九部委意見出臺后，房價必然會降

開發(fā)商反應(yīng)很強(qiáng)烈，建設(shè)部表現(xiàn)很“硬氣”

今后，在房地產(chǎn)市場，開放商再想過去那樣，以所謂“市場決定一切”為借口“自由游泳”，是要吃大虧的

中央認(rèn)識到：多數(shù)人買不起汽車不會影響社會安定，如果沒有房住，社會遲早要出亂子

中央認(rèn)識到：住房問題不可能單靠市場解決，必須要依靠政府行政力量

如果地方政府執(zhí)行不力，監(jiān)察部將會出面予以干涉

開發(fā)商會加速對外“吐房”，再不吐，限價房出來后，高價房就難賣了

開發(fā)商反對：從以往的經(jīng)驗看，凡是政府對市場的行政干預(yù)政策，其效果都不好

專家：九部委對二手住房轉(zhuǎn)讓的稅收征政策，沒有抓到問題的實(shí)質(zhì)

九部委意見出臺后的當(dāng)晚，新地產(chǎn)記者于第一時間對熟知內(nèi)情人士進(jìn)行了采訪，以下為采訪實(shí)錄：

建設(shè)部很“硬氣”

據(jù)一位熟知內(nèi)情人士透露，這次九部委意見出臺前，建設(shè)部事先同各地方政府就意見的內(nèi)容進(jìn)行過協(xié)商和交流，也有一些地方政府對這個意見有不同看法和意見。也與開發(fā)商進(jìn)行過交流，開發(fā)商對此的反應(yīng)很強(qiáng)烈。但最后，中央和建設(shè)部沒有對開發(fā)商妥協(xié)，很“硬氣”。原因很簡單，中央已經(jīng)認(rèn)識到：多數(shù)人買不起汽車不會影響社會安定，而如果多數(shù)人沒有房住，社會遲早要出亂子。政府已經(jīng)越來越認(rèn)識到，住房問題單靠市場是不可能解決的，必須要依靠政府行政力量。因此，這次的《意見》，具有很強(qiáng)烈的行政色彩。我認(rèn)為，中央政府這一認(rèn)識的轉(zhuǎn)變對整個房地產(chǎn)行業(yè)的影響是巨大的。開發(fā)商必須認(rèn)識到：今后，在房地產(chǎn)市場，開放商再想按照過去那樣，奉行所謂“市場決定一切”的信條去“自由游泳”，是要吃大虧的�？傊�，這次九部委意見，全面而具體，可以說是條條直指要害，對市場的影響將是巨大的。

監(jiān)察部為何名列其中？

與以前不同的是，這次九部委中包含了監(jiān)察部。之所以監(jiān)察部也加入其中，意圖很明顯：如果地方政府對九部委意見執(zhí)行不力，監(jiān)察部到時候?qū)雒嬗枰愿缮�。此前，一些地方政府于開發(fā)商形成“利益勾結(jié)”，導(dǎo)致政策執(zhí)行不力。這一次，中央以已經(jīng)下了很大的決心，要強(qiáng)力保證政令暢通，不會允許政策打折扣。需要強(qiáng)調(diào)的是：至于《意見》中“直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準(zhǔn)�！钡臈l款，并不是說《意見》預(yù)留了地方政府可以鉆空子的空間，而是中央和建設(shè)部確實(shí)考慮到直轄市、計劃單列市、省會城市的情況與其他中小城市確實(shí)有別，一刀切的效果并不好。直轄市、計劃單列市、省會城市向建設(shè)部打報告是一回事，但是建設(shè)部批不批，那是另外一回事。

行業(yè)人士反對

北京一著名代理公司的老總明確表示不同意政府以行政的手段去干預(yù)市場。他認(rèn)為，九部委意見具有很強(qiáng)烈的行政色彩，而從以往的經(jīng)驗看，凡是政府對市場的行政干預(yù)政策，其效果都不好。而且，當(dāng)前住房問題的癥結(jié)是供需矛盾問題，即：住房嚴(yán)重供不應(yīng)求，這是一個純市場問題。政府應(yīng)該從加大土地供應(yīng)力度，有效調(diào)節(jié)需求這兩大方面下功夫。

其次，這次九部委意見，把征收營業(yè)稅的范圍從2年延長到了5年，這會進(jìn)一步加劇購房人的負(fù)擔(dān)。因為現(xiàn)實(shí)中，這部分稅收的負(fù)擔(dān)最后都會轉(zhuǎn)嫁到購房人身上。最后的結(jié)果是，不利于二手房的流通上市，會進(jìn)一步加劇供需的不平衡。事實(shí)上，在北京這樣的城市，二手房的交易本來就不活躍，市場急需要通過盤活二手房來彌補(bǔ)新建住房的不足。因此，這次九部委關(guān)于稅收的政策，效果會適得其反。

稅收政策打偏了

中金國際首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘認(rèn)為，當(dāng)前住房和房價的問題，本質(zhì)上還是一個供需矛盾問題。對政府推出限價房的措施，效果會如何，還有待觀察，但是對開發(fā)商和房價的影響無疑是非常大的。這次九部委對二手住房轉(zhuǎn)讓的稅收征政策，做出了新的界定，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，沒有抓到問題的實(shí)質(zhì)。當(dāng)前急需要新開征如下三個新稅種：

第一，對普通住房轉(zhuǎn)讓征收資本利得稅。這次九部委的意見要求對不滿5年的普通二手住房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅，這不科學(xué)。應(yīng)該根據(jù)買房和賣房的利差所得來征稅，這樣更合理、也更科學(xué)。因為在現(xiàn)實(shí)情況中，有的人賣房時所得利差很大，對他征收5.5%的營業(yè)稅還不足以遏制他繼續(xù)炒房的沖動。而有的人賣房利差所得很小甚至為負(fù)數(shù)，再向他征稅就不合理。

第二，對購買非普通住宅的人征收消費(fèi)稅。非普通住宅容積率低，面積大，占用了大量土地等公共資源。因此，轉(zhuǎn)讓時除了正常征稅外，還應(yīng)該仿效對奢侈品征稅的辦法，對其額外征收消費(fèi)稅。而且，這個稅要重，不能太輕。這就像購買大排起量汽車一樣，你比別人耗的油更多，對環(huán)境的污染還更大，自然應(yīng)該比別人交的稅就應(yīng)該更多。

第三，對外資購房征收人民幣匯率調(diào)節(jié)稅。以征稅的辦法對外資購房進(jìn)行一定的政策限制。當(dāng)前，人民幣升值的壓力越來越大，很多外資通過在中國購房套取了巨大的匯率利差。同內(nèi)資相比，他們不僅獲取了房產(chǎn)升值的利潤，而且還獲取了人民幣升值帶來的超額利潤。這對內(nèi)資既不公平，而且大量的外資涌進(jìn)中國的房地產(chǎn)，不僅加劇了國內(nèi)土地、住房供需不平衡的矛盾，而且還進(jìn)一步增大了人民幣升值的壓力。因此，政府必須通過征收人民幣匯率調(diào)節(jié)稅，對外資購房獲得的匯率利差所得實(shí)行全額征稅。

共識：房價必然會降

對于九部委意見出臺后，市場的走勢如何？政府方面和業(yè)內(nèi)人士的看法卻趨向一致。就是房價必然會降。一位政府人士這樣分析：限價房推出后，比重會占到市場供應(yīng)量的70%，這將導(dǎo)致同一區(qū)域的房價產(chǎn)生巨大的“比價效應(yīng)”。比如說，望京現(xiàn)在的房價均價是8000元/平方米，現(xiàn)在政府推出限價房，只賣6000元/平方米，這樣，以后望京新開的樓盤，再想賣到8000元/平方米以上，就不是容易的事情了。因為大家心理都會比較。因此，九部委意見出臺后，開發(fā)商會加速對外“吐房”，再不吐，限價房出來后，高價房就難賣了。要知道，今后，限價房比重會占到市場的70%，這個比例幾乎足以決定整個市場的走勢。

而業(yè)內(nèi)人士的看法與政府相同：這次九部委意見中，限價格、限面積的住房占到了70%的比重，這個比重過大，對整個市場的傷害會很大。其具體效果，還需要一段時間來觀察。但是，對房價的影響極其巨大，短期內(nèi)，房價肯定要降。

最后，這次九部委意見明確要求統(tǒng)計部門和房地產(chǎn)主管部門要準(zhǔn)確公布房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，這一點(diǎn)意義重大。當(dāng)前，各部門統(tǒng)計出的各種房地產(chǎn)數(shù)據(jù)滿天飛，讓人真假難辨，不僅誤導(dǎo)了消費(fèi)者，而且嚴(yán)重干擾了政府的正確決策。

北京師范大學(xué)博導(dǎo)董藩也認(rèn)為，這次政府仍然只對住房的流通環(huán)節(jié)征稅，而沒有對住房的持有環(huán)節(jié)征稅，是一個遺憾。

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