上周，一位姓張的女士向本報反映，她在實(shí)力上筑相中了一套建筑面積110.03平米的房子，售樓人員向她承諾隨房贈送23.14平米的庭院和建筑面積為31.57平米的地下室。但在雙方簽訂正式購房合同時，張女士提出要將開發(fā)商承諾贈送部分寫入合同，并要求辦理產(chǎn)權(quán)，卻遭到了開發(fā)商的拒絕。
購房者：承諾為何不能寫進(jìn)
庭院現(xiàn)在沒有了。
坡地住宅：被誤讀的經(jīng)典品種
實(shí)力上筑的項目規(guī)劃真的改變了嗎？記者決定到項目現(xiàn)場一探究竟。實(shí)力上筑位于穿金路農(nóng)藥廠旁，整個項目呈南北向的單一緩坡狀，已經(jīng)建起幾層的幾幢建筑可以明顯看出地下室規(guī)劃的雛形。從實(shí)力上筑現(xiàn)場來看，它欲全面進(jìn)行“景觀再造”，而建筑形態(tài)定位于“純多層”。
近年來，國內(nèi)很多城市已經(jīng)開發(fā)出不少的坡地住宅經(jīng)典項目，像福州的天元山莊、重慶的學(xué)府大道69號……這些項目大多依托天然山體坡地的形態(tài)優(yōu)勢，充分運(yùn)用原生態(tài)的自然植被，樓體依山而建，建筑時而是山上，時而是山下，時而是山上山下的跨越，時而是獨(dú)棟，時而又有圍合過街樓的鏈接，富于錯落的山地空間和建筑的變化和諧統(tǒng)一。坡地住宅漸成樓市新寵。
坡地住宅是房地產(chǎn)設(shè)計難度大的項目、一旦解決設(shè)計問題就堪稱經(jīng)典，昆明景秀花園和星光之約是昆明本地典型的坡地住宅。如果僅僅在房屋布局上依坡就勢，只能算是平庸之作，難稱經(jīng)典。
目前在昆明，從景秀花園到星光之約，“坡地住宅”這一經(jīng)典的樓市品種一次次地被誤讀了！
開發(fā)商：說辭前后矛盾
隨即記者以購房者的身份進(jìn)入實(shí)力上筑售樓部。售樓部一位姓王的女士向記者推薦了一套建筑面積119.78平米的房子，并向記者介紹隨房將贈送面積約11平米的庭院和面積約27平米的地下室。當(dāng)記者問到贈送的部分能否辦理產(chǎn)權(quán)時，王女士一開始向記者表示，贈送的部分只擁有使用權(quán)無產(chǎn)權(quán)，并且很貼心地表示，這樣做主要是基于為客戶節(jié)約契稅以及今后物管費(fèi)的考慮，贈送部分客戶的使用權(quán)限可以寫入購房合同。記者提出如果購買此套房子，則贈送的部分也要辦理產(chǎn)權(quán)，出人意料的是，王女士竟答應(yīng)了。
而實(shí)力上筑的銷售經(jīng)理江先生在接受記者采訪時說，關(guān)于張女士提到規(guī)劃改變的事情，并不存在，當(dāng)然面積上同認(rèn)購協(xié)議上發(fā)生細(xì)微差異是正常的；實(shí)力上筑項目的庭院、地下室等部分僅僅是作為一種使用附加值贈送給消費(fèi)者，其產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。當(dāng)記者問及贈送部分客戶的使用權(quán)限能否寫入購房合同時，江先生表示，客戶不擁有產(chǎn)權(quán)，因而使用權(quán)限亦不能明確寫入購房合同，但他們會在購房合同的補(bǔ)充協(xié)議中加入一條：甲、乙雙方在使用地下室及庭院時不得改變其用途。
律師：開發(fā)商無權(quán)贈送
那么，開發(fā)商的贈送要怎么才能得到體現(xiàn)呢？
對此，本報常年法律顧問云南國平律師事務(wù)所主任陳平律師認(rèn)為，開發(fā)商為了吸引顧客，往往采取“買×送×”的促銷手段，對售樓部經(jīng)常采用的“送露臺、送地下室”的手段而言，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》十二條明確規(guī)定：“開發(fā)商在賣商品房的時候，必須按套銷售，不得分割拆零銷售”，因此露臺和地下室等結(jié)構(gòu)不可以單獨(dú)出售。除非全體購房人都在購房合同中同意，否則露臺、天臺、底層用戶、窗戶下的綠地以及地下室應(yīng)為全體購房人共有，開發(fā)商無權(quán)將這些財產(chǎn)“贈送”他人。據(jù)此，開發(fā)商的“贈送”也就成了一句空話。因此購房者在簽訂合同的時候需要確認(rèn)開發(fā)商對“贈送”的界定，寫入合同，并明確約定如使用權(quán)或所有權(quán)被全體業(yè)主收回，房地產(chǎn)商應(yīng)賠償什么損失等條款。
秘密：尚未完全揭開
既然開發(fā)商無權(quán)隨意將地下室、露臺隨意贈送他人，那么，實(shí)力上筑在宣傳中聲稱向購房者贈送庭院、地下室，是否就有廣告欺騙的嫌疑？而更加讓人感到詫異的是，開發(fā)商既然許諾贈送，但為什么又不愿以合同形式明確，以保障購房者的利益？對此問題，銷售人員和銷售經(jīng)理的回答前后矛盾，其中又有什么貓膩？看來，實(shí)力上筑這個所謂經(jīng)典坡地住宅的項目，在地下室和庭院的產(chǎn)權(quán)歸屬問題上有可能還有許多隱情。紅色樓市》將繼續(xù)追蹤調(diào)查，歡迎有疑問和了解詳情的購房者與本報聯(lián)系。
墻體開裂如何索賠
米先生問：我在某樓盤購買了一套房子，去年10月份交房，現(xiàn)在我已經(jīng)裝修入住了，入住沒幾個月就發(fā)現(xiàn)墻體開裂，請問我是否可以找開發(fā)商協(xié)商賠償相應(yīng)損失？
陳平律師回復(fù)：墻體開裂問題：可能是材料強(qiáng)度不夠，結(jié)構(gòu)、墻體受力不均、抗拉、抗擠壓強(qiáng)度不足、樓體不均勻沉降、建筑材料質(zhì)次、砌筑后干燥不充分等原因造成。遇上房屋質(zhì)量不合格的問題時，消費(fèi)者可有兩種協(xié)調(diào)方式：第一種要求退房，第二種是要求開發(fā)商或者施工單位在房屋保修期內(nèi)進(jìn)行修理。根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，消費(fèi)者可以在兩種情況下要求退房：一是“房屋的主體結(jié)構(gòu)不合格”，二是“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用”。從技術(shù)角度看，所謂“主體結(jié)構(gòu)”是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成主體。主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性開裂、傾斜、坍塌等問題，應(yīng)當(dāng)視為主體結(jié)構(gòu)存在問題。所謂“不合格”，應(yīng)指房屋未能通過驗收或經(jīng)核驗被認(rèn)定為不符合質(zhì)量要求的情形。“嚴(yán)重影響正常居住使用”應(yīng)指由于房屋質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結(jié)構(gòu)性問題，而屬于非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量瑕疵，出賣人應(yīng)當(dāng)對此予以修復(fù)，買受人不能因此要求退房。
如果商品房只是存在一般的質(zhì)量問題，不足以達(dá)到退房的條件，購買者可以要求開發(fā)商在保修期內(nèi)負(fù)責(zé)修理，并承擔(dān)修復(fù)期間房屋租金損失的賠償。在房屋交付使用時，開發(fā)商應(yīng)向消費(fèi)者交付住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書。房屋有質(zhì)量問題，消費(fèi)者一定要在保修期內(nèi)，就房屋的質(zhì)量問題通知售樓方，超過這一期限不通知的，房屋就可以被認(rèn)定為沒有質(zhì)量問題。如超過保修期，但該部位曾在保修期內(nèi)維修過，一直未修好，則該部位的保修未終止，購房者可繼續(xù)要求維修
武先生問：我在某小區(qū)購買了一套住房，購房合同上說陽臺不封，只算一半的面積，結(jié)果現(xiàn)在開發(fā)商自己把陽臺封了，陽臺面積就按全部的面積算。請問開發(fā)商這樣做是否屬于違約？
陳平律師回復(fù)：屬開發(fā)商違約。根據(jù)建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定，從1995年起商品房陽臺的建筑面積按投影面積的一半計算（執(zhí)行1982年的建筑面積計算規(guī)則）。當(dāng)事人對陽臺的建筑面積計算方法不同造成房屋“面積縮水”，應(yīng)以已“縮水面積”作為計算房屋價款的標(biāo)準(zhǔn)，即商品房陽臺的建筑面積按投影面積的一半計算
張先生問：我于去年在某樓盤認(rèn)購了一間商鋪，首付款都交了，開發(fā)商現(xiàn)在要給我換小一些的鋪面，我不愿意，申請退房，但開發(fā)商不退。開發(fā)商要逼我換小鋪面是否構(gòu)成違約？我應(yīng)該怎樣維權(quán)？
陳平律師回復(fù)：如果張先生已和開發(fā)商簽訂了商鋪購銷合同，且在合同中明確了鋪面的位置及面積，現(xiàn)開發(fā)商要求張先生換成小鋪面，開發(fā)商的行為已構(gòu)成違約，根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”張先生可通過訴訟，維護(hù)自己的合法權(quán)益
王女士問：我在某小區(qū)購買了一套住房，開發(fā)商賣房時承諾小區(qū)內(nèi)的小學(xué)今年6月交付使用，但是至今都沒有交付使用，請問是否屬于開發(fā)商違約？
陳平律師回復(fù)：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
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