未簽買賣合同能否退定金？

李先生問：我和開發(fā)商訂立認(rèn)購書后未能簽訂買賣合同，能否返還預(yù)交定金？

陳平律師回復(fù)：在商品房預(yù)售中，購房者和開發(fā)商之間會訂立“認(rèn)購書”，該認(rèn)購書的條款通常主要涉及購買房屋的位置、價值、面積等。在雙方訂立認(rèn)購書后，購房者還要按照認(rèn)購書的約定和開發(fā)商訂立房屋預(yù)售合同或者房屋買賣合同。認(rèn)購書和房屋預(yù)售合同或者房屋買賣合同之間構(gòu)成預(yù)約和本約的關(guān)系。

預(yù)約是約定將來訂立一定合同的合同，本約則為履行該預(yù)約而訂立的合同。預(yù)約成立之后，當(dāng)事人負(fù)有履行預(yù)約所規(guī)定的訂立本約的義務(wù)，但并不必須當(dāng)事人雙方訂立本約。在認(rèn)購書中往往還制定有定金條款，依據(jù)《擔(dān)保法》第89條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金�！钡�在實踐過程中，開發(fā)商在與購房者沒有訂立房屋預(yù)售合同或者房屋買賣合同時，往往認(rèn)為購房者違約而不返還定金。這種“一刀切”的做法是不合理的，只有在下列情況下開發(fā)商拒絕退還定金。

（1）購房者沒有按照認(rèn)購書前來商談訂立房屋預(yù)售合同或者房屋買賣合同。

（2）購房者要變更當(dāng)事人在認(rèn)購書中明確約定的內(nèi)容，而開發(fā)商不同意。

同樣，如果開發(fā)商違反時，購房者有權(quán)要求雙倍返還定金，但如果雙方當(dāng)事人就認(rèn)購書中沒有約定的內(nèi)容進(jìn)行磋商而不能達(dá)成協(xié)議時，雙方均不承擔(dān)責(zé)任，此時，開發(fā)商應(yīng)該退還定金。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”紅色樓市《律師在線》歡迎大家咨詢，如果您在房產(chǎn)消費(fèi)的過程中碰到法律方面的問題，可以打電話、寫信或發(fā)E-mail告訴我們，我們將竭力為大家解決。

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