅贏得了口碑，也贏得了市場，前幾期推出的產品均被一搶而空。不但如此，世博生態(tài)城還屢獲大獎，建設部的中國人居環(huán)境特別獎就頒給了世博生態(tài)城，此后，項目又獲得亞太人居環(huán)境獎唯一的特設金獎。隨著知名度的提高和媒體頻頻曝光，世博生態(tài)城越來越被昆明人熟知，以至于有些人搞不清世博生態(tài)城和世博園之間的關系，有人甚至認為，生態(tài)城其實就在世博園里面。這樣的誤會，隨著英國女王生日慶典在昆明的舉辦而達到高峰。

世博生態(tài)城就是世博園？

6月16日下午，得知英國駐重慶領事館在世博生態(tài)城為英國女王舉辦生日慶典的消息后，昆明人張先生早早來到了世博園門口。張先生20年前曾經在大觀公園見過來訪的英國女王伊麗莎白二世，手上還保存有當年拍的照片。聽說女王80壽辰將在昆明舉辦一場小型慶典的消息后，張先生特意趕來參加，但出乎他意料的是，世博園工作人員對此一無所知，門口售票的服務員根本沒有聽說英國女王生日慶典在此舉辦的說法，以為自己搞錯了的張先生只好悵然離開。

第二天，張先生從媒體上得知，英國女王在昆明的生日慶典其實是在世博生態(tài)城舉辦的�！笆啦┥鷳B(tài)城和世博園難道不是一回事嗎？”張先生有些糊涂。

世博生態(tài)城和世博園的確不是一回事，但許多昆明人卻把二者混為一談。

世博生態(tài)城依托世博園而建，但并不在世博園里面，世博生態(tài)城的占地面積達500公頃，比占地218公頃的世博園大得多。根據(jù)規(guī)劃，世博生態(tài)城實際上是環(huán)世博園而建，所以從地圖上看起來，世博園就仿佛是世博生態(tài)城的主景觀和中心花園，有關“世博園將變成‘私家花園’”的傳言其實就由此而來。

盡管世博園和世博生態(tài)城在地理上并不重疊，是完全不同的兩個產品，但不可否認，世博生態(tài)城最大的賣點就是世博園。

因為世博園，世博生態(tài)城不僅有了冠絕全城的無敵美景，而且其周邊高密度的植被覆蓋率，為世博生態(tài)城提供了昆明最新鮮的空氣、最安靜的環(huán)境、最潔凈的水源和恰到好處的干濕度，也正因為這些條件，苛刻的英國人才選擇世博生態(tài)城建造“IN的家”。

在這個意義上，世博園就是世博生態(tài)城的大花園，但并非私家擁有。

地產：世博園的另一種賣法

作為昆明最大的公園，世博園不可能成為少數(shù)人的私家園林，但是，由于票價昂貴，產品老化，大多數(shù)昆明人已經很少進入世博園游覽，有些人還是在1999年世博會期間去過，此后就再也沒有進過世博園。世博園之所以游客有所減少，根本原因就在于昆明本地人已經很少入園消費了。

世博生態(tài)城的開發(fā)和熱銷，為世博園提供了另一種消費可能，也在更長時間段內保證了世博園的市場空間。如果把進園游覽看成是對世博園的直接消費和一次性消費的話，圍繞世博園開發(fā)房地產，讓世博園充當一個生態(tài)社區(qū)的中心景觀，就是對世博園的間接消費和長期消費。只有產生長期消費，世博園才有生存并發(fā)展的必要和可能。

像世博園這樣的展會場館，世界各國通行的做法是會展結束后即拆除，昆明世博園雖然以公園的形式得以保留，也一度創(chuàng)造了輝煌的經營業(yè)績，但游客減少是大勢所趨，因為大多數(shù)昆明人已經多年不進世博園了，這個投資13億元的公園不可能長期靠外地游客生存。但是，盡管世博園本身對昆明人來說已經不太新鮮，但它所營造的景觀，它周邊幽雅的自然風景卻是都市中難得的上佳居住資源，因此，當世博生態(tài)城開盤發(fā)售時，立刻引起巨大轟動。

再好的公園，如果無人游覽消費的話都免不了沒落，世博生態(tài)城的開發(fā)，其實就是為世博園穩(wěn)定了一批長期客源，盡管世博生態(tài)城的業(yè)主不直接入園游覽，但他們在世博園周邊置業(yè)，就是間接購買了世博園的景觀資源，而世博園通過開發(fā)世博生態(tài)城，也實現(xiàn)了世博園的二次銷售，這樣的銷售成果，比直接吸引游客入園更加長遠和巨大。

花園和公園：世博園的雙重角色

對昆明市，世博園是個公園；對世博生態(tài)城，世博園扮演著門前大花園的角色，只不過，這樣的花園和一般小區(qū)的小花園不同，也和別墅門前的私家花園不同，世博園本身并不為世博生態(tài)城所私有，它首先是全體昆明人的公共園林。

但在另一方面，因為占地多達3000多畝，投資高達13億元，園內匯聚國內外園藝景觀精華，世博園連同周邊幾大公園，把所在片區(qū)締造為昆明風景最優(yōu)美，空氣最新鮮的地帶，身處于此的世博生態(tài)城，雖然并無把世博園當花園的本意，然而連綿不斷的6大公園卻把世博生態(tài)城包圍在內，此時的世博園對生態(tài)城而言，已經不是“私家花園”而勝似“私家花園了”。

發(fā)揮了“私家花園”價值的世博園，隨著世博生態(tài)城的熱賣獲得了新的發(fā)展動力。在房地產開發(fā)上獲得收益的世博園股份公司，將計劃在世博園內開發(fā)新的旅游項目，在上市招股說明書中，兩個投資近1億的新旅游項目赫然在列。新旅游項目的增加，將使世博園的“公園”價值更加突出，而公園價值的體現(xiàn)，和世博園扮演的“花園”角色密不可分。

深圳華僑城的昆明版本

公園和住宅嫁接的房地產開發(fā)模式并非世博生態(tài)城的首創(chuàng)，這方面最早也最成功的例子是深圳華僑城。

深圳華僑城的情況和世博園及世博生態(tài)城非常類似。華僑城最早也是只有公園，國內最知名的幾個主題公園都在深圳華僑城，如世界之窗、錦繡中華、中華民俗村等等，這幾個主題公園一開始也和世博園一樣，游客如云，日進斗金，但隨后旅游人數(shù)逐年下降。

在主題公園收入下降之際，華僑城借助多年旅游開發(fā)積累的土地、資本和景觀資源，大舉進入房地產開發(fā)，短短數(shù)年，深圳華僑城“旅游＋地產”的發(fā)展模式大獲成功，所開發(fā)的波托菲諾項目，就是利用華僑城主題公園的優(yōu)美自然環(huán)境，完全模擬意大利古鎮(zhèn)波托菲諾的一個大盤。

波托菲諾占地80萬平方米，與世博生態(tài)城規(guī)模相當，總建筑面積108萬平米，總規(guī)劃為4500戶，有15000人居住在這里。設計有別墅、TOWNHOUSE、多層和高層等多種類型建筑，無論是從高處還是社區(qū)里某一個窗戶，都可以獲得源自波托菲諾浪漫格調的獨特體驗。

隨著波托菲諾的開發(fā)成功，華僑城地產由此走上了對外輸出開發(fā)模式，走品牌式連鎖發(fā)展的道路，近年，華僑城已經在上海、北京、成都等城市圈地，意圖復制深圳華僑城“旅游＋地產”的開發(fā)模式。

深圳華僑城在公園旅游收入下降的同時，通過房地產開發(fā)，成功實現(xiàn)了旅游資源的二次銷售。而房地產的成功又反過來反哺了華僑城的旅游業(yè)。在地產項目大規(guī)模開發(fā)之際，華僑城又續(xù)建了歡樂谷1期、歡樂谷2期等旅游項目，一方面增加了主題公園的吸引力，同時也為地產項目增加了新的賣點。

世博生態(tài)城整體規(guī)劃占地500公頃，和深圳華僑城的規(guī)�；�本相當，而且也是先有公園——世博園，再有圍繞世博園開發(fā)的高檔樓盤世博生態(tài)城，而世博生態(tài)城的定位、特點和規(guī)模都與波托菲諾類似。世博生態(tài)城開發(fā)的背景和波托菲諾也有共同之處，即都是在旅游疲軟之際上馬地產項目，而地產的開發(fā)又推動旅游業(yè)的更新?lián)Q代——華僑城增加了歡樂谷等新旅游項目，世博園也計劃新建峽谷漂流等項目，重振旅游風采。

因為景觀資源獨一無二，波托菲諾純水岸的房價從開盤到入住，不足6個月，部分產品價格上升了30%。華僑城生態(tài)廣場區(qū)域入住10年左右的二手房價格超過了華僑城周邊的新售樓盤的價格。這從某種意義上也反映了華僑城產品的差異性和不可替代的稀缺性。

世博生態(tài)城在自然景觀方面比華僑城和波托菲諾更加奢侈，因此，房產升值空間可能更大。

一個昆明樓盤的英國血統(tǒng)

今年是英國女王伊麗莎白80歲壽辰，6月，英國駐外使領館均在所在國家和城市為女王舉辦生日慶典。昆明并無英國領事機構，但其重慶領事館卻選擇在昆明，在昆明世博生態(tài)城為女王舉辦生日酒會。

這一消息讓所有昆明人都感到好奇：為什么女王生日酒會要在昆明舉辦？而且舉辦地選擇在一個房地產項目內？

事情要從3年前說起。

2003年11月13日，時任英國副首相的約翰·普雷斯科特先生來到昆明，為世博生態(tài)城奠基，隨同參加奠基儀式的還有英國駐華大使韓魁發(fā)先生和云南省副省長李漢柏。一個昆明的房地產項目，竟然吸引了英國副首相和駐華大使親自奠基，這不僅在昆明絕無僅有，在全國也沒有先例。世博生態(tài)城到底有什么魅力？

原來，為了把世博生態(tài)城建成一個真正具有環(huán)保生態(tài)特色的高科技居住社區(qū)，開發(fā)商世博興云公司特意與在綠色建筑設計方面具有世界最高水平的英國INTEGER機構合作，共同建設昆明世博“IN的家”。2003年11月在世博生態(tài)城，英國副首相即是為出席“IN的家”合作儀式而來。

“IN的家”是英國最近建筑理念和科技的結晶，強調環(huán)保與智能。1999年，世界上第一幢“IN的家”在英國落成，此后，INTEGER機構又先后在英國本土和德國、中國香港等地建成多幢“IN的家”，“IN的家”也因為科技和自然、環(huán)保的完美結合，成為世界尖端建筑技術的代表。

昆明世博“IN的家”，由展覽中心、櫻花溪谷、流水花園和“藝術之家”、“陽光之家”、“輕盈之家”及“竹之家”四幢概念建筑組成。昆明世博“IN的家”充分展示了人類居住將技術、能源和綠色、生態(tài)整合利用的發(fā)展趨勢，實現(xiàn)了建筑智能技術與花園美景、人居文化和森林濕地、野草溪流的自然結合。

因為有了和英國合作建設“IN的家”的歷史，而“IN的家”又被英國人看成是他們在人居文化上的領先成果，所以借助“IN的家”的落成典禮，英國駐重慶領事館就把英國女王生日慶典安排在了世博生態(tài)城。

所謂世博生態(tài)城的“英國血統(tǒng)”，其實就是項目在科技、環(huán)境方面的尖端追求。事實上，世博生態(tài)城具有的國際色彩和領先技術還不僅限于英國，世博生態(tài)城還聘請日本著名建筑師板茂設計一個廣場，還有世博運動中心、世博音樂廳、高爾夫學校也都極具國際化元素。在建筑技術和環(huán)境營造上，世博生態(tài)城走在了昆明所有房地產項目的最前列。

■資料鏈接世博生態(tài)城

世博生態(tài)城占地500公頃，這是一個低樓層、低密度、低能耗、低排放、低污染的生態(tài)社區(qū)。與森林坡地融為一體的三大居住鄰里：城景鄰里、半山鄰里、依山鄰里。人性化的規(guī)劃設計，把森林、家與人三者有機地融為一體。這個按照可持續(xù)發(fā)展理念建設的新城，將在人與自然之間找到一個良好的平衡點，最大限度地保護和利用原生自然景觀，構建與自然環(huán)境良性循環(huán)、協(xié)調發(fā)展的空間。

昆明是中國城市的后花園，而世博園片區(qū)則是昆明城市的后花園，陽光、藍天、鮮花、松濤……255公頃的綠地上，只有約2000戶人家，你能想象的生活，這里都有。

世博生態(tài)城建成后，在社區(qū)的服務中心將有多元化的服務功能。音樂廳、中餐廳、咖啡廳、面包室、商場、干洗店、鮮花店、兒童樂園、音像店、閱覽室、商務中心、美容美發(fā)、健身房、籃球場、燈光網(wǎng)球場、天然沖浪池、瑜伽館等應有盡有。

城景鄰里、半山鄰里、依山鄰里。人性化的規(guī)劃設計，把森林、家與人三者有機地融為一體。城景鄰里：坐落在社區(qū)高處，向西南遠眺，可以把大半個昆明盡收眼底，可以欣賞城市璀璨的夜色，也可以觀望晨霧繚繞的城中建筑。46棟約250至500平米的獨立住宅依山勢次第上升。世博園、世博“IN的家”、中國·東盟國際會議中心以及一路之隔的世博體育中心是城景鄰里最近的鄰居。

半山鄰里：分布于半山高處的向陽坡底。視野極為開闊，向南的大片松濤和東南面層層疊疊的山巒從四面親切圍合。約230-280平米的聯(lián)排住宅和約300平米獨立的住宅完整包容不同家庭的生活需要。

依山鄰里：背靠巍峨挺拔的青山，周圍有世博園的世界風情，廣闊的高爾夫學校，世博國際學校以及世博森林公園，約230-280平米的聯(lián)排住宅是您享受生活的理想居所。1996年，致力于現(xiàn)代科技改變居住研究的英國建筑師、信息技術專家和環(huán)保專家們，決定推行一項“IN的家”研究計劃：即在設計和建造房屋的時候，采用環(huán)保和智能科技。

兩年后，第一幢“IN的家”住宅在倫敦北部加斯頓的建筑研究所內落成。該住宅建筑設計理念先進，技術功能完備，在建造期間就引起公眾極大關注，英國廣播公司（BBC）將施工過程全程拍攝，制成專輯于黃金時段播出，觀眾人數(shù)超過1300萬。

IN的家

在世博“IN的家”，不需要開空調，房子里也會保持冬暖夏涼的感覺；收集雨水并經過處理后可變?yōu)榧揖佑盟�；家里一切電器設備的動力都來自太陽能……伴隨1999年世界第一棟INTEGER住宅的落成，從普通的寬帶、家庭安全等，到節(jié)能、資源再生、環(huán)保、智能自動化等各個領域，這一住宅向人們展示了21世紀綠色人居。

INTEGER技術，簡單分為Intelligent&Green（智能環(huán)保）及Integration（整合資源），中文理解可稱為“IN的家”，INTEGER不單是家居的革新運動，更是含義廣泛、持續(xù)發(fā)展及智慧環(huán)保新“生活形態(tài)”綜合平臺。INTEGER技術涉及建筑、施工、管理、科技、環(huán)保、通訊、信息、教育、文化、金融、銀行、保險等范疇，這種倡導“科技改變居住、適當技術、行動研究、開放平臺及本地的參與”五大理念的生態(tài)智能生活方式正成為世界未來居住的新主導。4大國際頂尖力量實現(xiàn)創(chuàng)世紀壯舉。

世博生態(tài)城從1999年初到2003年規(guī)劃設計方案最終確立，僅規(guī)劃就用去了四年時間。在中國，這是第一次，一個項目匯聚世界4大頂尖力量�！笆澜缃ㄖ�三強”SAW建筑設計事務所負責世博城規(guī)劃設計；日本設計大師Shigrubn負責世博城中央景區(qū)及會所設計；全球環(huán)保智能家居設計巨擘INTEGER，首次將現(xiàn)代的高智能和環(huán)保技術帶到昆明，以世博“IN的家”構筑世博生態(tài)城未來生態(tài)居住方式；中國工程院院士李道增教授更為其傾注畢生所學。這也是第一次，一個項目涉及10項領域，匯集如此博大精深的學科知識，可以毫不夸張地說，在昆明乃至全國，世博生態(tài)城是一次創(chuàng)世紀的壯舉。

“綠色生命，健康生活”已經成為現(xiàn)代人居的標準和主題。世博“IN的家”的建設，不僅是一次建筑品質的升級，更是一次對未來生活的預見。

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