國(guó)土資源局解析昆明地價(jià)

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近日，國(guó)土資源部公布了對(duì)全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)結(jié)果，2005年，昆明市綜合地價(jià)累計(jì)增長(zhǎng)率為12.32%，成為全國(guó)地價(jià)增長(zhǎng)率最高的城市。昆明市地價(jià)的快速增長(zhǎng)意味著什么？它將給老百姓最關(guān)心的房?jī)r(jià)帶來(lái)怎樣的影響？2006年，昆明地價(jià)水平將呈現(xiàn)何種走勢(shì)？帶著這些問(wèn)題，本報(bào)記者采訪了昆明市國(guó)土資源局蘇暉副局長(zhǎng)。

05年地價(jià)快速增長(zhǎng)有因

核心話語(yǔ)：昆明地價(jià)基數(shù)長(zhǎng)期較低，地價(jià)總體水平在全國(guó)處于一個(gè)較低的位置，是造成去年四個(gè)季度地價(jià)累計(jì)增長(zhǎng)率居全國(guó)首位的重要原因。

昆明市國(guó)土資源局蘇副局長(zhǎng)表示，2005年昆明市一至四季度綜合地價(jià)增長(zhǎng)率分別為5.73%、0.98%、2.24%、2.72%，其中一季度、三季度和四季度地價(jià)增幅相對(duì)較大，四個(gè)季度地價(jià)累計(jì)增長(zhǎng)率居全國(guó)首位。其主要原因有四個(gè)方面：

一是昆明地價(jià)基數(shù)長(zhǎng)期較低，地價(jià)總體水平在全國(guó)處于一個(gè)較低的位置，即增幅有所擴(kuò)大，也是低水平增長(zhǎng)。如以增長(zhǎng)率最快的一季度比較，昆明市綜合地價(jià)為866元/平方米，在全國(guó)30個(gè)主要城市綜合地價(jià)水平中居于倒數(shù)第8位，與西部城市相比，分別比成都、貴陽(yáng)、蘭州、西安低849—345元/平方米，在西部主要城市僅高于銀川、西寧、烏魯木齊市；

二是治理整頓歷史遺留未完善手續(xù)用地的清理完成，實(shí)現(xiàn)了土地市場(chǎng)秩序的明顯好轉(zhuǎn)，為規(guī)范土地資源管理、營(yíng)造良好的招商引資環(huán)境創(chuàng)造了條件，這也是導(dǎo)致地價(jià)上漲的一個(gè)原因；
三是國(guó)家土地政策參與宏觀調(diào)控作用的發(fā)揮，土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和布局的進(jìn)一步優(yōu)化，對(duì)地價(jià)的調(diào)控也起到了一定作用；

四是地價(jià)變化與社會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)相適應(yīng)，2005年昆明市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展呈快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，一定程度上也對(duì)地價(jià)的漲幅產(chǎn)生了作用。

蘇副局長(zhǎng)還說(shuō)，2005年昆明總體地價(jià)中居住用地價(jià)格的增長(zhǎng)率相對(duì)較大，也是造成地價(jià)增幅大的主要因素。全年一至四季度居住用地平均地價(jià)水平分別為779元/平方米、796元/平方米、819元/平方米、883元/平方米，較上季度相比增長(zhǎng)率分別為3.96%、2.27%、2.87%、7.74%，但居住用地價(jià)格比全國(guó)主要城市平均水平低349—405元/平方米，是全國(guó)居住用地價(jià)格低于1000元/平方米的后10個(gè)城市之一，分別位居30個(gè)主要城市的倒數(shù)第6—8位。同樣以增長(zhǎng)率最高的第四季度為例，與西部城市相比，分別比貴陽(yáng)、蘭州、成都、西安低414—585元/平方米，在西部主要城市也僅高于銀川、烏魯木齊市和西寧。因此，昆明居住用地價(jià)格增長(zhǎng)率高于全國(guó)平均水平，但用地價(jià)格明顯低于全國(guó)平均水平，即也是低基數(shù)、低水平增長(zhǎng)。

地價(jià)不是房?jī)r(jià)上漲主因

核心話語(yǔ)：受土地稀缺性和管理規(guī)范、宏觀調(diào)控政策的影響，昆明市地價(jià)總體水平將保持穩(wěn)定，不會(huì)有大的波動(dòng)；居住用地價(jià)格的變化會(huì)出現(xiàn)區(qū)域性的非均衡狀況，但總體價(jià)格水平不會(huì)有明顯提高，地價(jià)變化對(duì)房?jī)r(jià)不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。

在談到居住用地價(jià)格時(shí)，就引申出了另一個(gè)話題——房?jī)r(jià)問(wèn)題。蘇副局長(zhǎng)表示，房?jī)r(jià)是由地價(jià)、前期成本費(fèi)用、建筑安裝成本、國(guó)家稅費(fèi)和利潤(rùn)組成。地價(jià)的變化會(huì)影響到房?jī)r(jià)，但是地價(jià)只是構(gòu)成房?jī)r(jià)的一個(gè)因素，并不是決定房?jī)r(jià)高低漲幅的必然，房?jī)r(jià)的高低主要取決于市場(chǎng)供求，這是大家都很清楚的。

據(jù)國(guó)土資源部組織專家進(jìn)行的權(quán)威調(diào)查，我國(guó)房?jī)r(jià)構(gòu)成中的地價(jià)比重平均只占23%，昆明的比重比這個(gè)數(shù)字還低，這樣低的比重，能對(duì)房?jī)r(jià)造成多少影響呢？另外，記得國(guó)內(nèi)一家知名媒體記者，曾經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)的構(gòu)成，從工程概預(yù)算的角度，進(jìn)行了非常專業(yè)的案例剖析，得到了結(jié)論是，開發(fā)商的成本構(gòu)成中土地的份額也是很少。

總體上，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)向好，房地產(chǎn)投資與需求都將會(huì)有新的增長(zhǎng)，對(duì)土地的需求將會(huì)持續(xù)增加，全國(guó)土地供應(yīng)將繼續(xù)實(shí)行總量控制，地價(jià)將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。與之相反，隨著中央經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控成果的不斷顯現(xiàn)，人民幣加息和控制房地產(chǎn)信貸帶來(lái)的金融環(huán)境的變化，以及歷年來(lái)房地產(chǎn)大規(guī)模投資開發(fā)和市場(chǎng)機(jī)制的不斷健全，房?jī)r(jià)增速將會(huì)減緩。就昆明而言，2006年，土地調(diào)控機(jī)制的逐步形成，受土地稀缺性和管理規(guī)范、宏觀調(diào)控政策的影響，地價(jià)總體水平將保持穩(wěn)定，不會(huì)有大的波動(dòng)；居住用地價(jià)格的變化會(huì)出現(xiàn)區(qū)域性的非均衡狀況，但總體價(jià)格水平不會(huì)有明顯提高，地價(jià)變化對(duì)房?jī)r(jià)不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。

東南二環(huán)將成“綠腰帶”

核心話語(yǔ)：今年，昆明市土地供應(yīng)重點(diǎn)仍然會(huì)以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、工業(yè)用地為主。拆遷的東南二環(huán)路沿線將成為昆明城市的“綠腰帶”和“金腰帶”。

“作為國(guó)土資源管理部門，我們將繼續(xù)嚴(yán)格限定劃撥用地范圍，堅(jiān)定不移地執(zhí)行經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，逐步擴(kuò)大土地有償使用的范圍，積極推行工業(yè)用地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓和經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施用地有償使用，不斷提高土地資源市場(chǎng)配置的程度。”蘇副局長(zhǎng)說(shuō)到。同時(shí)，“我們將盡快建立和啟動(dòng)有效的土地預(yù)警機(jī)制，在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、方式、節(jié)奏和時(shí)序，優(yōu)化土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)，并向社會(huì)公布地價(jià)動(dòng)態(tài)變化情況等基本信息，引導(dǎo)市場(chǎng)需求、理性投資和市場(chǎng)預(yù)期”。

今年，昆明市土地供應(yīng)重點(diǎn)仍然會(huì)以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、工業(yè)用地為主。房地產(chǎn)的土地供應(yīng)量與往年相比，基本保持平衡，加上房地產(chǎn)商已經(jīng)獲取、或正在開發(fā)的土地，完全能夠滿足開發(fā)需要。在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，我們將嚴(yán)格控制高檔商品房用地，繼續(xù)加大一般性普通商品房用地供應(yīng)，優(yōu)先支持經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房用地供應(yīng)。

另外，東南二環(huán)路沿線拆遷廣受市民關(guān)注，是昆明市城市環(huán)境綜合整治的民心工程。其拆遷出的土地，將嚴(yán)格按規(guī)劃的功能合理配置，重點(diǎn)保障配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從整體上完善沿線片區(qū)的城市功能，使東南二環(huán)路沿線成為環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮的“綠腰帶”和“金腰帶”。

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