近年來，為了抑制房價增幅，國家利用宏觀調(diào)控做了很多努力，通過媒體的各種報道，我們了解到，高漲的房價似乎已經(jīng)得到了一定程度的控制，欲購房的百姓歡呼雀躍。但是，對于各種各樣的宏觀政策，其實很多購房者都沒有認(rèn)真了解過，究竟它們中哪些正直接或間接地關(guān)系著我們的購房利益？就此，本文將針對近期出臺的關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的國家稅收政策，一一分析它們將給購房者帶來的各種影響。
1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收的營業(yè)稅和契稅有所變動
稅收政策:昆明市地方稅務(wù)局2005年12月20日正式發(fā)布了《昆明市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收營業(yè)稅等稅收政策的通告》，該通告規(guī)定自2005年6月1日起，個人新購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按取得的售房收入全額征收營業(yè)稅(20%)；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。個人將新購買超過2年(含2年)的符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的住房對外銷售免征營業(yè)稅。關(guān)于個人住房交易中契稅規(guī)定，普通住房的契稅為購房款的1.5%和非普通住房契稅為購房款的3%。普通住房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：(1)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；(2)單套建筑面積在144平方米以下；(3)實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.4倍以下。需同時滿足上述三個條件
可能給購房者帶來的影響:這一稅收政策是2005年宏觀調(diào)控的重頭戲，它的主要目的是通過打擊投資客、鼓勵買普通商品住房而抑制房價的上漲，所以它的調(diào)控作用直接影響到了購房者的購房成本，特別是普通房和非普通房的各種稅收差別
2.地下室、地下停車場等地下建筑開始征收房產(chǎn)稅
稅收政策:財政部、國家稅務(wù)總局日前發(fā)出通知，自今年1月1日起，對房屋的地下室、地下停車場等地下建筑征收房產(chǎn)稅。通知明確，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均要依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。通知稱，對于出租的地下建筑，將按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅
可能給購房者帶來的影響:1.可能導(dǎo)致停車費上漲；2.地下室出租成本的增加。針對停車費上漲問題，除普通居民小區(qū)地下停車庫外，城內(nèi)地下商場的停車場大多由人防工程改造而成，在人防優(yōu)惠政策取消后，成本自然會增加，臨時停車費可能也會因此上調(diào)。但開發(fā)商未必能將此費用轉(zhuǎn)嫁到停車費上，因為收費標(biāo)準(zhǔn)需出租方與租客協(xié)商而定。而且，目前小區(qū)停車位嚴(yán)重不足，購買車庫的業(yè)主絕大多數(shù)為自用，很少有將車庫購買后再轉(zhuǎn)租的情況，真正受影響的只是投資性客戶
3.防止開發(fā)商偷稅漏稅激增房價上漲
稅收政策:3月20日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號)，并宣布自今年1月1日起執(zhí)行。2003年頒布的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的國稅發(fā)[2003]年83號文件同時廢止。相對于3年前的83號文件，今年的31號文件，最為顯著的變動有兩點：一是將預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率修改為預(yù)計計稅毛利率；二是按開發(fā)項目的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房，并規(guī)定經(jīng)濟適用房項目預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地及地級市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15%，其他地區(qū)不得低于10%.已經(jīng)執(zhí)行3年的83號文規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入應(yīng)按不低于15%的預(yù)計營業(yè)利潤率繳納企業(yè)所得稅，但根據(jù)新的規(guī)定，大部分房產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率都將提高到20%，這意味著房產(chǎn)企業(yè)要拿出更多錢來預(yù)繳企業(yè)所得稅
可能給購房者帶來的影響:房地產(chǎn)商因稅收增加的成本和減少的利潤，很可能轉(zhuǎn)嫁到購房者的購房款上，從而引起房價的上漲。
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