物業(yè)貶值背后的商業(yè)邏輯

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，目前北京大約有15%的物業(yè)遭遇貶值。對(duì)于這些物業(yè)的開(kāi)發(fā)商，每一個(gè)貶值的物業(yè)都是一座恥辱柱。那么，造成物業(yè)貶值的原因究竟是什么？在物業(yè)貶值背后又蘊(yùn)藏著怎樣的商業(yè)邏輯？

著名表演藝術(shù)家朱明瑛與北京建國(guó)物業(yè)管理有限公司之間的物業(yè)費(fèi)糾紛案至今懸而未決，在這個(gè)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的案件背后，有一個(gè)似乎被忽略的事實(shí)：案件涉及的物業(yè)，已經(jīng)嚴(yán)重貶值。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，某小區(qū)房?jī)r(jià)，已由最初的售價(jià)15700元/平方米，到現(xiàn)在10000元/平方米都乏人問(wèn)津。該物業(yè)大多數(shù)業(yè)主因此拒交物業(yè)費(fèi)，并與物業(yè)管理公司打起了曠日持久的官司。而與此形成對(duì)比的是，截至到3月26日，北京商品房均價(jià)同比上漲近18%。

朱明瑛的案例并非特例。北京的建國(guó)門(mén)、東單等黃金地段的某些物業(yè)也在悄然貶值，有一些項(xiàng)目曾經(jīng)賣(mài)到4000美元/平方米。當(dāng)年它們是北京賣(mài)得最貴的房子，現(xiàn)在連1500美元/平方米也賣(mài)不掉。而這些房子建成至今，也不過(guò)10多年光景。

反觀房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的地區(qū)如香港，經(jīng)過(guò)30年～50年租金依然很好的物業(yè)，比比皆是。香港中環(huán)最早開(kāi)發(fā)的那座建筑，至今仍是中環(huán)租金最高的物業(yè)之一。

物業(yè)貶值對(duì)社會(huì)資源造成浪費(fèi)，也直接影響到相關(guān)開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。那么，不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)貶值的原因究竟何在？與物業(yè)費(fèi)、物業(yè)管理是否相關(guān)？如何才能有效避免物業(yè)貶值？就這些值得開(kāi)發(fā)商關(guān)注的問(wèn)題，《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)》記者采訪了戴德梁行、安信行等相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)。

物業(yè)費(fèi)被“黑”導(dǎo)致物業(yè)貶值

戴德梁行設(shè)施及物業(yè)管理部執(zhí)行董事容國(guó)梁在談到香港房地產(chǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)時(shí)介紹說(shuō)：“在香港，針對(duì)物業(yè)的保值升值，投資方設(shè)有專門(mén)的團(tuán)隊(duì)，在一些CBD商圈，盡管租金、物業(yè)維護(hù)費(fèi)收得很高，但都把錢(qián)真正用在了租戶身上，如用于外立面的重新包裝等。又比如，30年前寫(xiě)字樓的弱電系統(tǒng)沒(méi)有這么發(fā)達(dá)，那么就加裝寬帶、增設(shè)監(jiān)控系統(tǒng)”。這些物業(yè)的后樓梯可能是很舊很舊的，但這些房子的設(shè)備卻都是現(xiàn)代化的。

我們的情況可能恰恰相反。北京安信行物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理張大可在接受記者采訪時(shí)首先指出，物業(yè)貶值與物業(yè)管理水平有直接關(guān)系；而許多物業(yè)之所以貶值，是業(yè)主交付了物業(yè)管理費(fèi)，并未完全享受到應(yīng)有品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)和設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)。張大可進(jìn)一步分析說(shuō)：“幾年后物業(yè)管理公司要求業(yè)主進(jìn)行二次投入，交出一些錢(qián)用于修繕甚至更新，但由于對(duì)物業(yè)公司失去了信任，業(yè)主拒繳費(fèi)用，由此形成一種惡性循環(huán)，結(jié)果是大家不敢租、不敢買(mǎi)這個(gè)樓盤(pán)，導(dǎo)致這個(gè)物業(yè)的價(jià)值越來(lái)越低”。

例如，位于朝陽(yáng)區(qū)雅寶路的某高檔公寓，業(yè)主入住時(shí)收取的物業(yè)費(fèi)是6元/平方米。據(jù)知情人士透露，這部分錢(qián)并沒(méi)有真正用在小區(qū)設(shè)施的維護(hù)上，3年后，業(yè)主被告知需要再交付300元/平方米的費(fèi)用用于大修。這位業(yè)內(nèi)人士表示：“如果有很好的維護(hù)，短短3年的時(shí)間是根本不需要業(yè)主進(jìn)行二次投入的”。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，中國(guó)70%的物業(yè)管理公司至今都是開(kāi)發(fā)商的子公司。這種“父子”關(guān)系導(dǎo)致：一方面，物業(yè)公司對(duì)開(kāi)發(fā)商的施工進(jìn)程起不到實(shí)質(zhì)性的監(jiān)督作用，施工質(zhì)量難以保證；另一方面，業(yè)主所上繳的物業(yè)費(fèi)大部分通過(guò)物業(yè)公司轉(zhuǎn)移到了開(kāi)發(fā)商的口袋里挪作他用；物業(yè)費(fèi)真正用于物業(yè)管理的所剩無(wú)幾，無(wú)法維持日常的硬件維護(hù)與物業(yè)服務(wù)。例如，北京長(zhǎng)安街沿線某高檔寫(xiě)字樓，每月的物業(yè)管理費(fèi)是30元/平方米，這已經(jīng)是很高的收費(fèi)了，而最近物業(yè)管理公司要求再加收費(fèi)用，受到業(yè)主們的一致反對(duì)。業(yè)主要求對(duì)賬目進(jìn)行核實(shí)，才發(fā)現(xiàn)每年至少有四、五百萬(wàn)的物管費(fèi)不翼而飛。而這家物業(yè)公司正是開(kāi)發(fā)商派生出來(lái)的附屬公司。

管理水平低造成物業(yè)貶值

除了管理費(fèi)用，物業(yè)貶值也與物業(yè)管理水平有著密不可分的關(guān)系。美國(guó)漢斯公司剛到北京發(fā)展時(shí)即遇到一個(gè)麻煩：在美國(guó)20幾個(gè)人就可以管理的一棟大廈，在北京卻不得不雇用200多人。因?yàn)楸本┪飿I(yè)管理的專業(yè)化程度太低，在美國(guó)可以外包給專業(yè)公司的工作，在北京卻找不到相應(yīng)的公司。北京安信行物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理張大可直言不諱地說(shuō)：當(dāng)前國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的專業(yè)化程度并不高，物業(yè)管理這條產(chǎn)業(yè)鏈也沒(méi)有真正形成。一方面是一個(gè)公司可能無(wú)所不能，另一方面卻是每一樣都做得不精道。物業(yè)管理的專業(yè)化正是要完善這條產(chǎn)業(yè)鏈，使物業(yè)公司成為一個(gè)“集成者”、“統(tǒng)籌者”，憑借自身專業(yè)化的組織管理結(jié)構(gòu)和辨別合格供應(yīng)商的專業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)以技術(shù)管理為網(wǎng)絡(luò)中樞的“虛擬管理”。把那些勞動(dòng)密集型的服務(wù)項(xiàng)目以外包方式交給社會(huì)上相關(guān)的專業(yè)公司進(jìn)行管理。

而物業(yè)管理專業(yè)化程度低的一個(gè)重要原因，正是制度上造成的房地產(chǎn)“建”、“管”分離不徹底�！叭绻�物業(yè)管理行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)之間不能徹底分離，這個(gè)行業(yè)真正的市場(chǎng)化也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)”。一位業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)：“物業(yè)管理上的許多問(wèn)題根源于政府制度建設(shè)上的漏洞，物業(yè)管理行業(yè)盡管魚(yú)龍混雜，存在著一些不道德的行為，但并不是所有的物業(yè)公司都不講誠(chéng)信，其實(shí)開(kāi)發(fā)商也不愿遺留那么多問(wèn)題。但是政府官員們?cè)谠O(shè)計(jì)這個(gè)體系和制定相應(yīng)政策時(shí)，就已經(jīng)給物業(yè)管理行業(yè)埋下了很深的隱患”。沒(méi)有充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也就缺少提高管理專業(yè)化必要的動(dòng)力。例如，政府強(qiáng)調(diào)前期物業(yè)公司的選擇必須采取招投標(biāo)方式，由開(kāi)發(fā)商牽頭，政府邀請(qǐng)專家來(lái)評(píng)標(biāo)。有業(yè)內(nèi)人士指出，這個(gè)看似公平、透明的方式背后卻是玄機(jī)重重。開(kāi)發(fā)商可以一如既往地通過(guò)尋租行為暗箱操作整個(gè)招標(biāo)過(guò)程。更為嚴(yán)重的是，評(píng)標(biāo)的專家大部分是物業(yè)管理公司的老板，在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，投標(biāo)者的標(biāo)書(shū)會(huì)分發(fā)各位評(píng)委人手一份，一些做得出色的標(biāo)書(shū)不但由于其間的暗箱操作不能中標(biāo)，反而面臨著標(biāo)書(shū)內(nèi)容被剽竊的危險(xiǎn)。這無(wú)疑是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的智慧和創(chuàng)造力的一種打擊。

該業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)盡快實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)的分離，同時(shí)引入第三方監(jiān)督機(jī)制，開(kāi)發(fā)商在立項(xiàng)時(shí)，需要委托一個(gè)監(jiān)理公司做監(jiān)管工作，從而保證業(yè)主的利益，克服物業(yè)管理公司與業(yè)主“信息不對(duì)稱”的難題，同時(shí)節(jié)約服務(wù)買(mǎi)賣(mài)雙方的交易成本。

前期介入有助物業(yè)“升值”

某外資機(jī)構(gòu)整棟購(gòu)買(mǎi)了位于CBD國(guó)貿(mào)商圈的一座物業(yè)，這座物業(yè)現(xiàn)由某國(guó)際著名物業(yè)公司管理；買(mǎi)家在購(gòu)買(mǎi)時(shí)表示，如果這座物業(yè)在前期設(shè)計(jì)時(shí)就有這家物業(yè)公司介入，我們會(huì)出比現(xiàn)在更高的價(jià)錢(qián)。

因?yàn)檫@家物業(yè)公司的前期介入，會(huì)使物業(yè)的設(shè)計(jì)更合理，更便于租戶使用，從而提高物業(yè)的租金與出租率，也會(huì)有效降低物業(yè)的運(yùn)行成本。

“物業(yè)一開(kāi)始的設(shè)計(jì)就很重要，物業(yè)管理公司能夠提供設(shè)計(jì)上的技術(shù)支持和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的方法，比如電梯需要多少等問(wèn)題，這與物業(yè)今后的價(jià)值有直接關(guān)系，物業(yè)硬件的問(wèn)題將直接影響到物業(yè)的保值升值�！贝鞯铝盒型顿Y部董事邱振發(fā)說(shuō)。

物業(yè)管理公司在設(shè)計(jì)籌建期前期介入會(huì)幫助開(kāi)發(fā)商提升物業(yè)的整體品質(zhì)，包括功能的設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量的保證、環(huán)保材料的使用以及建立一整套日后維護(hù)保養(yǎng)措施等。張大可認(rèn)為，一個(gè)好的物業(yè)管理師在前期設(shè)計(jì)過(guò)程中所起到的作用，常常是設(shè)計(jì)師、設(shè)計(jì)單位所無(wú)法取代的。物業(yè)公司的前期介入，對(duì)于項(xiàng)目的合理設(shè)計(jì)、精細(xì)施工、降低開(kāi)發(fā)和使用成本及順利入住都將發(fā)揮重要作用，最終使業(yè)主受益。

但是由于開(kāi)發(fā)商觀念上的誤區(qū)，大都不愿花這部分錢(qián)請(qǐng)物業(yè)公司在前期介入�！霸诖髲B籌建期聘請(qǐng)物業(yè)管理公司的工程技術(shù)人員，其實(shí)花不了多少錢(qián)，大概每月三、四萬(wàn)元，但它所帶來(lái)的收益卻有可能是上千萬(wàn)元�！睆埓罂山榻B說(shuō)，“中關(guān)村西區(qū)一個(gè)項(xiàng)目在選擇自控設(shè)備時(shí)來(lái)找我們咨詢；這套自控設(shè)備有50多種功能、2000多個(gè)控制點(diǎn)；開(kāi)發(fā)商如果問(wèn)設(shè)計(jì)師哪些功能要、哪些不要，設(shè)計(jì)師可能會(huì)說(shuō)都要；但實(shí)際上，以目前中國(guó)的能源供應(yīng)品質(zhì)、相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)、地域氣候特點(diǎn)、相關(guān)配套設(shè)備的水平及日后的維修保養(yǎng)能力等情況，都會(huì)影響到這些功能的發(fā)揮，有些錢(qián)在中國(guó)可能是白花，而只有使用過(guò)這些設(shè)備的物業(yè)管理師才會(huì)有這樣的體會(huì)�！�

市場(chǎng)定位影響物業(yè)未來(lái)價(jià)值

可能影響到物業(yè)貶值的因素很多，涉及到市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策略、招租、物業(yè)管理等一系列問(wèn)題。戴德梁行的容國(guó)梁憑借其多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為市場(chǎng)定位是其中最為重要的環(huán)節(jié)。找準(zhǔn)市場(chǎng)定位后，再根據(jù)自己的資金實(shí)力來(lái)安排投入，同時(shí)要有一個(gè)明確的預(yù)算，是5年、10年或者15年回收成本，還是包裝再出售。

“現(xiàn)在許多開(kāi)發(fā)商在接手項(xiàng)目時(shí)并沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的定位，而是憑感性做事情，他們?nèi)狈��?duì)數(shù)據(jù)的分析和客觀因素的考慮，通常是眼高手低，跟項(xiàng)目談起戀愛(ài)�！比輫�(guó)梁說(shuō)：“如果一開(kāi)始市場(chǎng)的定位就有誤，也沒(méi)有準(zhǔn)確評(píng)估自己的資金實(shí)力，過(guò)后發(fā)現(xiàn)口袋里的錢(qián)不夠，便一再壓低成本硬撐，進(jìn)口設(shè)備換成國(guó)產(chǎn)的，結(jié)果質(zhì)量受到影響，而后的路就很難走了�！�

另外，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行產(chǎn)品的市場(chǎng)定位時(shí)也要轉(zhuǎn)變思路，并非租金越便宜越好。假使周?chē)�都是高端�?xiàng)目，而開(kāi)發(fā)商資金投入不足、配套設(shè)施不夠完善，盡管壓低租金也能招來(lái)不少租戶，但你的設(shè)備落后，租戶也不愛(ài)惜，長(zhǎng)此以往就會(huì)形成一種惡性循環(huán)，物業(yè)價(jià)值也只能越來(lái)越低。國(guó)內(nèi)的資訊相比國(guó)外并不是非常流暢，你一旦出了名，無(wú)論好壞都會(huì)很快傳播出去，如果形象不好就很難改變。

談到如何實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值升值，容國(guó)梁表示，這需要投資方（開(kāi)發(fā)商或大業(yè)主）、執(zhí)行方（物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)）、用家（買(mǎi)家、租客等物業(yè)使用者）三方面的通力合作。如果說(shuō)執(zhí)行方由于市場(chǎng)需求而要求投資方增加設(shè)備，但投資方出于節(jié)約成本的考慮不愿追加投資；又或者物業(yè)的目標(biāo)使用者與物業(yè)應(yīng)該面對(duì)的租客不符，由于對(duì)設(shè)備使用不當(dāng)、造成人為的損壞等。這些因素都會(huì)影響到物業(yè)的價(jià)值。

采訪中，也有專家提出，有些物業(yè)的價(jià)格變化并非真正的“貶值”，而是一種“價(jià)值回歸”。張大可即認(rèn)為：某些項(xiàng)目當(dāng)年的高價(jià)銷售，其實(shí)是一種虛假現(xiàn)象，是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡導(dǎo)致的虛高房?jī)r(jià)。物業(yè)本身的價(jià)格并不體現(xiàn)其價(jià)值，加上一些銷售公司營(yíng)銷手段的運(yùn)用，會(huì)把價(jià)格“忽悠”得很高，而業(yè)主入住后卻享受不到對(duì)等的品質(zhì)承諾以及相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，“這樣的物業(yè)最終會(huì)因?yàn)閮r(jià)值的回歸，產(chǎn)生表面的貶值現(xiàn)象”。

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