盡管“一鋪養(yǎng)三代”的說法充分證明了成功的商鋪投資的利潤空間，但是商鋪投資也非常容易非理性和盲目投資，本文采訪了某在中國各大城市摸爬滾打數(shù)十年，在市場上十分有經(jīng)驗的投資行家，擬當(dāng)前商鋪投資中的一些常見的認(rèn)識誤區(qū)進(jìn)行分析說明，以期能提醒廣大投資者理性投資，避免因盲目投資而落入陷阱。

誤區(qū)之一：鋪王靠近商場門口

很多人認(rèn)為，一個賣場中最靠近門口的位置是最好的。賣場的經(jīng)營者也往往這么認(rèn)為，因此對這個位置的定價也是最貴的。但實際上，門口這個位置有可能只是旺丁不旺財。因為每個消費者走進(jìn)一個大賣場，一定會“逛”上一會兒才會買東西，最先進(jìn)入視線的鋪位最多只是個詢價的地方，顧客會一掃而過，再看上幾個鋪位之后才會購買。顧客是不大會回頭到最靠近門口的鋪位買東西的。門口位置可以作為大品牌的形象展示區(qū)，但如果要銷售產(chǎn)品，選擇往里第七八個靠近走道的鋪位是最佳的。

誤區(qū)之二：“背靠大樹好乘涼”

當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商多如牛毛，商業(yè)地產(chǎn)項目也層出不窮，商鋪產(chǎn)品的推新速度也讓投資者們眼花繚亂，到底哪家開發(fā)商值得信賴、哪個商業(yè)項目值得投資，這往往令商鋪投資族感到困惑。于是有些投資者就采取簡單辦法，抱著“背靠大樹好乘涼”的想法“看人下菜”，認(rèn)為只要開發(fā)商實力強(qiáng)、信譽(yù)好，商鋪就有贏利保證，值得投資

這種辦法按照邏輯推理沒錯，正常情況下也能行得通，但是也有不妥。首先，目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在著明顯的斷層，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都是由住宅地產(chǎn)開發(fā)商“轉(zhuǎn)業(yè)”而來，他們是被商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的高利潤所吸引才進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中來，所謂“住而優(yōu)則商”，其實他們非常缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和經(jīng)營管理經(jīng)驗，很多名稱誘人的商鋪其實不過是改頭換面的住宅而已，缺乏后續(xù)的商業(yè)贏利能力。其次，很多大的開發(fā)商為了分散開發(fā)風(fēng)險，往往會成立項目公司，并注冊為獨立法人，和集團(tuán)公司沒有直接的法律關(guān)系。項目賺了大家皆大歡喜，項目出了問題投資者就會發(fā)現(xiàn)所謂的某集團(tuán)早就不見了蹤影，出來周旋的不過是一家隨時可能破產(chǎn)的項目公司，這種偷梁換柱的手法讓受了損失的投資者投告無門。再次，判斷一個商鋪項目是否具備投資價值，關(guān)鍵因素是地段、客流、定位等等要素，開發(fā)商優(yōu)劣并不十分重要，倘若我們單純以開發(fā)商實力、信譽(yù)來作判斷就難免有點“一葉障目，不見泰山”了。

誤區(qū)之三：“地段、地段、還是地段”

商業(yè)選址中有一句流傳頗廣的話，說決定商業(yè)選址的三個主要因素是“地段、地段、還是地段”，這句話被很多人奉為圭臬，當(dāng)作商業(yè)選址至高無上的原則。推而廣之，到了商鋪投資領(lǐng)域這句話又成了眾多投資者的指南，出現(xiàn)了“地段決定論”。只要地段好，商鋪項目處于市中心鬧市區(qū)或繁華商業(yè)區(qū)，就一好百好了，哪怕租金再高、物業(yè)條件再差、定位再模糊，也是難求的黃金旺鋪，投資者必趨之若騖。

其實這是一個根深蒂固的誤解，我們要破除對它的迷信，更不能把這句話當(dāng)成“放之四海而皆準(zhǔn)”的真理，用它來衡量商鋪投資價值。這句話之所以連用三個“地段”乃是地段在商業(yè)選址中的極端重要性，并非要排除其他因素而只見地段，不見其他。其次，這句話并非適用于一切商業(yè)領(lǐng)域和業(yè)態(tài)，倘若用之于百貨店和高檔專賣店，就十分正確，但對大型超市、倉儲店、專業(yè)市場等業(yè)態(tài)就未必適用。所以我們要看商鋪的具體業(yè)態(tài)定位，商鋪經(jīng)營成功和具有升值潛力的前提是選對“正確的”地段，而不是選擇“最好的”地段，鬧市區(qū)不一定就合適，郊區(qū)也不一定就差。再次，選擇合適的投資商鋪要綜合考慮多種因素，若商鋪位于城市黃金地段，則必然帶來租金水平高、交通條件差、經(jīng)營成本高和同業(yè)競爭激烈等一系列問題，這些會抵消好地段帶來的優(yōu)勢，所以我們一定要進(jìn)行綜合衡量對比，重視地段但絕不能盲信地段。

誤區(qū)之四：“付出總有回報”

這個認(rèn)識誤區(qū)并不是投資者自己的觀念，而是開發(fā)商和代理商反復(fù)多次的宣傳攻勢給投資者形成的觀念定式。開發(fā)商推出的商鋪價格不斷創(chuàng)出新高，這需要更強(qiáng)大的消費（投資）需求來支撐，而刺激消費需求的“不二法門”便是更高的投資回報率，這樣才能吸引更多的投資者和經(jīng)營者關(guān)注，把價格抬高。投資者面對越來越高的價格，自然也會有更高回報率的心理預(yù)期，當(dāng)這樣的心理預(yù)期和開發(fā)商的宣傳允諾相吻合并得到多次強(qiáng)化后，便形成了一種“高售價＝高租金＝高回報”的心理定式，使投資者相信“付出總有回報”這個樸素的道理也同樣適用于商鋪投資。

但在商鋪投資這個高回報高風(fēng)險的領(lǐng)域，并不是所有付出都有回報，而且售價和租金和回報也不一定成正比�？陀^地說，在正常情況下，售價高的商鋪價值一般也比較高，租金也會比較高，因而投資回報性較好。但售價常常不是單純由其價值決定的，它很大程度上取決于市場供求形勢的影響，也和開發(fā)商的策劃包裝、宣傳推廣活動關(guān)系密切，投資者就常被這些因素所蒙蔽，無法認(rèn)識商鋪的真實投資價值。另一個造成售價租金脫節(jié)的原因是商鋪對地段、位置的敏感性。相近地段、相近位置的商鋪在定價時往往相互參照，價格差別不是很大。但租金就不同了，它是不能相互參照的，一街之隔可能有天壤之別，臨街不臨街可能迥然不同。所以說，投資商鋪不能根據(jù)售價高低判斷其投資價值，稍有不察可能就買到“高價低租鋪”，預(yù)期收益不能兌現(xiàn)，還得背負(fù)沉重貸款負(fù)擔(dān)

誤區(qū)之五：“商鋪的大餅會越來越大”

很多投資者投資商鋪考慮的首要因素是“投資回報率”。投資回報率高意味著租金高，收回初期投資的年限越短，也意味著商鋪升值潛力越大，轉(zhuǎn)讓收益也就越高。對投資回報率的迷信使開發(fā)商和銷售商們做足了投資回報率的文章，一些商鋪甚至允諾15％以上的回報率，公開宣傳只賺不賠，以夸大不實的宣傳吸引投資者。其實仔細(xì)分析一下我們就會發(fā)現(xiàn)，很多開發(fā)商的宣傳就是講故事，就像是在講百萬富翁一夜致富的“天方夜譚”，其對投資匯報率的測算剔除了很多變動影響因素，更是經(jīng)不起推敲。投資者要走出商鋪投資回報率的認(rèn)識誤區(qū)，要澄清下面幾個問題。

首先，租金永遠(yuǎn)都是個動態(tài)的參數(shù)，目前的高租金可能是市場嚴(yán)重供不應(yīng)求所致，并不能代表長期的高租金，也不能保證連續(xù)6年、8年甚至10年都能以這個租金水平來出租商鋪。這種大餅并不一定就會越攤越大，它也會越攤越薄，回報率就是個變量。所以，用某一時點的靜態(tài)租金水平去測算投資回報率是很不科學(xué)的。

其次，投資回報率也是個動態(tài)指標(biāo)，它會隨著各種因素的變動而變動。比如地段競爭環(huán)境改變、商業(yè)規(guī)劃改變、經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種改變、整體供求形勢變化等因素都可以影響到投資回報率的動態(tài)調(diào)整。所以，那些一開始就設(shè)定投資回報率的商鋪肯定有問題，至少是不能代表未來變化的初步測算，只能作為參考。

第三，從國外成熟的商鋪投資回報來看，綜合回報率在5％上下，極少有商鋪回報率超過10％，其回收期一般也在10年以上。不可否認(rèn)，在商鋪發(fā)展初期，價值沒被人認(rèn)識到，售價較低，同時商業(yè)競爭不激烈，租金也較高，因而回報率會比較高，但現(xiàn)在已大大不同，匯報率早已回落到正常水平，開發(fā)商再動輒允諾15％以上的回報率，我們就得擦亮眼睛好好看看了，對那種“投資現(xiàn)在就是投資未來”的動聽宣傳就得抱有警惕了，到底“大餅”能否做大，不能單憑開發(fā)商一張嘴了。

誤區(qū)之六：“商鋪租金高低決定投資價值”

誠然，投資者投資商鋪很大程度上是因為有未來良好的租金預(yù)期，他可以用收取租金的方式逐步收回購鋪款，或者在較高的租金水平下順利轉(zhuǎn)讓商鋪以獲利。租金不可說不重要。但如果單純認(rèn)為租金高的商鋪值得投資，租金低的商鋪就沒有投資價值，就有失偏頗了。在這里，筆者建議投資者避免下面集中常見的對租金的誤解。

首先，租金高不一定值得投資，租金低也不一定就是“垃圾商鋪”。租金高售價也高，對經(jīng)營贏利要求也高，因而風(fēng)險也大，需要綜合衡量決定。而租金低的商鋪售價也低，對業(yè)態(tài)業(yè)種要求不高，容易出租，雖然收益不高，但風(fēng)險很小，如果合理選擇就有較大的升值空間。

其二，租金的高低并不是由商鋪本身來決定的，它更多地取決于經(jīng)營環(huán)境、地段位置、業(yè)態(tài)定位、客流大小、商業(yè)氣氛、競爭程度等外在因素，所以說租金的變化是最快也是最難以捉摸的，我們決不能以當(dāng)前的租金水平來衡量商鋪投資價值，一定要全面考量所有影響因素，并考量長期利好利空因素，判斷租金在未來一段時期的走勢，當(dāng)然最好請專業(yè)商鋪投資咨詢機(jī)構(gòu)來進(jìn)行評估。

其三，在商鋪出租時，租金高的經(jīng)營業(yè)主并不一定是最合適的經(jīng)營業(yè)主。如果把商鋪以較高租金租給不能承受高租金的業(yè)態(tài)業(yè)種，比如便利店和餐飲行業(yè)，那么即使暫時能取得高回報，長期來看也會因業(yè)戶不堪重負(fù)而推出，導(dǎo)致商鋪空置，影響了投資者的長期收益。所以說，在出租商鋪時，要尋找最合適的租戶，而是出價最高的租戶。

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