5月17日，“國六條”出臺；5月29日，九部委“新政”頒布，15條措施詳細、周密，國家對房地產行業(yè)的調控就這樣急迫而聲勢浩大。
有關部門之所以對房地產業(yè)下此“重手”，原因在于今年以來，國內房價迅速飆升，北京、廣州、深圳等地的住房價格漲幅都在10％以上，而且上漲勢頭在國六條出臺前絲毫不見停止跡象，以至于有的開發(fā)商暗中囤房，市場供求關系進一步緊張，“熱錢”在國內房地產市場上如洪流涌動。如此情形，難怪國家不得不緊急強力干預。
國家在出臺有關調控措施時，考慮的是“全國一盤棋”，并未顧及區(qū)域市場之間的巨大差異，所以“藥方”、“療法”均全國統(tǒng)一。但問題在于，雖然中國內地房地產市場整體過熱征兆明顯，可是各地表現(xiàn)各異，以國家統(tǒng)計局今年4月對國內70個大中城市的房價統(tǒng)計來看，房價同比漲幅最高的城市是大連，而錦州、上海等城市的房價和去年同期相比卻下降了。昆明的房價雖然沒有下降，但和去年同期相比，漲幅僅為1.5％。從房價水平看，昆明房地產市場發(fā)展平穩(wěn)，供求穩(wěn)定，并無過熱跡象。
全國統(tǒng)一“療法”帶來的后果是，發(fā)熱的病人可能體溫恢復了正常，而原本體溫正常、甚至體溫本就有些低的人，卻有可能反而變成體溫偏低的“病人”。昆明，很可能就是被強行降溫的那個正常人。
昆明：健康的“病人”
至少從房價上看，昆明樓市走勢正常。今年1~4月國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計顯示，與去年同期相比，昆明房價漲幅分別為：1月1.2％，2月1.7％，3月1.3％，4月為1.4％，漲幅均未超過2％，這說明，昆明的房地產市場和去年相比，供求皆相對穩(wěn)定。
業(yè)內人士的感受也是如此。江東集團去年銷售了6000套住房，在昆明市場上排名第一，今年正處在兩個樓盤的尾房銷售階段，據(jù)該公司介紹，從去年到今年，江東集團開發(fā)的華龍人家和書香門第兩個樓盤的價格都沒有出現(xiàn)大起大落，除了從期房到現(xiàn)房后房價的自然調整外，并沒有出現(xiàn)搶購，也沒有因此提價。
另外兩個大盤世紀城和體育城更能反映市場的走勢。世紀城雖然已經在分批交房，但房價基本維持在去年水平。體育城部分緊俏產品的價格有所提高，但期間多次團購又拉低了房價。而且從銷售上看，兩個大盤既沒有滯銷，也沒有出現(xiàn)搶購現(xiàn)象。
今年幾個新開樓盤的開盤價更說明了開發(fā)商對市場的冷靜判斷。假日灣、水映長島的開盤價都比較溫柔，和去年同一片區(qū)的玫瑰灣、佳湖新城的開盤價相差不大。盡管昆明的土地交易價格漲幅較大，在全國名列前茅，但昆明市土地部門認為，和同處西部的其他省會城市相比，昆明地價基數(shù)較低，雖然最近有明顯增長，仍在正常范圍之內。
被改變的正常軌跡
如果不是國六條，特別是隨后九部委新政的出臺，昆明房地產市場很可能在今年下半年出現(xiàn)井噴行情，房價逐步走高。因為今年1～6月昆明新盤上市量萎縮，新建商品房可銷售面積下降，而需求增加明顯，據(jù)不完全統(tǒng)計，今年1～5月昆明新開盤的項目數(shù)量不足去年同期的60％，前幾個月成交量較大的樓盤都是去年，甚至前年的老盤。
有關人士透露，今年新盤銳減是因為規(guī)劃審批苛刻，大量項目手續(xù)卡殼。記者了解到的情況也確實如此，許多項目的審批手續(xù)延宕日久，往往比開發(fā)商憑經驗預計的時間拖上3個月左右。購買力穩(wěn)步增加而新盤上市量減少，直接導致昆明二手房價明顯上漲。根據(jù)統(tǒng)計，今年一季度昆明二手房價漲幅明顯高于新房。
更重要的是，今年前幾個月建材價格猛漲，從鋼筋、水泥、瓷磚，到玻璃、電纜、涂料，幾乎所有建材的價格都有大幅上漲，再加上地價的穩(wěn)步上升，昆明房價本來在未來的幾個月內，由于需求旺盛，開發(fā)成本增加，有可能被大幅推高。
但事情就是這樣不可預測，市場發(fā)展周期往往落后沿海半年左右的昆明，樓市還沒有來得及“發(fā)燒”，國家的“降溫藥”就迅速發(fā)下來了。
在九部委的新政中，金融、規(guī)劃、土地、稅收等政策都是全國統(tǒng)一，惟一有可能具有彈性的，只有“70％的住房面積必須在90平方米以下”這一條。根據(jù)政策精神，省會城市可根據(jù)實際情況，制定符合自己的戶型限制標準，并報建設部批準。本地開發(fā)商大都據(jù)此判斷，昆明嚴格執(zhí)行90平方米限令的可能性基本不存在，有可能像去年“國八條”新政那樣，云南單獨出臺規(guī)劃實施細則，但是，90平方米的限令放寬到什么程度，何時放寬，昆明的地方標準能否被建設部批準，這些都還是未知數(shù)。此前有關部門對此問題的回答均模棱兩可，不置可否。
消費者：政策有變，看看再說
鑒于昆明樓市泡沫本來就不明顯，房價也在比較合理的區(qū)間內運行，所以此間本地多位房地產大佬均認為，昆明房價不會因此大跌，但市場氣氛仍會受到較大影響，而這種影響首先來自心理層面。
5月29日新政公布后，在接下來的幾天里，昆明市房地產交易中心里人頭攢動，交易量劇增，買賣雙方均搶在6月1日之前完成交易，以免多交交易稅。雖然此后稅務部門表示，由于實施細則尚未明確，所以，6月1日以后，昆明市仍暫按原規(guī)定征稅。來自銀行的消息也表明，6月1日后，昆明各大銀行并沒有立刻執(zhí)行大戶型按揭貸款首付比例提高到三成的規(guī)定，不過趕在這一天前辦理貸款業(yè)務的購房者明顯增多。
種種跡象表明，盡管昆明尚未完全執(zhí)行新政，但市場焦慮情緒已經出現(xiàn)，特別是買房者，因為國家此次宏觀調控的主要動機是打壓房價，所以大多數(shù)人對房價下調抱有很高預期，尤其是購買小戶型住宅的消費者，持幣觀望的心理更加嚴重，反倒是大戶型住宅的銷售速度悄然加快。房地產交易中心和銀行內6月1日前急劇放大的業(yè)務量，充分反映了市場的不安心理。
來自多個樓盤的消息也證實，6月1日前本來已經多次看房，準備“下訂”的購房者，看到國家將大規(guī)模興建經濟實用房、廉租房，以及要求開發(fā)商大比例開發(fā)90平方米以下住宅的政策后，紛紛推遲了購房計劃。
開發(fā)商：外表沉穩(wěn)，內心不安
面對政策面的利空消息，開發(fā)商明顯比消費者沉穩(wěn)得多，眾多地產公司老總在九部委新政出臺的第一時間，紛紛發(fā)表了昆明市場不會受多大影響的言論，但內心焦慮其實已經在業(yè)內彌漫。
前天，在云南日報聯(lián)合舉辦的關于地產新政的論壇上，吳思群、周曼、羅亞萍、文劍武等地產意見名人悉數(shù)到場，幾十家房地產公司派人參加，印象中，昆明的房地產論壇還從來沒有像這次這樣群賢畢至、大腕云集，這與其說是新浪網、云南日報的號召力強，還不如說是面對新政的沖擊，業(yè)界亟需宣泄途徑，也亟待互相交流、彼此鼓勵。
在論壇上，星耀集團老總顏語等人認為，調控時間不會很長，因為昆明樓市“體溫”正常，不需要這樣的“休克療法”，然而，金融政策、稅收政策都是全國統(tǒng)一，昆明不可能例外，稍有安慰的只是可延期執(zhí)行。影響面最大，也最不為房地產公司理解和接受的，是關于戶型面積的限制，雖然幾乎可以肯定，昆明不大可能執(zhí)行這樣的政策，很可能會放寬，但何時放寬，放寬到100平方米還是120平方米，有關部門態(tài)度含糊，迄今沒有說法。
正是這種政策的不可預見性最讓房地產企業(yè)擔憂。因為一系列房地產調控政策的實踐證明，在這個行業(yè)里，由于存在地方和中央，企業(yè)和政府，開發(fā)商和消費者之間的多重博弈，所以，政策從研究到制定，再到落實，就是一個不斷妥協(xié)的過程，政策執(zhí)行的結果，往往是“上有政策，下有對策”。對久經考驗的開發(fā)商來說，措施一經出臺便不必過于緊張，真正令人惶恐的是，板子已經舉起，卻不知何時落下？又打在何處？
從夏天直接進入冬季？
不管是大戶型首付比例提高，還是購房五年內轉手全額征收營業(yè)稅，都不會對昆明房地產市場造成太大實質性影響，因為這樣的政策主要是針對房地產泡沫和炒房現(xiàn)象出臺的，昆明今年房價平穩(wěn)，既沒有多少泡沫，炒房的比例也很小，對于真正買房自住的人來說，5年還是6年的轉讓門檻都并沒有太大區(qū)別，而昆明高達50％以上的購房者，都選擇7成以上按揭貸款和一次性付款，所以提高大戶型提高首付比例的制約作用也不明顯。
對樓市造成真正影響的，是規(guī)劃政策調整后，昆明新盤上市的速度進一步放慢。本來，今年1～5月新開盤的項目就少，如果不是新政出臺，6月以后很可能會出現(xiàn)一波新盤上市高潮，但是如今，這個速度又要大大放緩了。雖然昆明市很可能不執(zhí)行90平方米的規(guī)劃限制，可是在地方標準出臺之前，新項目的規(guī)劃審批被壓下來了，這使得原本就緩慢的審批程序現(xiàn)在徹底停了下來。恒通廣告副總經理范虞告訴記者，他們接手的幾個項目最近都被審批壓住了，開發(fā)商不得不重新做方案或等待報批。
目前樓市的最大隱患其實就在于此，由于新政的心理影響，消費者持幣待購，導致本來不算供應過剩的市場陷入暫時性銷售低谷，昆明樓市進入“滯漲期”。等地方政策出臺后被壓制已久的新盤又接連上市，因為產品類型被政策限制，市場供應可能出現(xiàn)結構性過剩，房價面臨崩潰壓力。
果真如此，昆明樓市的冬天就真正開始了。這是一個還算健康的軀體被強行服藥后，有可能出現(xiàn)的藥物不良反應。
謝鷹
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