我的購(gòu)買(mǎi)行為有效嗎

王女士問(wèn)：我購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)商鋪，當(dāng)時(shí)什么證件都沒(méi)看到就訂了房，付了定金30多萬(wàn)，但是后來(lái)我才知道，這個(gè)商鋪至今都未辦到預(yù)售許可證，以前說(shuō)是6月底交房，現(xiàn)在又說(shuō)要等到9月底才能交房。請(qǐng)問(wèn)在開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有取得預(yù)售許可證時(shí)我的購(gòu)買(mǎi)行為有效嗎？

陳平律師回復(fù)：根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第2條，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售，對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，可以因?yàn)樘崆百?gòu)買(mǎi)而比購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房少支付一些購(gòu)房款；對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，可以利用提前出售來(lái)彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金困難。但為了防止少數(shù)開(kāi)發(fā)商利用土地賺錢(qián)，《城市房地產(chǎn)管理法》第44條對(duì)商品房預(yù)售，規(guī)定了下列條件：“（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)�！�

此外，《城市商品房預(yù)售管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）第6條規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》�！蓖瑫r(shí)，該《辦法》第9條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。”

由以上規(guī)定可以看出，商品房預(yù)售可以為購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商帶來(lái)利益，但為了防止一些違法行為的發(fā)生，保護(hù)購(gòu)房者的利益，國(guó)家對(duì)于商品房預(yù)售規(guī)定了相應(yīng)的條件，并明確規(guī)定沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》不得預(yù)售。王女士可以先向開(kāi)發(fā)商要回30萬(wàn)元的定金和損失費(fèi)，待開(kāi)發(fā)商售房手續(xù)齊全后再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)。

陳小姐問(wèn)：與買(mǎi)賣(mài)合同不一致的認(rèn)購(gòu)書(shū)條款是否仍有約束力？

陳平律師回復(fù)：購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商訂立房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議過(guò)程中，既訂立了認(rèn)購(gòu)書(shū)，也簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。在一般情況下，認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的內(nèi)容與正式購(gòu)房合同的內(nèi)容是一致的。如果雙方后訂立的正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同與認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容不一致，則認(rèn)為是雙方約定對(duì)于原來(lái)合同相關(guān)內(nèi)容的變更，如果規(guī)定的內(nèi)容不同，且不相互矛盾，除雙方明確約定原合同內(nèi)容歸于無(wú)效外，應(yīng)該認(rèn)為原合同的有關(guān)內(nèi)容仍然有效。

張先生問(wèn)：我小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主之間糾紛不斷，業(yè)主為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，提議成立業(yè)主委員會(huì)。為此，物業(yè)管理公司以成立業(yè)主委員會(huì)為由，讓小區(qū)業(yè)主從他們指定的業(yè)主候選人名單當(dāng)中選5個(gè)人成立業(yè)主委員會(huì)。小區(qū)業(yè)主認(rèn)為這不符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，拒絕選舉人選。物業(yè)管理公司便以小區(qū)居住率不到50%為由，破壞業(yè)主委員會(huì)的成立，雙方就此問(wèn)題產(chǎn)生了糾紛。該怎么辦？

陳平律師回復(fù)：根據(jù)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1-2人。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，依照上述規(guī)定重新備案。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接工作。

經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：

（1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（2）無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；

（3）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

（4）有犯罪行為的；

（5）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；

（6）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（7）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。

從上可見(jiàn)，本案中物業(yè)管理公司以成立業(yè)主委員會(huì)為由，指定業(yè)主讓小區(qū)從這些人當(dāng)中選5個(gè)人成立業(yè)主委員會(huì)是違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的。紅色樓市《律師在線》歡迎大家咨詢，如果您在房產(chǎn)消費(fèi)的過(guò)程中碰到法律方面的問(wèn)題，可以打電話、寫(xiě)信或發(fā)E-mail告訴我們，我們將竭力為大家解決。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。