昆明東南二環(huán)土地下月開(kāi)賣

記者昨日從昆明市有關(guān)部門了解到，備受關(guān)注的拆遷后的東、南二環(huán)路沿線經(jīng)營(yíng)性用地將于7月起陸續(xù)推出，開(kāi)發(fā)總量將達(dá)到1000余畝，預(yù)計(jì)起拍價(jià)格每畝200萬(wàn)元以上。按照建設(shè)指標(biāo)推算，建成后樓盤成本價(jià)格將不低于每平方米2800元。

成本價(jià)不低于2800元

昆明主城東、南二環(huán)路全長(zhǎng)15.2公里，去年7月啟動(dòng)的拆遷改造成為昆明城建史上規(guī)模最大的一次市政工程。這些拆遷后的空地，主要用于保障配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善沿線片區(qū)的城市功能，使東南二環(huán)路沿線成為環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮的“綠腰帶”和“金腰帶”。因此，昆明市推出的經(jīng)營(yíng)性用地僅有1000余畝，按照拆遷成本計(jì)算，每畝價(jià)格達(dá)到了200萬(wàn)元以上。

倫華地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人為記者算了一筆賬，以最低起拍價(jià)每畝200萬(wàn)計(jì)算，每畝地約等于666.67平方米，地價(jià)成本為：200萬(wàn)元÷666.67平方米=3000元/平方米。按照主城區(qū)高層住宅的最高容積率限定為3計(jì)算，樓面地價(jià)為：3000元÷3=1000元/平方米。因此，可以計(jì)算出樓盤成本價(jià)=1000元（樓面地價(jià)）+1300元/平方米（普通住宅建安成本）+200元/平方米（綠化費(fèi)用）+300（契稅、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)）=2800元/平方米。
目前，東、南二環(huán)沿線的這一大批經(jīng)營(yíng)性用地吸引昆明很多開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。這些地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，最小的開(kāi)發(fā)地塊達(dá)到了100畝，大家都想分享這一饕餮大餐，因此成交價(jià)格肯定會(huì)突破起拍價(jià)200萬(wàn)元。

200萬(wàn)成二環(huán)”分水嶺“

東南二環(huán)每畝200萬(wàn)元的起拍價(jià)，也讓昆明眾多開(kāi)發(fā)商驚醒，大家擔(dān)心這個(gè)價(jià)格成為”分水嶺“：二環(huán)路以內(nèi)每畝200萬(wàn)元以上，二環(huán)路外則是每畝200萬(wàn)元以下。

有關(guān)人士介紹說(shuō)，昆明市土地都有基準(zhǔn)價(jià)格，政府部門拍賣土地都是按照基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算成本價(jià)格。本次東南二環(huán)的土地出讓，是按照拆遷成本計(jì)算，沿線密度過(guò)高的”城中村“及市場(chǎng)的拆遷，導(dǎo)致拆遷成本過(guò)高，因此每畝達(dá)到了200萬(wàn)元以上。

每畝200萬(wàn)元的出讓價(jià)格，將對(duì)昆明的基準(zhǔn)地價(jià)產(chǎn)生重要影響。市場(chǎng)成交價(jià)格代表著地價(jià)接受程度，會(huì)導(dǎo)致基準(zhǔn)地價(jià)的提高，成為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)起價(jià)。這無(wú)形中以二環(huán)路劃出一條線，路內(nèi)每畝200萬(wàn)元以上。

這不禁讓人回憶起4年前昆明市的首次土地拍賣，銀海地產(chǎn)競(jìng)得市中心黃金地段北京路上的一塊用地，當(dāng)時(shí)價(jià)格達(dá)到了每畝價(jià)格180萬(wàn)元，已被認(rèn)為是“天價(jià)”。如今，位于二環(huán)路邊的沿線用地已突破200萬(wàn)元，這意味著主城中心區(qū)內(nèi)位置更好的土地將再度上漲，房?jī)r(jià)只高不低。

昆明房?jī)r(jià)“水漲船高”

中林地產(chǎn)有關(guān)人士介紹說(shuō)，200萬(wàn)元的起拍價(jià)，對(duì)昆明樓市將產(chǎn)生重要影響。一方面，參與開(kāi)發(fā)這批土地門檻較高，100畝的價(jià)格達(dá)到2億元，這筆費(fèi)用是在開(kāi)發(fā)前就必須拿出來(lái)的，建設(shè)前期還需要投入上億元，也就是說(shuō)，沒(méi)有3億元無(wú)法啟動(dòng)項(xiàng)目。而大家在同一時(shí)期先后“拿地”，又在同一時(shí)間先后推出，這對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力提出了挑戰(zhàn)，如果沒(méi)有好“賣點(diǎn)”將無(wú)法推銷。

另一方面，從開(kāi)發(fā)商熱情來(lái)看，市場(chǎng)最終成交價(jià)格預(yù)計(jì)每畝達(dá)到250萬(wàn)元左右，意味著這些房屋的每平方米售價(jià)將達(dá)到3500元。這幾千套房屋的推出將從整體上帶動(dòng)昆明房?jī)r(jià)上漲，而且也將成為二環(huán)路內(nèi)外的一個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

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