編者按：一位教授認(rèn)為，中國的房價不斷地上漲，是因?yàn)橹袊某鞘兄挥袉沃行慕Y(jié)構(gòu)。這樣的觀點(diǎn)會不會是過于偏頗呢？我們知道，房價上漲的原因是多方面的，如果說成只有惟一的原因，那看來似乎未免有些偏頗了。然而，我們不妨讀一讀這篇文章，冷靜地去思考思考，他的觀點(diǎn)，也許真的是解決問題的一條鑰匙��！
用中小城市的手法處理大城市、特大城市空間結(jié)構(gòu)，圈層蔓延式的發(fā)展必然導(dǎo)致中心城區(qū)人口高度聚集，房價居高不下。因此，有專家認(rèn)為———城市多中心：解決房價過高的一條鑰匙
當(dāng)人們正忙于預(yù)測、推斷新“國六條”和九部門“十五條”對房價將如何影響時，同濟(jì)大學(xué)博士生導(dǎo)師趙民教授卻不以為然，他認(rèn)為，脫離城市空間結(jié)構(gòu)談降低房價、建廉租房都不理性，真正走出房價虛高的困境就必須改變目前大城市、特大城市的單中心結(jié)構(gòu)，調(diào)整人口密度，變?nèi)勇訛檩S向發(fā)展。
作為嘉賓，趙民在日前舉行的首屆泛珠三角區(qū)域城市規(guī)劃院院長論壇上第二次表明了自己的主張，第一次是在今年4月西南交大舉行的″可持續(xù)發(fā)展下的城市與建筑″學(xué)術(shù)論壇上。如他所說，目前房價上漲較快多集中在少數(shù)大城市中，其原因就在于，這些大城市、特大城市的空間結(jié)構(gòu)運(yùn)用的是中小城市的手法，導(dǎo)致中心城區(qū)土地開發(fā)高強(qiáng)、人口密度高度集中，“用新的城市規(guī)劃手段，以用地控制和大容量公共交通，包括軌道交通來引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口的空間布局，這才是大城市的手法。”然而，這一觀點(diǎn)為房地產(chǎn)界、經(jīng)濟(jì)學(xué)界所忽視。
高密度和低效率并存
究竟什么是用中小城市的手法處理大城市、特大城市空間結(jié)構(gòu)呢？簡單而言，其實(shí)就是一個城市在發(fā)展過程中不斷地簡單復(fù)制自己，像北京的圈層發(fā)展、上海的攤大餅式。像這種一個特大城市以一個小城市的單科結(jié)構(gòu)發(fā)展，其結(jié)果必然糟糕。事實(shí)上，一個5萬、10萬人口的城市和500萬、1000萬人口的城市其空間結(jié)構(gòu)手法肯定不一樣。
與發(fā)達(dá)國家城市相比，上海中心城區(qū)的人口密度明顯過高，是東京、倫敦、巴黎的幾倍，廣州也大致相同。倫敦為4000人／平方公里，巴黎為8000多人，東京5000多人，紐約2000多人，而上海高達(dá)2萬人。趙民說，如果亞洲城市人口密度高一點(diǎn)屬正常，但中心城區(qū)的異常高密度就不正常了。在中國的大城市及特大城市中，大量的人口被壓縮在一個很小的區(qū)域內(nèi)，同樣是600萬人口，上海聚集在7平方公里范圍內(nèi)，巴黎14平方公里，倫敦平方25公里。土地資源緊缺導(dǎo)致這種高聚集度？非也，離中心城以外的郊區(qū)土地利用卻十分寬松，利用效率極低，隨之人口密度向外衰減得厲害。東京是一個土地資源更為緊缺的城市，但它有多個中心城區(qū)，而且中心城區(qū)的人口密度與外圍差不多。即使在倫敦、巴黎、紐約，中心城區(qū)也比較寬厚，人口密度峰值不高，而且出現(xiàn)多個峰值和峰谷。
與中心城區(qū)高度集聚空間形式相聯(lián)系的就是城市運(yùn)行的低效率、交通堵塞、環(huán)境不佳。因此，大城市的城市開發(fā)必須依靠軌道交通，軌道交通的發(fā)展客觀導(dǎo)致中心城區(qū)的高強(qiáng)度開發(fā)，然后這一區(qū)域的交通面臨改造的機(jī)遇，改造成功的同時又引發(fā)新一輪的高密度開發(fā)，在這樣一個怪圈中循環(huán)往復(fù)，導(dǎo)致一些重大交通設(shè)施的建設(shè)難以外延，比較早地出現(xiàn)郊區(qū)化，郊區(qū)的土地利用極低。1990年代的上海，距中心城區(qū)12公里外就出現(xiàn)了郊區(qū)化、低密度開發(fā)，按照慣例，在25公里以上出現(xiàn)郊區(qū)化才屬正常。
上海軌道目前主要布置在距中心城20公里以內(nèi)，曾經(jīng)引發(fā)了中心城區(qū)內(nèi)部的重組，由中心城區(qū)向外圍區(qū)域的蔓延式遷移。但近年來中心城區(qū)的高強(qiáng)度改造開發(fā)，中心城區(qū)環(huán)境好了，房價高了，雖然遠(yuǎn)郊、核心區(qū)的人口密度有所降低，但在核心區(qū)的近郊地區(qū)人口密度有大幅上升，表現(xiàn)出來的是由內(nèi)向外的蔓延式遷移，而不是跳躍式的空間結(jié)構(gòu)。
在趙民看來，盡管中心城區(qū)應(yīng)該是高密度，但郊區(qū)的土地浪費(fèi)和中心城區(qū)的高密度并存就是一種不好的現(xiàn)象。
空間結(jié)構(gòu)約束供需結(jié)構(gòu)
趙教授有一個博士生在東京大學(xué)讀書，住在周邊房價便宜的地方，每天要坐一個小時的軌道交通去學(xué)校。在這種基于有便捷軌道交通網(wǎng)絡(luò)的空間結(jié)構(gòu)內(nèi)，他實(shí)現(xiàn)了時間和價格的交換。
在我們的大城市中，這種交換難以實(shí)現(xiàn)。因?yàn)槲覀兊某鞘薪Y(jié)構(gòu)沒有基于便捷的軌道交通向外延得以舒展，生活在遠(yuǎn)郊、近郊的人，靠公交系統(tǒng)出行時間極慢，這種空間結(jié)構(gòu)的低效，導(dǎo)致中心城區(qū)房產(chǎn)的供需無可替代，所以絕大多數(shù)人寧可買貴點(diǎn)的房子，也要努力擠在中心城區(qū)。上海過去也試圖將中心城人口往郊區(qū)疏散，但基于這種情況，從中心城向郊區(qū)疏導(dǎo)的人口極其有限，其最終目標(biāo)并沒有實(shí)現(xiàn)。上世紀(jì)60年代的巴黎和1980年代的上海面臨同樣的問題，希望通過外圍建新城來達(dá)到疏解中心城內(nèi)部人口，巴黎通過新城建設(shè)在南北兩側(cè)形成了兩個發(fā)展軸，實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。
廣州在1995年的時候是同心圓發(fā)展，到了97、98年，出現(xiàn)了天河區(qū)、白云區(qū)向外的跳躍結(jié)構(gòu)，但后期并沒有持續(xù)下去，到2000年這種跳躍式的結(jié)構(gòu)又模糊了，中心城區(qū)仍然出現(xiàn)向心的空間結(jié)構(gòu)。從目前的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)來看，內(nèi)環(huán)、外環(huán)和地鐵一號線和二號線都在強(qiáng)化中心城區(qū)的地位。
目前，房價漲得最快的多集中在大城市或特大城市中。趙民認(rèn)為，雖然房價高低和市場有關(guān)系，但投機(jī)是結(jié)果而不是原因，因?yàn)橛行枨缶蜁型稒C(jī)，即使把投機(jī)剔除，如果郊區(qū)土地沒有便捷的交通，仍然還會有需求，中心城區(qū)仍是人們趨之若鶩之地。而一個城市的中心城區(qū)土地供應(yīng)總是有限，其開發(fā)成本必然也高，降低房價從何談起？“不能說中心城區(qū)的過度擁擠、房價虛高，僅僅是土地供應(yīng)的瓶頸，上海、廣州都不是，而應(yīng)該檢討空間發(fā)展的目標(biāo)和引導(dǎo)問題，當(dāng)務(wù)之急要突破空間結(jié)構(gòu)的瓶頸束縛”，趙民語氣堅(jiān)定。
在現(xiàn)有的空間結(jié)構(gòu)體系下討論房價并無意義，如果空間結(jié)構(gòu)不是舒展而是高度壓縮在一個狹小的空間內(nèi)，很難使房價真正壓下來。“房價與空間結(jié)構(gòu)的關(guān)系，正是房地產(chǎn)界或經(jīng)濟(jì)界普遍忽視的問題�！闭\然，城市空間結(jié)構(gòu)的變化受多種力量驅(qū)動，有金融、房地產(chǎn)等等，但房地產(chǎn)開發(fā)追求利益最大化，必需對其有強(qiáng)有力的引導(dǎo)。此外，軌道交通的分布及建設(shè)時序，都將導(dǎo)致空間結(jié)構(gòu)的變化。
以軌道交通引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口的空間布局
為達(dá)到平抑房價的目的，政府主要依靠信貸、稅收等方式控制流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，建廉租房，在趙民開看來，很難真正起到作用。他認(rèn)為真正的低房價應(yīng)該是通過軌道交通帶來的郊區(qū)土地開發(fā)，保證遠(yuǎn)離中心城區(qū)的土地供應(yīng)，使城市人口分布在較大范圍內(nèi)。
在構(gòu)建中心城區(qū)軌道交通線路網(wǎng)絡(luò)的努力中，適時引導(dǎo)城市形態(tài)從內(nèi)聚型調(diào)整為外延型，是國外大都市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)。因此，用新的城市規(guī)劃手段，以用地控制和大容量公共交通，包括軌道交通來引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口的空間布局，這才是大城市的空間結(jié)構(gòu)手法。特大城市的軌道交通不應(yīng)局限于追隨客流，以緩解現(xiàn)有交通壓力為首要目標(biāo)，這種交通設(shè)施的發(fā)展為后續(xù)城市開發(fā)提供可能性的同時也提供了規(guī)定性。在日本，軌道交通到哪里，地產(chǎn)商就發(fā)展到哪里。
建設(shè)新城區(qū)是目前大城市的普遍做法，這種新城建設(shè)有極強(qiáng)的政策含義，即政府為調(diào)整中新城區(qū)人口的就業(yè)、分布結(jié)構(gòu)。但實(shí)際上，這些新城建設(shè)并沒有與軌道交通相配合。比如，目前廣州軌道交通建設(shè)主要起著連接廣州市內(nèi)各大城區(qū)的作用，所謂新城區(qū)還只是樓盤概念，從而使得這種城市規(guī)模的擴(kuò)大是漸進(jìn)的，不會是結(jié)構(gòu)性的嬗變。
因此，趙民建議城市規(guī)劃的策略應(yīng)該是，軌道交通的發(fā)展規(guī)劃與城市總體規(guī)劃同步?土地利用規(guī)劃與交通規(guī)劃相銜接。以軌道交通引導(dǎo)新城建設(shè)，通過軌道交通保證與新城的便捷聯(lián)系，通過軌道交通淡化城鎮(zhèn)體系的等級結(jié)構(gòu)，把新城引導(dǎo)到幾個發(fā)展軸上去。“要真正走出房價虛高的困境，就必須改變城市單中心結(jié)構(gòu)，變?nèi)勇訛檩S向發(fā)展，以調(diào)整人口分布，避免人口密度的過高或過低�！伴L遠(yuǎn)說，發(fā)展中心城區(qū)與郊區(qū)新城應(yīng)并重，這種空間結(jié)構(gòu)目標(biāo)將通過軌道交通的引導(dǎo)手段來實(shí)現(xiàn)。趙民說，對比上海，廣州有明顯優(yōu)勢，上海只有一個行政主體，向心發(fā)展明顯，而珠三角有多級行政主體，多個舒展中心，只要城市之間協(xié)調(diào)發(fā)展問題解決得好，就可以有機(jī)疏解人口，實(shí)現(xiàn)多點(diǎn)、多心發(fā)展。
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