申請房貸要押土地證？

前幾天，家住理想小鎮(zhèn)的張先生向本報反映，他買房時申請了銀行貸款，但是現(xiàn)在房產證和土地證都辦下來了，卻都被銀行押下來了，讓他很想不通。他認為，銀行要抵押的應該是房產證，土地證應該歸他個人保管。

業(yè)主

土地證被銀行抵押了據(jù)張先生介紹，他于2004年購買了理想小鎮(zhèn)的一套住房，并申請了某商業(yè)銀行的貸款，貸款期為15年。當時貸款合同上明確說明了，抵押物就是所購住房的產權證。但是到了今年3月，該房的產權證和土地證都辦下來了，張先生發(fā)現(xiàn)，自己的產權證和土地證都被押到銀行了。而且銀行方面也沒有告知他，也沒有出具相關手續(xù)，讓他覺得很生氣。

這件事讓張先生覺得很奇怪，以前申請房貸都只需要抵押房產證，并沒有聽說連土地證都要抵押，為什么現(xiàn)在申請房貸要連土地證都一起抵押呢？張先生很著急，連忙去問小區(qū)的物管公司。但物管公司相關負責人告訴他，土地證已經抵押到銀行，跟物管沒有關系。張先生于是到銀行了解情況，但銀行方面似乎也沒有作出合理解釋。這讓張先生一時間有點不知如何是好。在苦苦等待銀行給出合理解釋未果后，張先生向中國銀行行業(yè)監(jiān)督管理委員會云南監(jiān)管局進行了投訴，要求貸款銀行給他出具抵押土地證的手續(xù)，比如收條什么的，并進行公證，以免日后發(fā)生不必要的麻煩。

物管

根據(jù)銀行要求提供名單記者聯(lián)系上理想小鎮(zhèn)物管公司一位工作人員林小姐，林小姐告訴記者，銀行是否需要抵押業(yè)主的土地證，要看當初雙方簽訂的貸款合同，如果合同上面注明是兩者都需要抵押，那肯定是要抵押的，對此，銀行會向開發(fā)商提供一份名單。作為物管，業(yè)主的土地證辦下來之后，他們會根據(jù)名單將土地證提交給銀行。

銀行

這將是銀行的一種趨勢而對于此事，這家銀行的一位負責人解釋說，目前他們還沒有收到張先生的土地證，應該還在開發(fā)商那里。根據(jù)現(xiàn)行的規(guī)定，銀行只需要抵押業(yè)主的房產證，不需要土地證，抵押登記機關也沒有明確要求要兩證一起抵押，銀行也曾跟開發(fā)商探討過是否要抵押土地證的問題。但是從新出臺的規(guī)定來看，建設部要求從2006年6月1日以后，房屋上市交易都需要產權證和土地證兩證齊全，否則將不能交易。從這一條規(guī)定來看，銀行抵押業(yè)主的土地證也是有依據(jù)的，也是很有必要的，并且將成為一種趨勢，并不是一兩家銀行的行為。

這位負責人說，業(yè)主如果需要拿土地證去另作他用，銀行方面可以出具一份土地證的復印件，并加蓋銀行公章。希望廣大業(yè)主能夠理解銀行的行為。

■律師在線

吳女士問：我和一私人房主協(xié)商好，以二十萬元的價格購買其房產，但房主說目前還不能辦理房產證給我，以后可辦。我現(xiàn)在只能和其先交易購房，而我現(xiàn)在也確實急需這套住房。我想請問一下，我該怎樣做，才能使我們的交易合法并受法律保護？

陳平律師回復：可以先與其訂立承租合同，可以約定在辦理房產證時同時辦理購買房屋手續(xù)的合同，應注意的是，合同里應有詳細的違約責任賠償條款，否則很難保證合同的履行。如對方不同意，最好別買。
秦先生問：我有一處物業(yè)，已經出租�，F(xiàn)急需用錢，我還可以出售或者用它來作抵押嗎？

陳平律師回復：如果您是房屋的產權人，就在房產出租期間，仍然可以將房產出售和抵押（用以取得貸款）。這對房產的租賃關系不產生大的影響，即產權人在房產出租后，仍然可以行使對房產的處理權。
房產出售以后，如果原租賃合同中沒有列明該房產出售時租賃合同即中止的約定條款，則新的產權人就成為新的出租人，租賃合同延續(xù)至有效期限。若租賃期間房產被產權人用于抵押，如果抵押權人（金融機構）沒有處理該房產，產權人沒有發(fā)生變化，對租賃關系沒有影響；即使抵押房產被抵押人處理，其租賃合同也繼續(xù)有效。

但是，房產出租人（房屋產權人）要出售該房產，必須在三個月前通知承租人，讓承租人有一定的考慮時間和聯(lián)系搬遷的時間。同時，承租人有優(yōu)先購買承租房產的權利。

王先生問：我現(xiàn)在準備購買一套商品房，但該樓盤的土地是劃撥的，請問這樣的商品房能購買嗎？如果買了，以后土地證是否可以辦為出讓？

陳平律師回復：在劃撥性質的士地上建蓋的商品房可以購買，《中華人民共和國城市房地產管理法》第39條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金�！蓖跸壬�的土地證依法可以辦為出讓性質的土地證。

毛女士問：我購買了一套房子，想辦在女兒的名下，以后生活中會帶來什么后果？如果對我不利，如何避免？

陳平律師回復：產權證辦成女兒的，從法律上已界定這套房子的所有權就是女兒的，如果將來女兒對毛女士不孝或發(fā)生家庭矛盾，毛女士的處境就會很被動。建議毛女士在辦產權證時將自己和女兒都列為產權人，這樣自己至少對該套房子有一半的產權。另一個辦法是由女兒（如女兒已婚則應由女兒和女婿）給毛女士寫一份購房資金來源說明，或者和女兒（女婿）簽訂一份協(xié)議，說明當時購房的情況及發(fā)生爭議以后的處理意見，這樣毛女士才能處于主動地位。

去世職工的單位公房誰繼承楊先生于1995年來昆明投靠其在某廠工作的祖父母，同時在昆明落戶。因楊沒工作也沒住房，于是就和祖父母、姑姑共同居住在祖父單位分給的公房中。1996年楊先生祖父母相繼去世，姑姑搬出另住。1997年楊的祖父所在單位出售其生前所住公房，因當時情況緊急，廠方允許楊代表其祖父購買此房。

1999年，某房產公司搞開發(fā)，楊所住其祖父房屋被拆遷，房產公司給了楊一筆補償費，楊的姑姑知道后，認為此房款應歸她所有，其理由是她父母也就是楊先生的祖父母去世后，只有她有權繼承父親生前所住公房。楊先生則認為他是祖父生前的共同居住人，根據(jù)我國《城市私有房屋管理條例》規(guī)定，楊有權以共同居住人的身份繼租所住公房，繼租關系形成后，便可以以自己的身份購買此公房，因此，楊對房屋享有所有權。那么到底楊先生和他姑姑誰更有權繼承此房屋的所有權呢？

云南國平律師事務所主任陳平律師認為：楊先生引用《城市私有房屋管理條例》規(guī)定來說明他對房屋的繼承權，這種說法不對。該條例是調整私房租賃關系的法規(guī)，而本案涉及的是城市公有住房出售，應當適用我國城鎮(zhèn)住房體制改革過程中的有關法律、法規(guī)和政策。《城市公有房屋管理規(guī)定》第28條規(guī)定：“承租住宅用房的，承租人在租賃期限內死亡，其共同居住2年以上的家庭成員愿意繼續(xù)履行原契約的，可以辦理更名手續(xù)。”這說明作為繼租關系中的共同居住人至少應具備三個條件：一是家庭成員；二是共同居住2年以上的家庭成員；三是辦理更名手續(xù)。只有滿足這三個條件，才能享有基于租賃關系產生的相關權利。楊先生顯然不具備共同居住人的身份，自然不能行使相應的權利。
（記者范蓉）

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