中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)實(shí)證分析

房地產(chǎn)周期波動(dòng)研究有助于行業(yè)健康發(fā)展

美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家密切爾（W.C.Mitchell）和伯恩斯（A.F.Burns）在1946年為經(jīng)濟(jì)周期下了這樣一個(gè)定義：“經(jīng)濟(jì)周期是在主要以工商企業(yè)形式組織其活動(dòng)的那些國(guó)家中所看到的總體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的波動(dòng)形態(tài)。一個(gè)周期包含許多經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域在差不多相同時(shí)間所發(fā)生的擴(kuò)張，跟隨其后的是相似的衰退、收縮和復(fù)蘇，后者又與下一個(gè)周期的擴(kuò)張階段相結(jié)合�！迸c宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中的周期波動(dòng)一樣，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中也存在周期波動(dòng)現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出的有規(guī)律的擴(kuò)張和收縮局面相交替、繁榮和衰退連接出現(xiàn)的情形。

研究房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)狀況，不僅有助于從理論上對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)現(xiàn)象進(jìn)一步探討，更有助于我們?cè)趯?shí)踐中指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。重視房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的周期波動(dòng)現(xiàn)象，觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，通過一些重要的房地產(chǎn)業(yè)的指標(biāo)波動(dòng)狀況，可以辨別出房地產(chǎn)運(yùn)行過程中是處于擴(kuò)張期或是收縮期。研究房地產(chǎn)周期波動(dòng)情況，有利于制定房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策來調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，選擇合適的投資時(shí)機(jī)，避免遭受因周期波動(dòng)造成損失。研究房地產(chǎn)業(yè)周期是為了調(diào)控周期，延長(zhǎng)上升期，縮短下降期。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在1998年城鎮(zhèn)住房制度改革以后逐漸走向市場(chǎng)化，因此，從實(shí)證角度研究1998年以后我國(guó)房地產(chǎn)的周期波動(dòng)情況，可以對(duì)住房制度改革以后的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r有一個(gè)明確、清晰的認(rèn)識(shí)，為實(shí)踐中決策提供依據(jù)。

高低交替的周期性波動(dòng)

（一）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度呈現(xiàn)高低交替的周期性波動(dòng)

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)指標(biāo)絕對(duì)值均呈上升狀態(tài)，但指標(biāo)的增長(zhǎng)率呈現(xiàn)出上升、下降相互交替的波動(dòng)形態(tài)，因此，我國(guó)的房地產(chǎn)表現(xiàn)為增長(zhǎng)率循環(huán)，由于反映周期波動(dòng)最本質(zhì)的是供給與需求變動(dòng)的指標(biāo)，而反映供求變動(dòng)的指標(biāo)要從市場(chǎng)銷售情況看。從銷售情況看，我國(guó)的商品房銷售面積、銷售額均呈現(xiàn)出有規(guī)律的上升、下降狀態(tài)。圖1是1998年以來我國(guó)商品房銷售面積與銷售額的增長(zhǎng)率波動(dòng)情況。由于時(shí)間較短，我們還很難從商品房銷售增長(zhǎng)看出較長(zhǎng)的、完整的周期波動(dòng)情況。

圖1我國(guó)商品房銷售面積和銷售額增長(zhǎng)率

我國(guó)住房制度改革是從1998年開始的，而此前的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度較低，房地產(chǎn)業(yè)也不成熟，因此，雖然1998年以后的市場(chǎng)是在1998年以前的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，但二者的區(qū)別較大，整個(gè)市場(chǎng)機(jī)制也發(fā)生了變化，將1998年以前與以后的房地產(chǎn)業(yè)放在一起比較其銷售變動(dòng)情況就有些牽強(qiáng)。因此，我們并不打算從較長(zhǎng)的時(shí)間考察房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)情況。但從長(zhǎng)期考慮，1998年取消了福利分房以后，我國(guó)積存的住房存量一下子釋放出來，再加之人們住房觀念的改變，導(dǎo)致近幾年住房需求呈井噴增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快；在房地產(chǎn)業(yè)最初的需求得到滿足后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腳步肯定要放緩，需求走向穩(wěn)定。因此，高速增長(zhǎng)以后，肯定伴隨的是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度走向平穩(wěn)，這就表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度高低交替的周期性波動(dòng)。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)影響因素分析

分析影響我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的因素，可以從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資因素、消費(fèi)因素、政策因素、人口因素等角度進(jìn)行考慮。

1．宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的周期性波動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的周期會(huì)產(chǎn)生較強(qiáng)影響，使宏觀經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期呈同向發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)周期略早于宏觀經(jīng)濟(jì)周期。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，由于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不活躍，而一旦政府刺激經(jīng)濟(jì)，采取擴(kuò)張性的政策來促使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，社會(huì)生產(chǎn)資源就會(huì)向帶有國(guó)民經(jīng)濟(jì)前導(dǎo)性和基礎(chǔ)性特征的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，由此推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)率先復(fù)蘇，進(jìn)而帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入擴(kuò)張期。在擴(kuò)張期，房地產(chǎn)周期晚于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入復(fù)蘇階段，但因其復(fù)蘇較快，早于宏觀經(jīng)濟(jì)周期達(dá)到繁榮階段。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入繁榮階段，在政府通過提高利率、緊縮通貨膨脹等政策沖擊下，房地產(chǎn)需求降低，房地產(chǎn)投機(jī)被抑制，社會(huì)資源率先從過熱的房地產(chǎn)領(lǐng)域退出，房地產(chǎn)市場(chǎng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入收縮期，并且在收縮階段持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)于宏觀經(jīng)濟(jì)。

2．投資因素

由于投資是宏觀經(jīng)濟(jì)中最為動(dòng)蕩不安的領(lǐng)域，宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)主要是由投資波動(dòng)引起的。近幾年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，而消費(fèi)一直處于不足狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一部分，房地產(chǎn)投資的周期性變化也與房地產(chǎn)投資密切相關(guān)。投資主要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的供給產(chǎn)生影響，如果投資發(fā)展較快、結(jié)構(gòu)合理，投資的信心會(huì)促使更多的社會(huì)資源加入房地產(chǎn)業(yè)，這樣房地產(chǎn)業(yè)供給會(huì)有較快的增長(zhǎng)，能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮；相反，如果投資低迷，供給就會(huì)下降，而這種投資的低迷會(huì)進(jìn)一步加劇宏觀經(jīng)濟(jì)的悲觀情緒，需求也會(huì)受到影響。因此，投資的波動(dòng)會(huì)促使房地產(chǎn)業(yè)的同向波動(dòng)。

3．消費(fèi)因素

消費(fèi)因素主要影響需求，消費(fèi)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)周期的影響同投資一樣，也是同向的。就我國(guó)的情況而言，由于1998年以后房地產(chǎn)需求存量的釋放，加上我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程伴隨著城市化水平的不斷提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)需求一直較為旺盛。隨著我國(guó)居民改善居住條件意愿的加強(qiáng)以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的不斷豐富，再加之我國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積小于發(fā)達(dá)國(guó)家，短期看，我國(guó)房地產(chǎn)需求還有較大的上升空間，因此，此后幾年因消費(fèi)不足對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成不利影響的可能性較小。

4．政策因素

由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度不高，土地國(guó)有，再加上我國(guó)利率沒有市場(chǎng)化，而土地政策、利率等因素對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響較大，因此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)受政策影響較大。政策變動(dòng)不僅影響投資，也影響消費(fèi)。從投資角度看，2004年以后，我國(guó)出臺(tái)政策來調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，控制土地供應(yīng)量，為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資出臺(tái)了種種政策進(jìn)行調(diào)控，這對(duì)防止當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)過熱起到了一定的效果。從周期波動(dòng)角度看，這正是采用反周期的政策來調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，防止房地產(chǎn)業(yè)投資過熱，對(duì)金融乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的穩(wěn)定造成影響。從消費(fèi)角度看，稅收政策對(duì)房地產(chǎn)交易面的影響比較明顯，對(duì)需求產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。因此，從某種程度上講，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的在當(dāng)前需求旺盛的情況下，出現(xiàn)周期波動(dòng)的情況，主要是由政策變動(dòng)引起的，政策變動(dòng)調(diào)控投資，進(jìn)一步對(duì)需求產(chǎn)生影響。

我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的實(shí)證分析

國(guó)家信息中心通過長(zhǎng)期跟蹤研究中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，收集整理房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，制作了房地產(chǎn)業(yè)的景氣指數(shù)，這為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的研究提供了一個(gè)較好的參考，通過景氣指數(shù)和預(yù)警系統(tǒng)能對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一個(gè)簡(jiǎn)明、清晰地認(rèn)識(shí)。

（一）房地產(chǎn)景氣指數(shù)說明

景氣指數(shù)的制作方法主要借鑒經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的方法，分為擴(kuò)散指數(shù)和合成指數(shù)兩類，擴(kuò)散指數(shù)用來預(yù)測(cè)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，當(dāng)它大于50%時(shí)，表示有過半數(shù)的指標(biāo)所代表的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)上升；反之，擴(kuò)散指數(shù)低于50%時(shí)，有過半數(shù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)下降；擴(kuò)散指數(shù)之值為50%時(shí)，就意味著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的上升趨勢(shì)與下降趨勢(shì)平衡，表示該時(shí)刻是景氣的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。擴(kuò)散指數(shù)分為先行和一致擴(kuò)散指數(shù)，先行擴(kuò)散指數(shù)能提前預(yù)測(cè)出房地產(chǎn)周期波動(dòng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，而一致擴(kuò)散指數(shù)是對(duì)當(dāng)前周期波動(dòng)趨勢(shì)的一個(gè)測(cè)度。

合成指數(shù)可以為觀察房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期波動(dòng)提供數(shù)量上的參考，其變動(dòng)方向和變動(dòng)大小反映了房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的方向和強(qiáng)度。先行合成指數(shù)用來預(yù)示未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展運(yùn)行趨勢(shì)；一致合成指數(shù)被用于顯示當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展運(yùn)行方向強(qiáng)度，因此合成指數(shù)為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的監(jiān)測(cè)、預(yù)測(cè)提供了有力的工具。合成指數(shù)彌補(bǔ)了擴(kuò)散指數(shù)不能反映周期波動(dòng)強(qiáng)度的缺陷，二者結(jié)合在一起可以對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的方向、波動(dòng)程度提供一個(gè)準(zhǔn)確地描述。

房地產(chǎn)景氣指數(shù)的具體制作過程如圖2所示。

圖2景氣指數(shù)制作過程

（二）景氣指標(biāo)的選擇

不同的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以從不同的角度反映房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，對(duì)其進(jìn)行綜合分析，可以了解房地產(chǎn)業(yè)的景氣狀態(tài)。為全面地反映房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，景氣指標(biāo)應(yīng)該覆蓋土地、資金、房地產(chǎn)投資和銷售情況幾個(gè)方面，而宏觀經(jīng)濟(jì)中和房地產(chǎn)相關(guān)的如居民收入、消費(fèi)價(jià)格指數(shù)等也應(yīng)該考慮，因此，最后確定的指標(biāo)應(yīng)該涵蓋這幾個(gè)方面。景氣指標(biāo)的最終確定，還要看該指標(biāo)的歷史數(shù)值是否和景氣波動(dòng)有良好的對(duì)應(yīng)關(guān)系，對(duì)應(yīng)關(guān)系主要通過畫圖和基準(zhǔn)指標(biāo)進(jìn)行比較來判別。

考慮到房地產(chǎn)開發(fā)過程以及與其它相關(guān)變量的功能時(shí)序差別，可以將這些指標(biāo)分為先行、一致、滯后指標(biāo)。確定先行、一致、滯后指標(biāo)的主要依據(jù)是基準(zhǔn)指標(biāo)與其他指標(biāo)間的K-L信息量和時(shí)差相關(guān)系數(shù)。在基準(zhǔn)指標(biāo)的選擇上，應(yīng)該選擇最能反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)本質(zhì)是由供求關(guān)系決定的：供不應(yīng)求，價(jià)格上升，投資增加；供大于求，價(jià)格下跌，投資也相應(yīng)減少。反映房地產(chǎn)業(yè)供求形勢(shì)變化最本質(zhì)的指標(biāo)應(yīng)該是銷售額的變化。房地產(chǎn)業(yè)的上升階段，需求增加，商品房銷售額上升，帶動(dòng)投資增加，同時(shí)價(jià)格上升傳遞市場(chǎng)繁榮的信息，投資以更快的速度上升，投機(jī)者也趁機(jī)入市，房屋空置率下降，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出繁榮景象；房地產(chǎn)業(yè)的下降階段，需求減少，商品房銷售額下降，由于悲觀情緒的蔓延，投資下降，投機(jī)者也很難在房地產(chǎn)市場(chǎng)上找到機(jī)會(huì)，同時(shí)房屋空置率上升。因此，我們選擇商品房銷售額作為基準(zhǔn)指標(biāo)。通過計(jì)算基準(zhǔn)指標(biāo)與其他指標(biāo)之間的K-L信息量和時(shí)差相關(guān)系數(shù)以及進(jìn)行圖形對(duì)比分析等，得到了景氣指標(biāo)組。最終選擇的一致指標(biāo)組主要包含商品房銷售額、銷售價(jià)格、土地交易價(jià)格和居民收入方面的指標(biāo)；領(lǐng)先指標(biāo)組主要包含房地產(chǎn)投資、土地開發(fā)、租賃價(jià)格以及貨幣供應(yīng)量等宏觀指標(biāo)。

（三）景氣指數(shù)制作方法說明

1．?dāng)U散指數(shù)制作方法

擴(kuò)散指數(shù)的基本思想是把保持上升的指標(biāo)占上風(fēng)的動(dòng)向，看作是景氣波及、滲透的過程，將其綜合，用來把握整個(gè)行業(yè)景氣，擴(kuò)散指數(shù)能有效地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。通過歷史數(shù)據(jù)，篩選出對(duì)房地產(chǎn)業(yè)景氣敏感的指標(biāo)，通過計(jì)算各個(gè)指標(biāo)的變化率來合成擴(kuò)散指數(shù)，具體計(jì)算公式為：

擴(kuò)散指數(shù)=（擴(kuò)張指標(biāo)個(gè)數(shù)÷選用指標(biāo)個(gè)數(shù)）×100

2．合成指數(shù)制作方法

合成指數(shù)的具體制作過程有以下幾步：求指標(biāo)的對(duì)稱變化率并將合成指數(shù)的具體制作過程有以下幾步：求指標(biāo)的對(duì)稱變化率并將其標(biāo)準(zhǔn)化，求各指標(biāo)組的標(biāo)準(zhǔn)化平均變化率，求初始合成指數(shù)，進(jìn)行趨勢(shì)調(diào)整，最后計(jì)算合成指標(biāo)，由于計(jì)算過程較為復(fù)雜，這里不再一一說明。

（四）景氣指數(shù)結(jié)果說明

以先行和一致合成指數(shù)為例說明景氣指數(shù)的意義，圖3為1998年1月至2005年10月的領(lǐng)先和一致合成指數(shù)。

圖3房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)

先行指數(shù)是由先行指標(biāo)制作的，能在房地產(chǎn)景氣波動(dòng)出現(xiàn)峰或者谷之前，提前達(dá)到峰或者谷，從而為作短期預(yù)測(cè)提供依據(jù)；由一致指標(biāo)制作的一致指數(shù)，能反映當(dāng)前的景氣狀況。從圖中可以看出，我們制作的先行合成指數(shù)和一致合成指數(shù)具有良好的對(duì)應(yīng)性，先行指數(shù)一般在提前達(dá)到峰或者谷。由于時(shí)間較短，我們還很難從圖中發(fā)現(xiàn)一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的周期，但一致景氣指數(shù)還是很好地反映了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況。從圖中可以看到，2004年年初，先行指數(shù)達(dá)到一個(gè)高峰，隨之2004年7月一致指數(shù)也達(dá)到了高峰，這表示我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快，存在過熱的跡象，應(yīng)該出臺(tái)政策來調(diào)控其發(fā)展。2004年被稱為房地產(chǎn)業(yè)的“宏觀調(diào)控年”，政府出臺(tái)了種種政策來調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，說明當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)發(fā)展過快，從周期的角度看，這達(dá)到了一個(gè)短周期的峰。而2004年7月以后，隨著宏觀調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展降溫，先行和一致合成指數(shù)也顯示房地產(chǎn)業(yè)在達(dá)到高峰期后，呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

通過分析可知，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的周期現(xiàn)象是客觀存在的，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的必然現(xiàn)象，而如何在房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行過程中識(shí)別周期波動(dòng)狀況，進(jìn)而采取措施來避免周期波動(dòng)帶來的影響，則是我們?cè)趯?shí)踐中需要解決的問題。通過制作房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先和一致指數(shù)，我們看到篩選的領(lǐng)先指標(biāo)具有良好的領(lǐng)先性，通過領(lǐng)先指標(biāo)，可以預(yù)測(cè)房地產(chǎn)業(yè)即將到來的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，這種預(yù)測(cè)為投資者采取何種投資策略，為房地產(chǎn)業(yè)主管部門采取何種反周期政策來調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提供了實(shí)證參考；一致指數(shù)則是當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程的一個(gè)客觀、準(zhǔn)確地描述，通過考察一致指數(shù)的變動(dòng)方向和幅度大小，可以從周期發(fā)展的角度了解我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于何種狀態(tài)，是周期的上升階段還是下降階段，是處于繁榮、衰退、蕭條或者是復(fù)蘇的那種狀態(tài)，從而為在實(shí)踐中采取措施提供依據(jù)。

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