家住昆明滇池康城的溫小姐最近很心煩，當(dāng)初她在小區(qū)內(nèi)購(gòu)買了一間商鋪，開(kāi)發(fā)商承諾可以辦70年土地使用權(quán)的土地證，但現(xiàn)在卻被告知只能辦40年。面對(duì)嚴(yán)重縮水的土地使用權(quán)，溫小姐及其他面臨同樣情況的業(yè)主準(zhǔn)備拿起法律武器，為自己討回一個(gè)公道。
業(yè)主：土地使用權(quán)嚴(yán)重縮水
據(jù)溫小姐介紹，她于2003年購(gòu)買了滇池康城的一套住房，入住后，售樓人員挨家挨戶散發(fā)了小區(qū)內(nèi)商鋪——康城香榭麗街鋪的宣傳資料，溫小姐一家人拿到宣傳資料后仔細(xì)看了看，發(fā)現(xiàn)其中有一條非常吸引人：“擁有70年土地使用年限，比一般商鋪多40％的土地使用年限，同等售價(jià)下相當(dāng)于比其他商鋪便宜40％。”
在傳統(tǒng)的觀念里，一鋪可以養(yǎng)三代，普通商鋪一般都只有40年的土地使用權(quán)，而小區(qū)內(nèi)的商鋪可以有70年的土地使用權(quán)，溫小姐一家非常動(dòng)心。經(jīng)過(guò)一家人再三商量，他們還是買下了其中一間商鋪，面積為25平米，總價(jià)約15萬(wàn)元。
2005年底，開(kāi)發(fā)商通知溫小姐前來(lái)辦理土地使用證，但是由于她在外地出差，沒(méi)有及時(shí)趕回來(lái)。今年初，溫小姐突然接到小區(qū)內(nèi)一位鄰居的電話，詢問(wèn)她家的土地證辦下來(lái)后有多少年的使用年限，這位鄰居告訴她，自家的商鋪只有40年的土地使用權(quán)。溫小姐覺(jué)得很納悶，去問(wèn)開(kāi)發(fā)商才知道，自己家的土地證也只寫(xiě)有40年的土地使用年限。為什么同樣是一個(gè)小區(qū)內(nèi)的商鋪，有些業(yè)主就可以辦70年使用權(quán)的土地證，而有些業(yè)主卻只能辦40年使用權(quán)的土地證？溫小姐覺(jué)得很想不通，開(kāi)發(fā)商告訴她，是因?yàn)檎掳l(fā)了相關(guān)文件，搞一刀切，文件下發(fā)后辦理商鋪土地證的業(yè)主都只能辦到40年土地使用權(quán)的土地證。但是據(jù)溫小姐了解，小區(qū)內(nèi)還是有部分業(yè)主的商鋪是70年的土地使用年限。
溫小姐認(rèn)為，當(dāng)初售樓人員拿來(lái)的宣傳資料上明明寫(xiě)著該商鋪擁有70年土地使用權(quán)，現(xiàn)在卻只能辦到40年的土地使用權(quán)，她覺(jué)得應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商違約了。溫小姐說(shuō)，如果有必要，她會(huì)拿起法律武器為自己討個(gè)公道。
開(kāi)發(fā)商：是按有關(guān)規(guī)定辦事
記者聯(lián)系上滇池康城的開(kāi)發(fā)商昆明市康城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司一位負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人表示，他們申請(qǐng)的土地使用年限是70年，政府批下來(lái)的也是70年，他們也向國(guó)家交了70年的土地出讓金，但是由于后來(lái)政府又出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定，只能辦理40年的土地使用權(quán)，所以，相同的商鋪，有的業(yè)主的土地使用年限是70年，有的業(yè)主的卻只有40年。
這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，從去年年底他們就開(kāi)始通知商鋪業(yè)主前來(lái)辦理土地證，及時(shí)來(lái)辦理的業(yè)主都辦到了70年的土地使用年限，沒(méi)有及時(shí)來(lái)辦理的業(yè)主受相關(guān)規(guī)定影響，都只能辦理40年的土地使用年限。作為開(kāi)發(fā)商，他們也很無(wú)奈。
但是當(dāng)記者問(wèn)起是由政府哪個(gè)部門下發(fā)的哪個(gè)規(guī)定，該負(fù)責(zé)人稱，他也不太清楚，只知道現(xiàn)在辦土地使用證的業(yè)主都只能辦到40年的土地使用年限。
律師：宣傳資料應(yīng)視為要約
對(duì)此，本報(bào)《紅色樓市》法律顧問(wèn)陳平律師發(fā)表了他的觀點(diǎn)。土地使用權(quán)出讓年限，是指一次出讓簽約的最高年限。土地使用權(quán)年限屆滿時(shí)，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。每一地塊的具體出讓年限，應(yīng)由出讓方和受讓方在簽訂合同時(shí)確定，可低于法律規(guī)定的最高年限，不可高于法律規(guī)定的最高年限。
國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》按照出讓土地的不同用途規(guī)定了各類用地使用權(quán)出讓的最高年限：(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地50年；(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；(4)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；(5)綜合或者其他用地50年。按照溫女士土地證的記載，屬于商業(yè)用地。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商的宣傳資料明確了該商鋪是70年的土地使用權(quán)，而辦理的是40年的土地使用權(quán)，開(kāi)發(fā)商已構(gòu)成了違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
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