國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)從2004年就開(kāi)始了,只不過(guò)這期間出臺(tái)的相關(guān)政策都沒(méi)有起到作用。去年同時(shí)期出臺(tái)的轉(zhuǎn)讓政策本以為是很嚴(yán)厲的,但這一年來(lái)房屋價(jià)格不跌反漲，完全失去了國(guó)家宏觀調(diào)控的作用，1季度后就分析會(huì)有相關(guān)政策出臺(tái)，但根本沒(méi)有想到這次的政策這么兇。其實(shí)從基本面分析,只要國(guó)家調(diào)控,肯定最后會(huì)達(dá)到目標(biāo)的,既然調(diào)控就說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)失靈或者瘋狂。1995年經(jīng)濟(jì)的軟著陸、1998年啟動(dòng)以房地產(chǎn)汽車消費(fèi)為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)、2001年開(kāi)始的資本市場(chǎng)調(diào)控都起到了調(diào)控的作用。所以這次房地產(chǎn)調(diào)控和資本市場(chǎng)的調(diào)控肯定會(huì)有作用，作為投資，跟著國(guó)家指揮棒肯定不錯(cuò)。當(dāng)然提醒大家一句：有些事情需要有個(gè)過(guò)程。比如之前的房地產(chǎn)調(diào)控，沒(méi)有作用，現(xiàn)在再出新政，可能還沒(méi)有作用，那樣肯定會(huì)出新的，直到達(dá)到目的。資本市場(chǎng)也是這樣，國(guó)家想調(diào)整，有相關(guān)政策支持，但在政策支持后，卻又下跌超過(guò)25%，當(dāng)然現(xiàn)在起來(lái)了，這就是調(diào)控的作用。好了，這些不說(shuō)了，下面來(lái)談?wù)務(wù)邔?duì)昆明市場(chǎng)的影響。
地方政府一直有觀點(diǎn)認(rèn)為：地方政府的目的之一是：讓房?jī)r(jià)上漲，這樣可以獲得更多土地金收益，對(duì)此有一定的依據(jù)。昆明政府在去年開(kāi)始投入的廉租房屋，今年又開(kāi)始建設(shè)一批廉租房，但本人認(rèn)為：這部分不在主流市場(chǎng)內(nèi)，只能看作地方政府關(guān)心低收入的一項(xiàng)工作。
第二，就是經(jīng)濟(jì)適用房屋，來(lái)昆明后，一直沒(méi)有感覺(jué)到昆明有經(jīng)濟(jì)適用房屋，后來(lái)接觸多了，才知道這些指標(biāo)都給了一些企事業(yè)單位。背后究竟出于什么目的，本人沒(méi)有辦法去分析。但有一點(diǎn)我知道，沒(méi)有面向市場(chǎng)，那肯定受損失的是那些應(yīng)該獲得經(jīng)濟(jì)適用房屋但沒(méi)有辦法獲得的人群，而這些人也是低收入人群，而且是量最多的一部分。究竟這里面有什么問(wèn)題？可能只有政府的人員才能解釋。當(dāng)然希望在調(diào)整昆明住房結(jié)構(gòu)的同時(shí)，能看到這些陽(yáng)光操作的項(xiàng)目。
第三，昆明的土地市場(chǎng)一直未能規(guī)范，協(xié)議成交是市場(chǎng)的主流，有地不開(kāi)發(fā)也是昆明的特點(diǎn)。現(xiàn)在昆明已經(jīng)在規(guī)范這些事情，包括現(xiàn)在大家看得比較多的就是，違章建筑大規(guī)模的拆除，綠化成片地建立起來(lái)，這些行為導(dǎo)致的市場(chǎng)剛性需要肯定不少。但從拆遷這個(gè)角度看，會(huì)帶動(dòng)房屋上漲，城市檔次上升了也會(huì)帶動(dòng)房屋上漲，土地市場(chǎng)規(guī)范也會(huì)促進(jìn)成本上漲。如果昆明政府下決心繼續(xù)治理，昆明的房屋應(yīng)該不會(huì)下跌。在治理的過(guò)程中政府需要市場(chǎng)配合，除非當(dāng)?shù)卣凶銐虻呢?cái)力來(lái)做這一塊。
開(kāi)發(fā)商從1992年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商一直承載著暴利的名聲，可以說(shuō)是房?jī)r(jià)上漲的原罪。90平方米以下要占項(xiàng)目的70%。
目前土地成本高的城市，普通老百姓的住房面積小于土地成本低的城市，昆明的普通住宅面積平均大于上海深圳，小于其他州市。單總政策而言，可能更針對(duì)的是北京、上海、深圳、廣州之類的城市。他們真正注意到那些三線城市的具體情況嗎？沒(méi)有。其實(shí)也很簡(jiǎn)單：那些政策的制定者根本沒(méi)有對(duì)全國(guó)人口占大部分的二三線城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的住宅進(jìn)行充分考慮，所以這個(gè)政策對(duì)昆明的影響是很大的。
當(dāng)然上有政策，下有對(duì)策，這么幾年來(lái)，昆明有幾項(xiàng)真正執(zhí)行過(guò)國(guó)家的政策了？按照市場(chǎng)操作的原則，來(lái)個(gè)商業(yè)賄賂也許這個(gè)規(guī)定只是白紙一張，但如果真的實(shí)行了這個(gè)政策，對(duì)發(fā)展商的打擊也是大的。我做過(guò)昆明項(xiàng)目的前期，一般以居住為主的項(xiàng)目面積在90平方米——140平方米，占的比例在60%以上。客觀地說(shuō)這個(gè)政策不符合昆明的具體情況。
如果能真的實(shí)行，開(kāi)發(fā)商的觀念會(huì)改變，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的意愿可能也會(huì)下降。
我們簡(jiǎn)單地算個(gè)賬，單套面積小了，那就意味戶數(shù)增加，戶數(shù)增加意味市場(chǎng)份額會(huì)減少（以面積計(jì)算的份額），競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，這個(gè)是第一。第二，單套面積小了，實(shí)際成本會(huì)上升，畢竟該配的還要配，這部分成本可分?jǐn)偟拿娣e少了，配套增加了，配套成本將有很大幅度提高，這個(gè)也只是分析。只要我們的開(kāi)發(fā)商繼續(xù)找有關(guān)部門(mén)來(lái)個(gè)商業(yè)賄賂什么的，那么什么也不會(huì)增加，擔(dān)心也就沒(méi)有必要了。
原來(lái)火熱的小戶型市場(chǎng)可能會(huì)受到影響，如果真的這樣做了，那么市場(chǎng)在90平方米以下將成為將來(lái)的主要市場(chǎng)。當(dāng)然政策可能會(huì)讓發(fā)展商在研發(fā)產(chǎn)品方面下更多的精力了。
昆明有很多發(fā)展商實(shí)力并不足。而且今年的新盤(pán)供應(yīng)很大，可能會(huì)促使一些開(kāi)發(fā)商放棄一部分的利潤(rùn)來(lái)兌現(xiàn)。也可能讓一些實(shí)力足的開(kāi)發(fā)商保留一些大面積的房屋，畢竟以后可能這類住宅會(huì)越來(lái)越少。當(dāng)然買(mǎi)房者還是先觀望一下。
這個(gè)政策的深遠(yuǎn)意義就是指導(dǎo)我們一部分消費(fèi)者的消費(fèi)。我們國(guó)人喜歡攀比，對(duì)一些年輕購(gòu)買(mǎi)群體來(lái)說(shuō)可能更加務(wù)實(shí)了，原來(lái)想買(mǎi)房的時(shí)候挺一挺，買(mǎi)大一點(diǎn)的，現(xiàn)在不一樣了，大了不光只是總價(jià)高，首付也要多出50%，選擇上有很大的限制。從政策制定上讓國(guó)人更加務(wù)實(shí)，可能是這個(gè)政策的亮點(diǎn)。自住客戶肯定是最歡迎這個(gè)政策的，畢竟他們可能是最大的受益者，沒(méi)有投機(jī)客戶跟他們一起哄搶他們要的住宅，供應(yīng)關(guān)系的改變讓他們?cè)趦r(jià)格上得到更大實(shí)惠，同時(shí)也可以買(mǎi)到自己喜歡的住房。買(mǎi)房也不需要那么急迫，可以從容地選擇了。
投資客戶投資客戶
對(duì)房屋的鐘情主要是房屋能保值，也許他們認(rèn)為政策讓房?jī)r(jià)更合理，更值得投資也難說(shuō)，包括境外的投資基金本來(lái)他們就是長(zhǎng)線投資，這個(gè)政策給他們更好的機(jī)會(huì)入市，畢竟房屋會(huì)給他們帶來(lái)升值回報(bào)、租金回報(bào)和人民幣升值回報(bào)。TMD又讓老外撿了個(gè)皮夾子。
對(duì)投資客戶的影響可是最大的，畢竟房地產(chǎn)兌現(xiàn)沒(méi)有那么容易了，而且兌現(xiàn)成本更高了，風(fēng)險(xiǎn)更大了。這個(gè)政策的第二個(gè)目的就是驅(qū)逐這部分客戶，讓市場(chǎng)在一個(gè)更合理的位置運(yùn)行。
租賃市場(chǎng)我認(rèn)為
可能對(duì)租賃市場(chǎng)有利，畢竟買(mǎi)房屋投資的人少了，租賃市場(chǎng)供應(yīng)發(fā)生了變化，租房可能更難，本質(zhì)上這個(gè)政策提高了交易成本，可能陷入兩難
雜說(shuō)新房地產(chǎn)政策
的是與非近段時(shí)間整個(gè)房地產(chǎn)界討論最多的話題莫過(guò)于“國(guó)六條”細(xì)則《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，一時(shí)間風(fēng)聲四起，評(píng)說(shuō)紛紜。有人樂(lè)觀地認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的春天終于來(lái)了，房地產(chǎn)的所有問(wèn)題將迎刃而解啦；也有人失望地覺(jué)得中國(guó)地產(chǎn)將就此陷入冰河時(shí)代，即將冷場(chǎng)……但好與不好，是與不是，并不能急著現(xiàn)在就下定論，在一切都還未真正明晰之前，一切的猜想、評(píng)說(shuō)都只是一個(gè)等待時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)的“待定論”。
新的土地使用政策出臺(tái)后，沿襲至今的土地供應(yīng)政策卻沒(méi)有改變，無(wú)形中增加了土地的研發(fā)成本，而且必須在約定時(shí)間內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，否則收取土地閑置金，二年內(nèi)不開(kāi)工的要收回土地重拍，開(kāi)發(fā)商為了盡快收回投資成本，保證自己的利益，在前期定價(jià)時(shí)，必然會(huì)把價(jià)格定得相對(duì)高一些，再加上大量同質(zhì)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)量過(guò)剩，是不是會(huì)形成新一輪的房地產(chǎn)泡沫？
從另外一個(gè)角度來(lái)看，新政策對(duì)全國(guó)的一刀切，明顯是有失偏頗的。因?yàn)槊總�(gè)地方的住房主體面積需求不一樣，就比如昆明，主力戶型的需求主要介于105至于130平方米之間，如果90平方米是道死門(mén)檻的話，今后很長(zhǎng)一段時(shí)間，將會(huì)出現(xiàn)該面積住房的斷檔增值。同時(shí)，大戶型開(kāi)發(fā)量的急劇減少和稀缺，必然會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)，失去新政策穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意義。
所以要落實(shí)三限政策，讓真正有置業(yè)需求的老百姓受益，關(guān)鍵是政府必須從土地供應(yīng)的價(jià)格源頭上來(lái)把關(guān)，負(fù)起政府應(yīng)負(fù)的責(zé)任，由賣地收錢(qián)，真正轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝恋爻鲎屨{(diào)控市場(chǎng)和引導(dǎo)市場(chǎng)的發(fā)展方向。更準(zhǔn)確地講，中國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題不是單純的銷售價(jià)格問(wèn)題，而是一個(gè)敏感的政治問(wèn)題。五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓住房的將全額征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)房地產(chǎn)炒家來(lái)說(shuō)，在一定程度上可以起到抑制作用，但如果只是單純以“持有時(shí)間”來(lái)作標(biāo)準(zhǔn)，可能會(huì)在短時(shí)間內(nèi)推高二手房?jī)r(jià)格，業(yè)主很可能會(huì)將轉(zhuǎn)讓的稅收成本轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家身上。而從更長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，必然會(huì)導(dǎo)致眾多炒家的“惜售”心態(tài)彌漫，導(dǎo)致二手房房源緊缺，不利于二手房市場(chǎng)的順利成長(zhǎng)，并且還將直接影響到與它息息相關(guān)的一手房市場(chǎng)。
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為政治敏感性很高的行業(yè)，今后會(huì)持續(xù)關(guān)注政府新舉措的出臺(tái)和實(shí)施，保持一種相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度，所以在未來(lái)的半年以內(nèi)或者更長(zhǎng)一段時(shí)間，新項(xiàng)目的開(kāi)工時(shí)間可能會(huì)出現(xiàn)后延，而對(duì)于已開(kāi)工但是還為正式發(fā)售的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，也可能會(huì)出現(xiàn)捂盤(pán)現(xiàn)象，整個(gè)房地產(chǎn)將會(huì)出現(xiàn)類似去年“國(guó)八條”出臺(tái)后那種相對(duì)消極的市場(chǎng)狀況。而對(duì)政策徘徊不定的購(gòu)房消費(fèi)者來(lái)講，也可能會(huì)出現(xiàn)由原來(lái)的不理性購(gòu)買(mǎi)突變?yōu)椤安焕硇缘牡鹊�，這些都勢(shì)必影響到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
地產(chǎn)行業(yè)與百姓生活息息相關(guān)，它的任何動(dòng)蕩都可能成為關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的大事。所以建議有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)深入調(diào)查各省份、各地區(qū)人民的實(shí)際生活現(xiàn)狀，公平、公正看待市場(chǎng)差異與住房需求，做到政策與具體市場(chǎng)的合理化對(duì)接。我們相信，這才是大家所真正希望看到的。
密云不語(yǔ)總是事，沉悶的天氣中，人們會(huì)焦急地渴盼著甘霖降下，以解干渴的身心。而對(duì)于所有關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)何去何從的人來(lái)說(shuō)，無(wú)論業(yè)內(nèi)或是業(yè)外，大家都在等待，等待局勢(shì)的明朗，等待最后的塵埃落定。
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