針對(duì)近期全國各地一些開發(fā)商以售后包租的形式拆零銷售未竣工的商品房屋，并在媒體上大量刊登相關(guān)廣告這一現(xiàn)象，建設(shè)部近日發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示：以售后包租的形式購房有風(fēng)險(xiǎn)，投資須慎重。
最近兩天，本報(bào)記者就昆明房地產(chǎn)業(yè)界存在的售后包租情況，就投資者如何防范投資風(fēng)險(xiǎn)走訪了相關(guān)業(yè)界人士。種種花樣逐個(gè)看穿
建設(shè)部新聞發(fā)言人說，售后包租是指開發(fā)商向購房人承諾，對(duì)其所購買的商品房，由開發(fā)商承租或者代為出租并支付固定年回報(bào)的銷售方式。返本銷售是指開發(fā)商定期向購房人返還購房款的銷售方式。分割拆零銷售是指開發(fā)商將成套的商品住宅分割為數(shù)部分出售給購房人的銷售方式。
“我個(gè)人認(rèn)為，住宅分割拆零銷售絕對(duì)是詐騙。首先，住宅分割拆零后無法滿足住宅各功能區(qū)劃分的完整性，更為關(guān)鍵的是房屋的所有權(quán)無法明晰。以前開發(fā)的一些產(chǎn)權(quán)式分時(shí)度假型酒店曾推出過此種銷售�！痹颇习俅蠓康禺a(chǎn)有限公司總經(jīng)理陳益民一針見血。
至于返本銷售，陳益民則進(jìn)行了簡單的邏輯推理：既然你開發(fā)商都有能力返本，又何必大費(fèi)周章地來銷售？這明顯是一種變相的融資方式，玩的是過橋貸款的手法
對(duì)于售后包租，陳益民強(qiáng)調(diào)，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中，不允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售的是未竣工商品房，因此是否竣工應(yīng)成為投資者著重關(guān)注點(diǎn)之一。開發(fā)商緣何要包租
據(jù)了解，售后包租的方式５年前開始在昆明盛行，先后有東方女人廣場、金碧輝煌、鴻城賽特等多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)樓盤采取了對(duì)業(yè)主承諾售后包租形式出售，均以失敗收?qǐng)�。以金碧輝煌為例，由于物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)，以及各業(yè)主之間一直存在復(fù)雜的權(quán)利博弈，幾年來招商都很不成功，目前所有業(yè)主都艱難承受著來自銀行貸款的壓力。
但售后包租在昆明同樣有著成功的例子，諸如昆百大商場、昆百大家電等產(chǎn)權(quán)式商場都是成功的典范，以及新近開發(fā)的昆明走廊也被業(yè)內(nèi)人士看好。以昆百大商場為例，有業(yè)內(nèi)人士估算，相比出售時(shí)４萬／?評(píng)的價(jià)格，現(xiàn)在至少升值３０％以上。
“我們開展售后包租都是在商品房竣工之后，這樣投資者才能真真實(shí)實(shí)看得見投資前景�！标愐婷窀嬖V記者，云南百大房地產(chǎn)有限公司主持的售后包租之所以能切實(shí)保證投資者的收益，最重要的是憑借百大豐富的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)。
“商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)概念的集合體，不懂商業(yè)經(jīng)營的地產(chǎn)商絕對(duì)做不好商業(yè)地產(chǎn)�！标愐婷癫⒉环裾J(rèn)，地產(chǎn)商之所以開展售后包租形式，很重要的一個(gè)原因絕對(duì)是資金問題�！爱�(dāng)初我們是含著淚將一部分資產(chǎn)賣出去的�！睋�(jù)陳益民介紹，２００３年至２００４年，昆百大處于改制時(shí)期，銀行債務(wù)壓力非常大，雖然明知這些資產(chǎn)升值空間很大，但還是采取了“售后包租”出售資產(chǎn)來緩解債務(wù)壓力。
至于“商品房售后包租涉嫌違法”的說法，記者咨詢某律師事務(wù)所得到的解釋認(rèn)為，由于《商品房銷售管理辦法》屬于部門規(guī)章，從法律效力上來講要低于法律，其是否有效最終還得法院裁決。據(jù)該律師事務(wù)所有關(guān)人員透露，商品房售后包租引發(fā)糾紛最多的是開發(fā)商經(jīng)營不善，無法兌現(xiàn)房租的承諾。某房地產(chǎn)開發(fā)商老總也認(rèn)為，由于規(guī)章中的措辭付諸實(shí)踐時(shí)尚有很大的操作空間，也讓部分地產(chǎn)商有機(jī)可乘。
４招防范投資風(fēng)險(xiǎn)
建設(shè)部新聞發(fā)言人日前指出，售后包租等銷售形式存在欺詐、變相融資后資金鏈斷裂、經(jīng)營不善無法兌現(xiàn)收益、所有權(quán)不明晰、易引發(fā)債權(quán)債務(wù)糾紛等５大風(fēng)險(xiǎn)隱患。
對(duì)此，云南百大房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理陳益民提醒投資者應(yīng)注意４方面的防范：
首先，詳細(xì)了解開發(fā)商的實(shí)力，沒有商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)商開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最大；
第二，售后包租只適應(yīng)于已竣工商品房，未竣工商品房在建筑設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、裝潢設(shè)計(jì)等方式是否適合商業(yè)經(jīng)營還是個(gè)未知數(shù)，風(fēng)險(xiǎn)過大；
第三，不能一味貪圖便宜，商業(yè)地產(chǎn)的地段、交通、人氣等缺一不可，綜合指數(shù)決定了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格；
第四，售后包租的最大收益并非來自租金，而是物業(yè)本身能否升值和升值空間的大小。
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