房?jī)r(jià)走勢(shì)明朗房產(chǎn)調(diào)控何去

今年房?jī)r(jià)走勢(shì)已經(jīng)相當(dāng)明朗

學(xué)過物理學(xué)的都知道，物體運(yùn)動(dòng)是有慣性的，質(zhì)量越大，慣性越大�；�于這個(gè)規(guī)律衍生開來，可以說，許多東西都是具有慣性的，房地產(chǎn)也不例外。房地產(chǎn)是個(gè)建設(shè)周期較長(zhǎng)、投資量很大的行業(yè)，慣性自然也是很大。

2006年房地產(chǎn)的供應(yīng)量，其實(shí)主要是由2003年至2005年上半年這段房地產(chǎn)最狂熱時(shí)期的投資開工量決定的。房?jī)r(jià)一旦開跌，民眾的心態(tài)是買漲不買跌，此時(shí)，需求量必然減小，而供應(yīng)量卻是大增，因此，房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)在短期內(nèi)是難以改變的。

在這里，幾乎可以肯定地說，2005年已經(jīng)開跌的城市，2006年應(yīng)該不會(huì)止跌回升。而那些房?jī)r(jià)畸高的城市，譬如房?jī)r(jià)收入比超過12∶1的城市，2005年雖然沒有下跌，但如果成交量已經(jīng)極度萎縮，那么，2006年在某個(gè)時(shí)候，也極有可能轉(zhuǎn)漲為跌。這一方面固然是受那些房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌城市的“多米諾骨牌效應(yīng)”的影響，另一方面，更主要的是這種透支了民眾實(shí)際購買力的虛高房?jī)r(jià)，是絕對(duì)不可能維持長(zhǎng)久的。

更何況，國稅總局此前“二手房個(gè)稅征收”雖然是“屢戰(zhàn)屢敗”，但估計(jì)，隨著廣州開始正式率先征收，2006年“二手房個(gè)稅”在全國各地的普遍開征，應(yīng)該已經(jīng)沒有懸念。這必將是有利于房?jī)r(jià)漲勢(shì)減緩，乃至掉頭向下的。

對(duì)于那些房?jī)r(jià)雖然并不畸高，但是仍然超出了民眾實(shí)際購買力的城市，2006年房?jī)r(jià)是漲是跌，則完全取決于當(dāng)?shù)卣�府�?duì)中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策執(zhí)行的力度。如政策執(zhí)行到位，則房?jī)r(jià)漲勢(shì)肯定會(huì)明顯減緩，漲幅微弱，甚至拐彎向下。如政策執(zhí)行不到位，甚至以有形之手力托房市，則很可能依然會(huì)虛漲不已。

房地產(chǎn)調(diào)控必將繼續(xù)和深化

調(diào)控必將繼續(xù)和深化。2005年11月29日至12月1日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，2006年要“繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控”，并著重指出，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，關(guān)鍵是要努力擴(kuò)大國內(nèi)需求，經(jīng)濟(jì)工作重在解決民生問題。2005年12月3日召開的全國發(fā)展和改革工作會(huì)議指出，2006年要“繼續(xù)把好土地、信貸兩個(gè)閘門，防止投資膨脹反彈”。并明確表示，2006年將強(qiáng)化房地產(chǎn)價(jià)格管理。2005年12月26日，中國建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾在全國建設(shè)工作會(huì)議上表示，2006年要繼續(xù)貫徹落實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施。種種信號(hào)明確顯示，2006年房地產(chǎn)調(diào)控將一如既往，而且將不斷予以深化。

房地產(chǎn)調(diào)控將呈現(xiàn)何種特點(diǎn)

本輪宏觀調(diào)控的一大鮮明特色，是“信貸投放”和“土地供給”兩道閘門一起管。宏觀調(diào)控的政策總是根據(jù)前期政策實(shí)施的效果，而相應(yīng)出臺(tái)后續(xù)政策的。由此我們可以推測(cè)出2006年房地產(chǎn)調(diào)控，在土地市場(chǎng)和金融市場(chǎng)這兩方面將會(huì)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)——

在土地市場(chǎng)方面，房地產(chǎn)開發(fā)中土地是根本和源頭。土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)關(guān)系到房屋的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。針對(duì)目前存在的住房結(jié)構(gòu)不合理的癥結(jié)，2006年的土地市場(chǎng)將傾向于中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)。同時(shí)，將進(jìn)一步完善開發(fā)用地的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，繼續(xù)停止別墅用地的供應(yīng)，并采取措施，限制低密度住宅的供應(yīng)。

供地方式上，原先的“土地招拍掛”規(guī)定肯定會(huì)作出大的修改完善。據(jù)國土資源部土地利用管理司副司長(zhǎng)束克欣透露，新的“土地招標(biāo)和出讓規(guī)范”已經(jīng)發(fā)到各省市征求意見。國土資源部今年很有可能出臺(tái)新的招標(biāo)出賣規(guī)范。理想地預(yù)計(jì)，許多地方過去存在的，那種住宅用地供應(yīng)單一采用“價(jià)高者得的招拍掛”出讓的供地模式，在2006年下半年將會(huì)被打破，而出現(xiàn)“劃撥”、“限價(jià)招標(biāo)”、“價(jià)高者得的招拍掛”等多種供地方式并存的供地模式。

具體說來，就是對(duì)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行“劃撥”供地，對(duì)中低檔商品房在限制房?jī)r(jià)的前提下實(shí)行“限價(jià)招標(biāo)”出讓供地，而僅對(duì)高檔商品房（低密度別墅用地）實(shí)行“價(jià)高者得的招拍掛”出讓供地方式。

在金融市場(chǎng)方面，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)，金融市場(chǎng)在融資方式上，2006年將會(huì)走風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)傊�路。具體來說，在今年最可能采用的融資方式，將是用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金。

而對(duì)于住房按揭貸款，著重于事先風(fēng)險(xiǎn)控制。銀行將會(huì)密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)情況，支持合理住房消費(fèi)，堅(jiān)決打擊假按揭等騙貸行為。各家商業(yè)銀行將會(huì)從對(duì)抵押品的關(guān)注轉(zhuǎn)到對(duì)貸款人的關(guān)注上來，著重于貸款對(duì)象的選擇，注重對(duì)貸款人第一還款來源的審查；各商業(yè)銀行間對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶將會(huì)展開爭(zhēng)奪大戰(zhàn)。

同時(shí)，各商業(yè)銀行將會(huì)正式啟用全國已經(jīng)聯(lián)網(wǎng)的征信體系，對(duì)投機(jī)和投資性購房進(jìn)行嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)性控制。而對(duì)于那些企圖逃債者，各商業(yè)銀行將會(huì)充分利用最高法院剛剛出臺(tái)的司法解釋《設(shè)定抵押的房屋可查封拍賣》，采取斷然措施，及時(shí)化解個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)。

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