這種抵押有效嗎？

彭先生問(wèn)：一個(gè)朋友向我借了幾萬(wàn)塊錢，房產(chǎn)證和土地證作抵押，他一直沒(méi)有來(lái)還錢，如果他還不來(lái)還錢，我應(yīng)該怎么處理？這個(gè)房產(chǎn)證和土地證是由擔(dān)保人拿來(lái)的，但房產(chǎn)證和土地證的所有人已經(jīng)去世了，這種抵押是否有效？

陳平律師回復(fù)：根據(jù)彭先生的介紹，他的朋友拿別人的房產(chǎn)證和土地證來(lái)作借款抵押的行為是無(wú)效的。依照法律規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人首先應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同，并到房地產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)，具備了這兩個(gè)形式要件，房地產(chǎn)抵押權(quán)才能有效建立并受到法律保護(hù)，彭先生拿著的房產(chǎn)證和土地證既不屬于來(lái)借款的朋友的，也不屬擔(dān)保人的，并且未辦理抵押登記，這種抵押是無(wú)效的。

葉先生問(wèn)：我買了一套二手房，為什么土地使用證上使用年限是空白的？

陳平律師回復(fù)：土地使用證有出讓和劃撥兩種性質(zhì)。法律規(guī)定，作為出讓性質(zhì)的居住用地使用權(quán)最高年限為七十年，作為劃撥用地的使用權(quán)沒(méi)有使用期限規(guī)定，土地所有權(quán)人可以根據(jù)需要隨時(shí)收回土地使用權(quán)，劃撥性質(zhì)的土地證上使用年限就是空白的。

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