6月1日，是國(guó)家今年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)新一輪宏觀調(diào)控實(shí)施的時(shí)間。記者在昆明市房產(chǎn)交易中心看到，往日熙熙攘攘的人群不見(jiàn)，出現(xiàn)了少有的平靜。勿勿而來(lái)的市民大多是詢問(wèn)新政策信息。據(jù)了解，由于新規(guī)配套的實(shí)施細(xì)則尚未下達(dá)，昆明并未執(zhí)行不足5年將征收營(yíng)業(yè)稅的新政策，暫時(shí)仍按去年的“老政策”執(zhí)行，即不足兩年轉(zhuǎn)讓才征稅。
按照建設(shè)部等國(guó)家9部門下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》規(guī)定，“從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅”……
這項(xiàng)新規(guī)的出臺(tái)，引發(fā)了昆明二手房市場(chǎng)的強(qiáng)烈反應(yīng)。5月30日記者在交易大廳看到，各個(gè)業(yè)務(wù)辦理窗口，都坐滿了辦理房屋交易的市民，一樓大廳里坐滿了等待辦理公證等業(yè)務(wù)的人，有的沒(méi)有座位，只好站在一旁等待。中介機(jī)構(gòu)、賣房人、購(gòu)房人都在抓緊最后的兩天時(shí)間搭上末班車。
然而，當(dāng)記者6月1日上午再次來(lái)到昆明市房產(chǎn)交易中心，兩天前熱鬧的場(chǎng)景不見(jiàn)了，排隊(duì)的人群也找不到，大廳秩序井然，顯得空空蕩蕩，見(jiàn)到了工作人員少有的聊天場(chǎng)景。
市地稅局一位工作人員樂(lè)呵呵地介紹說(shuō)，“這兩天可把我們忙壞了。新政消息傳來(lái)后，為了避開(kāi)五年期的收稅政策，市民加快速度賣房，大廳內(nèi)排隊(duì)的人群把通道都堵了，大家忙得都沒(méi)時(shí)間上廁所。今年是新政策實(shí)施第一天，今天一上班就發(fā)現(xiàn)大廳里喧囂的人群不見(jiàn)了，估計(jì)大家都在觀望新政策的實(shí)施。雖然也來(lái)了很多市民，但主要是詢問(wèn)政策，然后就匆忙離去，交易大廳里呈現(xiàn)出少見(jiàn)的井然有序。
這位工作人員表示，由于云南省及昆明市配套實(shí)施的細(xì)則尚未下達(dá)，暫不執(zhí)行不足5年轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅的新政。目前仍按今年初開(kāi)始實(shí)施的老政策執(zhí)行，即不足兩年轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅。
正在大廳里代辦房屋買賣的某中介公司的周先生得意地說(shuō)，聽(tīng)說(shuō)將推行新的征稅政策，就趕緊聯(lián)系幾天前來(lái)談交易的買賣雙方，催促他們抓緊時(shí)間進(jìn)行交易。并向稅務(wù)部門打聽(tīng)具體細(xì)節(jié)�！案鶕�(jù)去年國(guó)家推出稅收新政而昆明地區(qū)延期到今年才實(shí)施的經(jīng)驗(yàn)，以及自己對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，我想配套的新政策肯定今天還沒(méi)下達(dá)，于是抓緊時(shí)間帶買賣雙方來(lái)交易。哪知結(jié)果真如自己判斷的一樣，暫時(shí)不實(shí)施新政。”
記者發(fā)現(xiàn)，由于大家都在等待、觀望，今天前來(lái)辦業(yè)務(wù)的人很少。而在前幾天人多的時(shí)候至少排隊(duì)等一整天才能辦理完的手續(xù)，昨天一個(gè)上午就能全部辦理完畢。
6月1日前交貸款申請(qǐng)者購(gòu)房首付仍為20%
新政實(shí)施其中重要一項(xiàng)就是銀行按提揭首付比例提出，昨日記者采訪了昆明市一些商業(yè)銀行，各銀行負(fù)責(zé)人表示，由于《意見(jiàn)》剛剛公布，銀行來(lái)不及作出反應(yīng)，目前各大銀行總行還沒(méi)有確定具體的執(zhí)行方案，但6月1日新政實(shí)施前按首付兩成遞交申請(qǐng)的客戶，仍按原貸款標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。
針對(duì)新政提高首付比例，銀行人士普遍認(rèn)為，提高首付比例對(duì)借款人并不會(huì)有太大的影響。據(jù)了解，自去年央行3月份公布房貸新政后，昆明銀行業(yè)住房按揭貸款政策就對(duì)購(gòu)買第一套新房的客戶基本上采取了首付三成、利率優(yōu)惠的房貸政策，對(duì)第二套或多套住房按揭的客戶首付至少三成，其利率實(shí)行基準(zhǔn)利率。另外，部分銀行目前已拒絕為購(gòu)買第3套住房的個(gè)人提供貸款，因此新政對(duì)這些銀行的個(gè)貸業(yè)務(wù)并無(wú)大的影響。
工行一位負(fù)責(zé)人告訴記者，銀行之前已經(jīng)針對(duì)部分客戶群體執(zhí)行了三成首付的做法。比如一些高檔住宅、第二套住房等。
針對(duì)市民關(guān)注的新政實(shí)施前已申請(qǐng)兩成首付是否要增加資金的問(wèn)題，市工商銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，個(gè)人在辦理房貸業(yè)務(wù)時(shí)，要首先和銀行簽貸款合同，銀行一般會(huì)在合同簽訂一周后發(fā)放貸款。按照這種流程，如果將“6月1日”理解為貸款發(fā)放時(shí)間，那么此前已簽訂了貸款合同卻未獲得貸款的客戶將不得不修改合同，部分無(wú)能力支付3成首付款的客戶則將不得不“毀約”，甚至帶來(lái)違約金問(wèn)題，這會(huì)給借貸雙方帶來(lái)麻煩。因此，工行將按照申請(qǐng)日來(lái)區(qū)別新政實(shí)施日期，6月1日前已提交貸款申請(qǐng)的客戶仍按原貸款比例發(fā)放。
中行金碧路支行一位負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，與其他業(yè)務(wù)相比，個(gè)人住房按揭貸款一直是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。他表示，該行正在對(duì)部分購(gòu)買兩套以上住房的個(gè)人執(zhí)行相對(duì)較低的首付款政策，即對(duì)購(gòu)買兩套以上住房、第二套住房建筑面積在90平方米以下的個(gè)人，執(zhí)行兩成的首付款比例。據(jù)了解，昆明很多商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)買第二套住房的個(gè)人都執(zhí)行3成的首付款比例。此外，中行計(jì)劃對(duì)面積超出90平方米的二手房執(zhí)行最低3成的首付款比例；對(duì)購(gòu)買面積低于90平方米二手房的客戶，執(zhí)行兩成的首付款比例。
開(kāi)發(fā)商“頭疼”90平米這道“檻”
本次調(diào)控，“結(jié)構(gòu)”二字是最新出臺(tái)的“國(guó)六條”細(xì)則關(guān)鍵詞。因此昆明眾多開(kāi)發(fā)商對(duì)“新開(kāi)工項(xiàng)目中，90平方米以下戶型必須占到70%”這一條款最為關(guān)注。大家認(rèn)為這條新規(guī)在保證普通住房的供應(yīng)量，為中低收入家庭購(gòu)買住房帶來(lái)希望的同時(shí)，給昆明實(shí)施細(xì)則的制定提出建議。
昆明人喜歡大戶型
中林地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人向記者抱怨：小戶型房源多了,能讓更多的普通老百姓買得起房，這是推出新政的主要目的。但由于每個(gè)城市的土地成本、建筑成本、消費(fèi)成本不一樣，決定了每個(gè)城市住房消費(fèi)的情況也會(huì)不一樣,。在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)由于房?jī)r(jià)太高，市場(chǎng)上主流的消費(fèi)房型為100平方米以下,但象昆明這樣的城市,由于地價(jià)相對(duì)較低，市場(chǎng)上主流的消費(fèi)房型為三室兩廳100-130平方米,而地州縣的面積則更大。這個(gè)一刀切的新政策給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了一定的難度。
“目前昆明人對(duì)三居室的需求還是有一定比例的，兩居室相對(duì)三居室而言居住質(zhì)量必定要打折扣�！崩ッ髻悅惖禺a(chǎn)沈麟方認(rèn)為。這個(gè)政策雖然滿足了更多普通人居住需求，但也不能限制其他改善性居住人群的需求。70%的限制應(yīng)根據(jù)城市發(fā)展水平有所調(diào)整，對(duì)于昆明這樣房?jī)r(jià)較沿海發(fā)達(dá)城市低的城市而言，相對(duì)購(gòu)買力強(qiáng)一些，戶型限定比例應(yīng)有所放寬。假如限制了郊區(qū)的大戶型住宅開(kāi)發(fā)，可能導(dǎo)致郊區(qū)大戶型住宅銷售價(jià)上漲。
榮華地產(chǎn)負(fù)責(zé)人劉熙南認(rèn)為，90平方米以下戶型必須占到70%以上，固然可以直接促成房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加以套數(shù)計(jì)算的供應(yīng)總量。但是，在這一政策指導(dǎo)下，一些高綠地率的低密度住宅將難以開(kāi)發(fā)，以往已經(jīng)大致形成的居住格局面臨重大的調(diào)整，圍繞居住格局而形成的交通、商業(yè)、文化等布局也將面臨調(diào)整，這會(huì)對(duì)整體社會(huì)生態(tài)形成深遠(yuǎn)影響。
昆明正考慮70％比例
針對(duì)新政“90平方米以下的房源要占到七成”也成為了大家關(guān)注的話題。
據(jù)介紹，目前有兩種意見(jiàn)，一是每一個(gè)樓盤都應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行這一規(guī)定，在施工設(shè)計(jì)時(shí)便要保證90平方米以下的房源必須有七成。不過(guò)這對(duì)于部分高檔項(xiàng)目來(lái)說(shuō)并不現(xiàn)實(shí)，如果硬要規(guī)定一些環(huán)境優(yōu)美、依山傍水的高檔樓盤按此操作，恐怕開(kāi)發(fā)商與買房人都不愿意。另一種意見(jiàn)則是以整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)為“單位”，從總量上控制90平方米房源的比例。不過(guò)這樣規(guī)定所帶來(lái)的問(wèn)題同樣存在，如果兩家樓盤90平方米以下房源的比例不相同的話，如何“安撫”開(kāi)發(fā)商、平衡之間的利益又將成為相關(guān)部門的頭疼事。
針對(duì)開(kāi)發(fā)商們的幾點(diǎn)質(zhì)疑，記者隨后與國(guó)六條實(shí)施細(xì)則相關(guān)的等部門進(jìn)行聯(lián)系，但均以“具體文件沒(méi)下來(lái)，不好說(shuō)”為由推托，暫時(shí)“沒(méi)有說(shuō)法”。
不過(guò)，有關(guān)部門負(fù)責(zé)人告訴記者，關(guān)于70％比例的說(shuō)法，細(xì)則中比較含糊。在建設(shè)部5月30日召開(kāi)的貫徹意見(jiàn)大會(huì)上，這個(gè)比例成為全國(guó)各城市關(guān)注的焦點(diǎn)，究竟是全市開(kāi)發(fā)建設(shè)總量的70％還是該片區(qū)的70％、或是每個(gè)項(xiàng)目的70％，目前建設(shè)部也沒(méi)有定論，提出交由各城市根據(jù)本地實(shí)際情況確定。但無(wú)論怎樣確定，新政的目標(biāo)是保證普通住房的供應(yīng)量，在供給面積不變的情況下，增加供給套數(shù)，從而降低單套總價(jià)，讓更多的人有能力購(gòu)買住房。
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