2006土地供應(yīng)計(jì)劃解析

4月4日，《北京市2006年度土地供應(yīng)計(jì)劃》在萬(wàn)眾矚目中新鮮出爐，即此，京城第二個(gè)年度土地供應(yīng)計(jì)劃正式“落地”。

然而，2005年京城土地供應(yīng)計(jì)劃“頭胎”半路夭折病根至今未知，第二個(gè)年度土地供應(yīng)計(jì)劃是否將重蹈覆轍，能否緩解高房?jī)r(jià)備受質(zhì)疑，本文將對(duì)此進(jìn)行深度解析。

兩大供應(yīng)變局?jǐn)噭?dòng)樓市

“奧運(yùn)時(shí)機(jī)即臨，2006年北京土地總供應(yīng)量6500公頃，如果有合適的地塊，我會(huì)抓住時(shí)機(jī)以搏奧運(yùn)商機(jī)。”《北京市2006年度土地供應(yīng)計(jì)劃》剛公布，一位開(kāi)發(fā)商在接受《樓市》記者采訪時(shí)略帶興奮地說(shuō)。

計(jì)劃的公布不僅讓近兩年受缺地“煎熬”的開(kāi)發(fā)商厲兵秣馬、摩拳擦掌備戰(zhàn)開(kāi)發(fā)，也讓不少買(mǎi)房人對(duì)房?jī)r(jià)的走跌產(chǎn)生了期待。

“經(jīng)濟(jì)適用住房用地比去年增加100公頃”“房?jī)r(jià)上漲速度有望降低”“眾開(kāi)發(fā)商紛紛磨刀霍霍向地塊”等，從各大房產(chǎn)媒體的報(bào)道亦能發(fā)現(xiàn)土地供應(yīng)計(jì)劃即將帶給樓市的變局。那么與2005年相比，新的計(jì)劃究竟有哪些改變？

商服用地供應(yīng)方向大調(diào)整

對(duì)比2006年與2005年的土地供應(yīng)計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)比去年多出100公頃，最能體現(xiàn)政府倡導(dǎo)的鼓勵(lì)建設(shè)中低檔房方向。不過(guò)業(yè)界人士認(rèn)為，雖然經(jīng)濟(jì)適用房增加了100公頃，但是，今年經(jīng)濟(jì)適用房用地含中央單位(部隊(duì))經(jīng)濟(jì)適用房用地約80公頃，實(shí)際只多了20公頃左右。華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)副總經(jīng)理公衍奎對(duì)此表示認(rèn)同。

“商服用地的變化是北京2006年度土地供應(yīng)計(jì)劃的最亮點(diǎn)，供地總量降幅最大，降低了250公頃，說(shuō)明政府認(rèn)識(shí)到了商業(yè)地產(chǎn)目前供應(yīng)量過(guò)大帶來(lái)的壓力。同時(shí)，政府在對(duì)商服用地政策導(dǎo)向上發(fā)生了根本性質(zhì)的變化，鼓勵(lì)郊區(qū)商業(yè)建設(shè)，且倡導(dǎo)中小型商業(yè)。而此類(lèi)商業(yè)取決于住宅入住后的旺盛人氣，因此，短期內(nèi)難形成有效供應(yīng)，2006年將是商業(yè)地產(chǎn)消化存量的好時(shí)期。”公衍奎分析。

正如其所言，對(duì)比2006年與2005年土地供應(yīng)計(jì)劃商服用地的政策導(dǎo)向可以發(fā)現(xiàn)：

2005年，優(yōu)先支持商務(wù)中心區(qū)和金融街項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；支持區(qū)域性的購(gòu)物中心、大型會(huì)展設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵(lì)大型綜合超市、專(zhuān)業(yè)超市、便利店等商業(yè)設(shè)施向郊區(qū)、社區(qū)延伸服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)用地供應(yīng)。

而在2006年計(jì)劃中，大型會(huì)展以及購(gòu)物中心的用地供應(yīng)支持被取消。另外，對(duì)中小型商業(yè)給出了更細(xì)化的指導(dǎo)，比如新建改造50家規(guī)范的社區(qū)菜市場(chǎng)和新增100家便民配送菜店等。

高檔住宅供地收緊反托存量高檔房

在土地供應(yīng)計(jì)劃住宅商品房用地的政策導(dǎo)向方面，變化如下：

2005年，鼓勵(lì)節(jié)能節(jié)地型住宅項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；合理調(diào)控不同檔次住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；禁止供應(yīng)高檔別墅項(xiàng)目建設(shè)用地。

2006年，優(yōu)先支持中小戶(hù)型普通商品住房建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵(lì)節(jié)能節(jié)地節(jié)材型住宅項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵(lì)新城在交通條件便利區(qū)域建設(shè)普通商品房的用地供應(yīng)；限制高檔住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；禁止高檔別墅項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)。

高檔住宅商品房在2006年被列入了限制用地之列。對(duì)此，《樓市》記者采訪了幾家高檔房的開(kāi)發(fā)商，受訪者幾乎一致認(rèn)為，“這將是項(xiàng)目銷(xiāo)售的好時(shí)機(jī)”，有個(gè)別項(xiàng)目甚至透露會(huì)瞄準(zhǔn)時(shí)機(jī)調(diào)價(jià)。限制高檔住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)的舉措，一定程度上為現(xiàn)存高檔房銷(xiāo)售帶來(lái)契機(jī)。

供應(yīng)計(jì)劃是否再度付諸東流？

2006年土地供應(yīng)總量與2005年持平，然而2005年用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地完成計(jì)劃指標(biāo)不到五分之一。2006年是否會(huì)重蹈覆轍？對(duì)此，《樓市》記者采訪了市國(guó)土資源局的相關(guān)負(fù)責(zé)人，其未置可否。

就職于京城一家知名開(kāi)發(fā)企業(yè)、2005年一直關(guān)注吉普車(chē)廠地塊的陳先生對(duì)此頗感疑惑。存此疑慮的業(yè)界人士不在少數(shù)。就此疑問(wèn)，公衍奎對(duì)政府所作的努力表示了肯定，認(rèn)為從2006年政府著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等趨勢(shì)可以明顯看出政府利用土地計(jì)劃調(diào)整產(chǎn)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市發(fā)展的良好意愿。

同時(shí)，他指出土地供應(yīng)需要金錢(qián)、時(shí)間等成本的大力投入，在2006年土地供應(yīng)計(jì)劃中，對(duì)目前土地整理的現(xiàn)狀、運(yùn)作模式、資金投入、是否已立項(xiàng)、是否正在整理、整理時(shí)限是否跨年度、實(shí)際能夠開(kāi)發(fā)的土地究竟有多少等細(xì)節(jié)均無(wú)說(shuō)明。2006年土地供應(yīng)計(jì)劃究竟是否會(huì)重蹈2005年的覆轍？可實(shí)現(xiàn)性值得懷疑。

那么導(dǎo)向性轉(zhuǎn)變的商業(yè)地產(chǎn)有效供應(yīng)又將如何呢？商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示了類(lèi)似的擔(dān)憂。認(rèn)為從整體來(lái)看，2006土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是個(gè)利好，但是目前北京商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)狀況區(qū)域差異性明顯，政府當(dāng)前應(yīng)該重點(diǎn)對(duì)市區(qū)以?xún)?nèi)的商業(yè)面積、商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行有效調(diào)整，而減少對(duì)郊區(qū)商業(yè)的干涉。由于商業(yè)需要消費(fèi)力的支持，如果郊區(qū)商業(yè)用地供應(yīng)偏大，而居住人口和消費(fèi)力達(dá)不到的話，自然不受開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，將會(huì)形成無(wú)效供應(yīng)。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授張躍慶對(duì)《樓市》記者表示，據(jù)一次大型的京城土地資源狀況調(diào)查，目前囤積在開(kāi)發(fā)商手中的土地高達(dá)一萬(wàn)四、五公頃，若此數(shù)據(jù)與真實(shí)情況偏差不大，則6500公頃的土地供應(yīng)又將造成一部分土地加入存量土地的行列，并不能形成有效供應(yīng)。

緩沖房?jī)r(jià)成南柯一夢(mèng)？

“聽(tīng)說(shuō)2006年土地供應(yīng)量大，并且加強(qiáng)了中低檔房的土地供應(yīng)，房?jī)r(jià)是否會(huì)適度降低？”一位計(jì)劃買(mǎi)房的朋友咨詢(xún)。

按照一般的邏輯推理，土地市場(chǎng)的價(jià)格受到供求關(guān)系的影響，供應(yīng)不足，則土地價(jià)格上漲，進(jìn)而房?jī)r(jià)上行。而供應(yīng)相對(duì)充足時(shí)，土地出讓的價(jià)格就有可能下降，土地成本的降低進(jìn)而拉低房?jī)r(jià)。

然而專(zhuān)家認(rèn)為由于房地產(chǎn)地域性以及區(qū)域性特征鮮明，土地釋放是否能影響房?jī)r(jià)與區(qū)域性質(zhì)關(guān)聯(lián)很大。從目前土地出讓現(xiàn)狀來(lái)看，一些熱點(diǎn)板塊和潛力板塊土地的釋放都拉高了區(qū)域房?jī)r(jià)，比如，清河拍地案例，據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，清河地塊房?jī)r(jià)必須達(dá)到7000元/平方米才能收回成本。隨之整個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)鮮明。而對(duì)于買(mǎi)房人而言，更關(guān)注的是所購(gòu)房區(qū)域的價(jià)格漲幅，因此，土地的釋放對(duì)計(jì)劃在成熟商圈、熱點(diǎn)板塊及潛力板塊的買(mǎi)家影響甚微。

另外，公衍奎認(rèn)為，根據(jù)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)周期，2006年的土地供應(yīng)并不能完全開(kāi)發(fā)完工，因此，對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。即使6500公頃的土地供應(yīng)形成有效供應(yīng)，也僅影響京城整體房?jī)r(jià)，而均價(jià)對(duì)買(mǎi)房人并無(wú)實(shí)際意義。而且2006高檔商品房土地供應(yīng)受限，若優(yōu)質(zhì)高檔住宅項(xiàng)目就此坐地抬價(jià)，會(huì)對(duì)周邊項(xiàng)目產(chǎn)生輻射效應(yīng)，可能間接造成周邊一些中檔住宅房?jī)r(jià)上漲。

對(duì)于2006土地供應(yīng)規(guī)劃明確優(yōu)先中小戶(hù)型普宅用地，張躍慶表示，政府的方向是正確的。加大中小戶(hù)型供應(yīng)，能解決部門(mén)中低收入人群的住房問(wèn)題，但是對(duì)房?jī)r(jià)影響而言，中小戶(hù)型的增加只降低單套住宅的價(jià)格，非整體均價(jià)。

土地供應(yīng)能否成為調(diào)控良藥？

2006年土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)房?jī)r(jià)走跌的作用遭受質(zhì)疑，土地供應(yīng)是否可以成為房?jī)r(jià)控漲良藥？

公衍奎認(rèn)為，土地供應(yīng)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的途徑之一，但是“2006京城土地計(jì)劃”細(xì)則的可操作性依然存在疑問(wèn)。以鼓勵(lì)中低檔房建設(shè)為例，供地究竟最終是否建設(shè)為中低檔房？得由國(guó)土資源部、建委等多個(gè)部門(mén)統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理才能決定，而目前多個(gè)部門(mén)管理分散，且對(duì)中高低檔房的認(rèn)識(shí)尚存不一致，其實(shí)施效果有待實(shí)踐考證。

張躍慶表示，“土地供應(yīng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之本，無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控起到作用，但是應(yīng)該具有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃性，計(jì)劃盡可能透明，而從目前的土地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，還應(yīng)該完善計(jì)劃性與規(guī)劃性。并且他指出當(dāng)前宏觀調(diào)控最大的問(wèn)題不在土地供應(yīng)，建議目前宏觀調(diào)控最關(guān)鍵的是出臺(tái)強(qiáng)有力的存量房消化政策，同時(shí)建議加大高檔住房的稅收政策，進(jìn)一步完善住房保障體系，轉(zhuǎn)住房補(bǔ)貼為貨幣補(bǔ)貼。

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