眼下市場上有這樣一句話：“現(xiàn)在賣房的是瘋子，買房的都是傻子�！辈还苓@個說法是否恰當(dāng)，但深圳樓市陷入集體瘋狂不能自拔，確屬實情。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局公布的最新數(shù)據(jù)，2006年一季度，全市商品房均價8752.94元／平方米，深圳房價又創(chuàng)新高，同比上漲了20.62%，漲幅讓人咋舌。不同區(qū)域來看，福田和南山價格上漲更為明顯，福田區(qū)均價11387.17元／平方米，同比增長48.98%；南山區(qū)均價10058.97元／平方米，同比增長41.32%；寶安區(qū)均價6677.75元／平方米，同比增長34.21%。與此同時，在房地產(chǎn)市場上卻出現(xiàn)了兩種看似矛盾的現(xiàn)象，一方面抱怨房價太高的聲音日益壯大，房價與收入嚴(yán)重脫節(jié)，月入萬元也難在關(guān)內(nèi)買套房；另一方面，卻看到更多的人甘愿掏空多年積蓄，入市炒房，開盤就排隊、新盤必遭搶。不僅是深圳，北京、上海的情況也同樣如此。中國房地產(chǎn)市場誕生以來的第一個全民房地產(chǎn)熱潮，正悄然來臨。

物極必反。樓市越瘋狂，其還能持續(xù)多久就越值得置疑。更何況導(dǎo)致樓市瘋狂的重要原因之一，就是信息的不透明、不對稱；換言之，市場蘊藏的風(fēng)險其實很大。在這樣的背景下，“崩盤”之聲開始不絕于耳，這個災(zāi)難性的詞語頓時給深圳樓市蒙上了一層陰影�，F(xiàn)在就是深圳樓市“最后的探戈”？假如樓市崩盤又該怎么辦？崩盤是不是就真的能讓普通消費者提前住上好房子？答案并非那么簡單。

崩盤，分崩離析者也

樓市的崩盤，主要表現(xiàn)就是地區(qū)房價出現(xiàn)30%、甚至50%以上的下跌，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售陷入兩難的地步，購房行為大大減少，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入階段性的蕭條。而一旦樓市崩盤，則會在相當(dāng)長的時間內(nèi)，讓該地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)甚至國民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)停滯。

上世紀(jì)90年代初，日本爆發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂，是世界各國歷史上迄今為止最大也是最深的一次房地產(chǎn)危機。十幾年過去了，至今仍無完全恢復(fù)的跡象。20世紀(jì)80年代后期，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入繁榮期，出現(xiàn)了大量的剩余資金。日本中央銀行為了刺激經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，采取了非常寬松的金融政策，并連續(xù)五次降低利率放松銀根，基礎(chǔ)利率跌至歷史最低點，造成市場上資金極其充沛。但這些資金沒有合適的投資項目，結(jié)果基本上都流入房地產(chǎn)市場，致使房地產(chǎn)價格暴漲。據(jù)日本國土廳公布的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1985年以后的4年時間中，東京地區(qū)商業(yè)土地價格猛漲了2倍，大阪地區(qū)猛漲了8倍，兩地住宅價格都上漲了2倍多。

而1997年香港樓市的大崩盤，讓香港社會財富大量萎縮，直接導(dǎo)致香港經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“寒冬期”。1995年前的香港，與1970年相比銀行存款增加了80多倍。財富的積累使當(dāng)時香港房地產(chǎn)市場的需求極其旺盛，而每年50公頃的土地供應(yīng)量更使房地產(chǎn)價格易升難跌，房地產(chǎn)市場就成為資金的吸水池，港商在本地和外地賺取的大量利潤、香港市民相當(dāng)大的一部分收入和銀行貸款、大量外資投資，都進(jìn)入到房地產(chǎn)市場，造成房地產(chǎn)價格狂升不已。

通過日本與香港崩盤前樓市的簡單對比，就不難發(fā)現(xiàn)兩者的共性：大量閑散資金積壓、缺少投資渠道、寬松的銀行政策，最終形成全民性的投資房地產(chǎn)熱潮，房價出現(xiàn)成倍的增漲。而深圳樓市目前也出現(xiàn)了類似特征。況且從大環(huán)境來看，導(dǎo)致日本房地產(chǎn)危機的直接原因，就是日元升值和基礎(chǔ)貨幣過多，這與中國目前面臨人民幣升值壓力和基礎(chǔ)貨幣過多的情況相似。憑這些就預(yù)言深圳樓市即將崩盤，未免過于武斷，但前車之鑒，不得不引以為戒。

全民房地產(chǎn)的極度狂熱

為什么說深圳目前進(jìn)入了全民房地產(chǎn)熱，對市場購買力進(jìn)行簡要分析后就不難得出這樣的結(jié)論。

決定今天深圳房地產(chǎn)市場購買力的，至少有這樣幾種因素。首先就是自住型的買家，特別是首次置業(yè)者，深圳市場剛性需求的巨大是不可否認(rèn)的，并且隨著外來移民的不斷增加，呈逐年上升之勢。但就目前的房價來說，想在深圳尤其是關(guān)內(nèi)買套房，對于首次置業(yè)者來說，無疑是天價。因此，盡管剛性需求巨大，但在現(xiàn)在的市場狀況下，自住型買家并沒有占據(jù)主要的市場份額。

其次就是一些長線投資的買家。據(jù)記者了解，隨著深圳房價狂飚，風(fēng)險也在隨之涌現(xiàn)，部分注重長線投資的買家也開始逐漸退出市場或者采取觀望態(tài)勢。目前主導(dǎo)市場的，則是大量的社會閑散資金，或者說是一些“投機”客。他們并非長線投資的職業(yè)炒家，往往是有資金在手，而又找不到更好的投資渠道的人，房地產(chǎn)市場的火爆，就成為他們最佳的投資平臺。一方面是因為國家為了刺激內(nèi)需，把利息降到了無以復(fù)加的地步，甚至還要繳利息稅；而另一方面是由于長期以來，缺乏有效的投資渠道，股市風(fēng)險高，買基金又不放心，因此當(dāng)房地產(chǎn)市場開始全面火熱時，大量積壓已久的閑散資金就大量入市，并逐漸主導(dǎo)了市場的購買力。因此，說深圳目前進(jìn)入了全民房地產(chǎn)熱，并非言過其實。

對于全民房地產(chǎn)熱，中歐國際工商學(xué)院教授許小年就說過：“縱觀國際房地產(chǎn)歷史，第一次全民房地產(chǎn)熱都是極其過度、狂熱、經(jīng)典的，因為居民和大多數(shù)開發(fā)商還不曾切身體驗過房價過山車，居民本能性的對房地產(chǎn)無度霸有的心理與外界房地產(chǎn)熱的持續(xù)事實之間容易共振。”目前也有業(yè)內(nèi)專家指出，一個由閑散資金、“投機客”來主導(dǎo)購買力的市場，其實是很危險的。其一是因為他們的抗風(fēng)險能力低，一旦市場有所變化就可能斷供，大量物業(yè)被拍賣，樓市極易崩盤；同時因為市場信息的不透明、不對稱，因此他們對市場的反應(yīng)速度也會比較遲緩，這等于又進(jìn)一步抬高了樓市風(fēng)險。

一旦崩盤無人獲益

假如深圳樓市真的崩盤，又該怎么辦？崩盤后房價出現(xiàn)大幅度的連續(xù)性的下跌，普通購房者似乎可以從中獲益，其實不然。

一旦樓市崩盤，發(fā)展商自然是首當(dāng)其沖，接著鋼材、水泥、石材等制造業(yè)也可能會步其后塵，面臨困境，對采礦、能源、機械、廣告、裝飾等行業(yè)也會有不小的負(fù)面影響。有業(yè)內(nèi)學(xué)者指出，更嚴(yán)重者，樓市崩盤將會影響銀行非貸款類資產(chǎn)的市值，導(dǎo)致金融機構(gòu)總資產(chǎn)縮水；也會影響銀行擔(dān)保品的價值，引起銀行貸款質(zhì)量惡化、不良貸款率上升，從而陷入經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)一步惡化、房地產(chǎn)價格進(jìn)一步下跌的惡性循環(huán)。最終的結(jié)果是個人消費能力下降、勞動力貶值、國民經(jīng)濟(jì)受損。樓市崩盤，實際上無人獲益。

介于此，更有必要呼吁廣大消費者，目前深圳樓市雖然火爆，其實蘊藏風(fēng)險并不小，務(wù)必理性入市，量力而行。無論對消費者、政府或是發(fā)展商來說，擁有一個健康、成熟、運作穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，才是共贏之選。

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