“這套房子經(jīng)過監(jiān)管部門驗收，是合格的，不存在房屋質(zhì)量問題�！遍_發(fā)商代表辯解說。
“房屋的墻上還在浸水，怎么能說沒有問題呢？”業(yè)主余小姐憤怒地說。
這是去年成都市“時代印象”交房現(xiàn)場發(fā)生的一幕。而在隨后，被余小姐請來看房的一位朋友則明確向開發(fā)商指出了該套住房存在七處不符合相關(guān)規(guī)定的地方。
在問題得到解決后，余小姐不無感慨地說，“如果我不找‘懂行’的朋友驗房，這房屋質(zhì)量問題，還真把我給難住了�！�
事實上，早在今年兩會期間，就有人大代表提出，專業(yè)人士幫助有需要的業(yè)主驗房，是目前解決“新房質(zhì)量糾紛”的一種不錯的選擇。
而較新的一則消息稱，建設(shè)部日前已批準南京成立第一個職業(yè)驗房師培訓試點。培訓班計劃在今年5月開班，南京驗房師有望在全國范圍內(nèi)率先擁有資質(zhì)認證。
現(xiàn)象·悄然興起的職業(yè)驗房師
據(jù)了解，此次試點之所以是在南京試點，主要是因為兩會議案的提出，很大程度上正是因為近年來，在南京興起的驗房師頗受眾多消費者的歡迎。而建設(shè)部此舉，也正是希望通過政府的參與，讓驗房師驗房這一民間行為更加規(guī)范化，專業(yè)化。
建設(shè)部有關(guān)人士也透露，如果試點效果理想，在不久的將來，這一制度有望在全國廣泛開展。
“驗房師的出現(xiàn)，不僅能滿足業(yè)主夢寐以求的驗房到戶的要求，也能起到幫助消費者指點迷津的作用�！背啥际心撤慨a(chǎn)公司工程部楊經(jīng)理坦言，“實際上，驗房到戶的驗收方式之前已有先例�！�
據(jù)介紹，早在去年，北京已經(jīng)由建委等政府部門出臺了“分戶驗房”的規(guī)定，并出臺了相應(yīng)的細則和實施方法，當時業(yè)內(nèi)較為樂觀的預(yù)期是———因新房質(zhì)量而產(chǎn)生的糾紛“扯皮”現(xiàn)象將得到終結(jié)。
成都市建委質(zhì)安處處長王建新認為，南京提出驗房師的策略和今年1月北京提出的“分戶驗房”有相同之處。兩者的共同點在于，都是希望通過驗房到戶，讓驗收的過程更加細致，盡量做到?jīng)]有遺漏，從而達到減少糾紛的目的。
質(zhì)疑·現(xiàn)行驗房制度怎么了？
說起來，這的確是一件很奇怪的事情：幾乎每一套發(fā)生質(zhì)量糾紛的住房，都是通過“五方主體”(開發(fā)商、建筑商、監(jiān)理單位、工程勘查、設(shè)計院)和相關(guān)單位的驗收，再由區(qū)級以上質(zhì)檢部門抽查通過并備案。但是，裂縫、滲水甚至更為嚴重的問題還是發(fā)生在這些“新房子”里。
“現(xiàn)行的房屋驗收制度，主要是從整體工程的驗收合格來講的�！背啥际薪ㄎ|(zhì)安處處長王建新認為，“因此存在單個房屋設(shè)計規(guī)劃不符約定而整體仍然能夠獲得竣工驗收合格報告的可能�！�
據(jù)介紹，驗房主要是驗收兩個方面，一是查驗開發(fā)商所應(yīng)該取得的有關(guān)證件。首先要看開發(fā)商是否具備《國有土地使用權(quán)證》，這關(guān)系到業(yè)主能否拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，然后再驗收相關(guān)的工程質(zhì)量文件；二是業(yè)主驗收自己的房屋質(zhì)量、設(shè)計等與當初和開發(fā)商的合同有無差別。
不過，記者了解到的情況是，在交房過程中，大部分業(yè)主僅僅履行了第一個程序，即驗收有關(guān)證件，而忽略了第二個程序。
“哪里是我們不想驗收自己的房子呢，而是根本就不知道該從哪里驗起�！睍r代印象業(yè)主余小姐說，“大部分業(yè)主是第一次購房，不要說專業(yè)，連經(jīng)驗都談不上，只能看熱鬧，所以要想放心收房的話，還得找專業(yè)人士來助陣�！�
“就是欺負你不懂行�！背啥际蟹抗芫址慨a(chǎn)分中心法律咨詢窗口鄭律師直言不諱，“這樣的案例不在少數(shù)�！�
鄭律師指出，隨著房屋建筑水平的不斷提高，房屋質(zhì)量較以往已更有保障，房產(chǎn)的糾紛已經(jīng)轉(zhuǎn)移到合同買賣關(guān)系上。由于許多消費者缺乏相關(guān)知識，加上這正是目前竣工驗收制度難以監(jiān)管到的地方，因此此類合同糾紛近年來呈不斷上升的趨勢。
如果說現(xiàn)行的驗收體制缺少的是監(jiān)管到戶，以及對合同約定的檢驗，那么，職業(yè)驗房師的出現(xiàn)，是否真能解決這些問題？
剖析·職業(yè)驗房師也有軟肋
據(jù)了解，作為一種職業(yè)，驗房師在國外已經(jīng)很普遍，而且也有專門的資質(zhì)認證機構(gòu)對其進行認證。業(yè)主在房屋出租或是交易時，請專門的驗房師查驗房屋，已成為一種慣例。
而在國內(nèi)，由于現(xiàn)行法律、法規(guī)以及相關(guān)的管理規(guī)定都沒有對職業(yè)驗房師資格、管理、驗房標準等等加以明確規(guī)定，因此，盡管職業(yè)驗房師給消費者帶來了不少驚喜，并解決了許多實際問題，但隨著行業(yè)的發(fā)展，一些局限逐漸暴露出來。
由于缺少資質(zhì)的認定，一些并不具備專業(yè)驗房水平的人混入其中，使得整個驗房師的水平良莠不齊。南京市房產(chǎn)管理局房地產(chǎn)教育培訓中心處長吳久虎就曾對記者表示，該行業(yè)的出現(xiàn)作用是積極的，出現(xiàn)了這些劣質(zhì)“專業(yè)人士”只是由于目前缺乏規(guī)范的表現(xiàn)。因此，建設(shè)部才積極出臺職業(yè)驗房師的資質(zhì)培訓，以及通過考試頒發(fā)證書的形式來提高該行業(yè)的業(yè)務(wù)水平。
不過，盡管驗房師的整體業(yè)務(wù)水平可以通過資質(zhì)認定得以提升，但關(guān)乎消費者切身利益的卻是：驗房結(jié)果究竟能不能作為解決房屋糾紛的權(quán)威依據(jù)？驗房師的作用究竟有多大？
事實上，在今年年初北京分戶驗房進行了一段時間后，這樣的質(zhì)疑也被多次提出。首先是分戶驗房的費用。根據(jù)規(guī)定是由開發(fā)商承擔的，但消費者認為“羊毛出在羊身上”，最終這筆費用還是要由消費者自己來承擔。另外，與以往的標準一樣，分戶驗房同樣存在“重要求，輕處罰”的問題。這使得許多分戶驗房的結(jié)果成了一紙空文。
同樣，如何保證驗房結(jié)果的權(quán)威性，并將其做為解決問題的重要依據(jù)，也是驗房師所面臨的重要問題。
成都市民王先生就對驗房師的意見能否真正解決表示懷疑。王說，“現(xiàn)在開發(fā)商只要拿到了相關(guān)證件就不管了，有許多業(yè)主自己都能看出來的問題，比如材料、設(shè)計上的明顯缺陷，開發(fā)商都置之不理，更不要說請那些專業(yè)人士才看得出來的細枝末節(jié)的東西了。因此，能夠看出門道是一方面；而能否解決實際問題，則是老百姓最為關(guān)心的�！�
四川君合律師事務(wù)所房產(chǎn)律師鄭斌認為，“就目前而言，職業(yè)驗房師所起的作用是非常有限的，其實他就只是告訴購房者，開發(fā)商交給你的房子存在哪些問題，如此而已�！比绻灧繋煱l(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，而開發(fā)商對此持否定態(tài)度，購房者就很難維護自己的合法權(quán)益，使得消費者無法據(jù)此要求開發(fā)商承擔相應(yīng)的違約責任，維權(quán)仍然遙遠。最終，消費者的權(quán)利有可能仍然停留在紙上。
觀點·規(guī)范行業(yè)才是正道
另外一個頗有爭議的話題是，職業(yè)驗房師的行為究竟是什么性質(zhì)？服務(wù)的范圍是什么？與房屋質(zhì)檢部門的關(guān)系如何理順？他們的驗收和管理部門的驗收有何不同？這些都需要法律法規(guī)加以明確、具體地規(guī)定。
“既然在售房屋都是取得了政府住宅質(zhì)量監(jiān)管機構(gòu)證明合格的文件，驗房師的驗房報告又是什么性質(zhì)的？如果開發(fā)商一手拿到監(jiān)管部門的驗收合格證，另一邊又是驗房師的重重質(zhì)疑，開發(fā)商又該何去何從？”一位不愿透露姓名的開發(fā)商直言，驗房師的出現(xiàn)，實際上是在挑戰(zhàn)現(xiàn)行驗房制度的權(quán)威性。
他說，開發(fā)商在售房之前，都要經(jīng)過政府相關(guān)部門的綜合驗收，合格的方能交付使用，而這也是按照國家強制性規(guī)范執(zhí)行的。對職業(yè)驗房師而言，也只能依據(jù)政府強制性規(guī)范和合同約定。而一旦其提供的驗房報告給出住房不合格的結(jié)果，無疑是向管理、檢驗部門“挑戰(zhàn)”。
不過，律師鄭斌則認為，無論是政府相關(guān)部門的文件還是職業(yè)驗房師提供的驗房報告，都不能直接作為法院定案的依據(jù)。即便是管理、正規(guī)質(zhì)檢部門出具的檢驗報告，在法庭上也要經(jīng)過質(zhì)證，而即使有政府認可的職業(yè)驗房師做出的報告，最多只能起到佐證的作用。
然而更多的房產(chǎn)驗收業(yè)內(nèi)人士更愿意把驗房師看成現(xiàn)行驗房制度的一種補充，王建新認為，“現(xiàn)行的房屋質(zhì)量驗收程序仍然是主流和權(quán)威的，但已經(jīng)說過，這個驗收只能從房屋大的質(zhì)量方面來驗收，目前的確也有不到位的地方。驗房師可以對房屋后期的設(shè)計、裝修進行驗收，比如，有的業(yè)主事先要求開發(fā)商在廚房開窗，或者事先約定使用哪個牌子的潔具，因此，驗房師更多的是從后期的設(shè)計，協(xié)議，合同方面來驗收�！�
需求決定存在的合理性，對于眾多的消費者而言，他們更愿意把驗房師看成制衡開發(fā)商保證房屋質(zhì)量的一種力量。而且，也確實有解決了一些實際問題的成功案例，讓購房者對驗房師有所期待。
“如果相關(guān)監(jiān)管部門的工作到位，把關(guān)嚴格，商品房質(zhì)量得到切實保障，誰還愿意多花錢請民間驗房師?”在采訪中，一位市民如實說。
由此看來，如何把好房屋工程質(zhì)量的驗收關(guān)，在此基礎(chǔ)上發(fā)動和鼓勵更多的民間力量參與到房屋驗收這一監(jiān)管體制中來，實現(xiàn)政府監(jiān)管、多方監(jiān)督，把糾紛事件降到最低，是拷問各方智慧的難題，也是消費者真正期待的結(jié)果。
■記者手記
沒有“藥”可以包治百病
對驗房師給予厚望的人，希望這一制度能夠一勞永逸；對驗房師不抱希望的人則認為，政府監(jiān)管下的房產(chǎn)都這么多問題，一個小小的驗房師能管用嗎？
其實，沒有哪種藥能包治百病，也沒有哪種制度能夠一勞永逸。
從目前眾多的房產(chǎn)糾紛來看，現(xiàn)行的房屋驗收制度的確有許多不盡完善的地方。而分戶驗房和驗房師的出現(xiàn)也是為了彌補房屋驗收制度不夠完美。
一位偉人曾說，“在發(fā)展中遇到問題，要在發(fā)展中去解決，任何停滯不前是不能解決問題的。”因此，即使驗房師也不是包治百病，那么是否還有存在的必要呢？
答案是肯定的，我們不希求一種解決一切問題的制度，只希望在遇到問題時，通過制度的不斷改革，完善監(jiān)管機制，把糾紛降到最低。
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