按揭貸款購(gòu)房引發(fā)的糾紛

[案例一]

先生與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定王先生以按揭貸款的方式支付購(gòu)房款，否則開(kāi)發(fā)商可以解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。但是在合同簽訂后，因王先生辦理按揭貸款的條件不符合銀行的要求，銀行沒(méi)有貸款給王先生，故王先生無(wú)法按商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定支付購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商通知王先生解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并要求王先生賠償損失，而王先生對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求予以拒絕，雙方遂發(fā)生糾紛。

[案例二]

吳小姐向某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定了開(kāi)發(fā)商交房的具體日期，并明確約定如果開(kāi)發(fā)商逾期交房達(dá)30天以上的，買(mǎi)受人可以解除合同。同時(shí)，吳小姐以按揭貸款的方式向開(kāi)發(fā)商支付了全部購(gòu)房?jī)r(jià)款后，因開(kāi)發(fā)商逾期交房超過(guò)了30天，吳小姐要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)要求解除按揭貸款合同，開(kāi)發(fā)商不同意解除合同，而銀行認(rèn)為按揭貸款合同與商品房買(mǎi)賣(mài)合同是不同的法律關(guān)系，不應(yīng)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同一并處理，三方無(wú)法協(xié)商一致。

[爭(zhēng)議焦點(diǎn)]

以上兩個(gè)案例都涉及到商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除及其法律后果的問(wèn)題，那么，商品房買(mǎi)賣(mài)合同與按揭貸款合同的關(guān)系是什么？商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除是否會(huì)導(dǎo)致按揭貸款合同的解除？

[建緯律師]

以按揭貸款的方式購(gòu)買(mǎi)商品房是現(xiàn)在商品房交易市場(chǎng)上最主要的付款方式之一，從而在購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)商及按揭銀行之間形成了不同的法律關(guān)系。一般而言，在購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商之間形成的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系；在購(gòu)房人與按揭銀行之間則是以所購(gòu)房屋進(jìn)行抵押的抵押貸款合同關(guān)系；而開(kāi)發(fā)商與按揭銀行之間有時(shí)是保證關(guān)系，有時(shí)則并無(wú)任何法律關(guān)系。在不同的法律關(guān)系下，各方當(dāng)事人的法律地位不同，權(quán)利義務(wù)也是不同的。但是，幾種法律關(guān)系之間并非割裂的，相互之間仍然存在法律聯(lián)系，其中一種法律關(guān)系的變化會(huì)影響到另一種法律關(guān)系，在一方要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的情況下這種關(guān)系表現(xiàn)得更為明顯。

我國(guó)《合同法》對(duì)于合同解除權(quán)有明確規(guī)定，合同的解除權(quán)必須在具備一定條件后才能行使，而并非由當(dāng)事人任意行使。合同解除分為協(xié)議解除和法定解除，前者指雙方可以約定合同解除的條件，而后者則是在當(dāng)事人沒(méi)有約定的情況下，法律規(guī)定可以解除合同的條件。在解除條件成熟時(shí)，當(dāng)事人一方可以通知對(duì)方解除合同，合同自解除通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。如果對(duì)方持有異議，可以通過(guò)訴訟或仲裁的途徑確認(rèn)解除合同的效力。就商品房買(mǎi)賣(mài)合同而言，買(mǎi)賣(mài)雙方可以約定解除合同的條件，如逾期交房、逾期付款、逾期辦理房產(chǎn)在證、面積差異等等。在出現(xiàn)雙方約定可以解除合同的條件時(shí)，擁有解除權(quán)的一方當(dāng)事人可以選擇解除合同。而商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)向開(kāi)發(fā)商退還房屋，而開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房?jī)r(jià)款及利息返還給購(gòu)房人。有違約情形的，違約方還應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。

對(duì)于按揭貸款合同關(guān)系，購(gòu)房人簽訂該合同是為了向開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房?jī)r(jià)款，其簽約目的是非常明確的，即保證商品房買(mǎi)賣(mài)合同順利履行。因此，雖然商品房買(mǎi)賣(mài)合同與按揭貸款合同是不同的法律關(guān)系，但商品房買(mǎi)賣(mài)合同中以按揭方式付款的約定則是簽訂按揭貸款合同的原因和目的。如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同被解除，則按揭貸款合同的原因消滅，當(dāng)事人簽訂按揭貸款合同的目的將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)《合同法》第94條的規(guī)定，在當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情況下，可以解除合同。因此，在當(dāng)事人解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，按揭貸款合同是可以解除的。

為了解決類似糾紛，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人�！钡�24條規(guī)定：“因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤消、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持�！痹摻忉屩械摹皳�(dān)保貸款方式”即我們通常所稱的“按揭貸款方式”。

具體到上述兩個(gè)案例來(lái)看，在“案例一”中，由于王先生自身的原因，如年齡、收入、信用等等，未能達(dá)到銀行辦理按揭貸款的條件，無(wú)法以按揭方式支付購(gòu)房款。而商品房買(mǎi)賣(mài)合同中已經(jīng)明確約定了解除合同的條件。故，在條件成就（即王先生不能如約付款）時(shí)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除合同并要求王先生賠償損失。而在“案例二”中，因開(kāi)發(fā)商逾期交房，吳小姐有權(quán)解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。同時(shí)，吳小姐也有權(quán)解除按揭貸款合同，因?yàn)樵谏唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同解除的情況下，吳小姐簽訂該按揭貸款合同的目的也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。而開(kāi)發(fā)商和銀行拒絕解除合同的理由都是不能成立的。

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