按照慣例，年初本該“無大事”，即便如此，地產(chǎn)圈還是免不了要“平地起風浪”：政策上一有風吹草動，《物權法》也好，“勾地”也好，還未正式出臺，便有人叫好有人叫停；大腕兒們拋出個“貧富分區(qū)”的話題，于是大家都有了唇槍舌劍的理由；空置與房荒，流拍與地荒，從一級市場到二級市場，內(nèi)分泌失調(diào)的毛病久治不愈；“貧富分區(qū)”從無中生有到甚囂直上，加上品牌時代的聲聲叫響，北京房價超過上海之后的一系列影響，“勾地”還沒有最后塵埃落定就已經(jīng)讓專家們炒得人仰馬翻，可以說，2006年全年的一些焦點性的話題，在年初已經(jīng)初顯端倪。
如果我們能夠確定整個地產(chǎn)行業(yè)對于品牌塑造的決心和嚴肅的態(tài)度，那么未來的地產(chǎn)品牌時代面貌也就清晰可見了。
NO.1品牌時代聲聲響亮
從2004年開始，通過種種跡象，我們都可以看出，在房地產(chǎn)面臨新一輪整合時，地產(chǎn)行業(yè)的玩法必須有所變化了。于是并購、合股、投資基金，于是專業(yè)化、服務、學習，于是有的要做大有的要做強，花樣翻新，不一而足，而品牌地產(chǎn)的口號也聲聲叫響了。
整合旗下各個項目，為企業(yè)更新標記而大張聲勢，種種姿態(tài)都表明，一些有先見之明的企業(yè)已經(jīng)開始了自己的品牌戰(zhàn)略，而在此之前，一些企業(yè)開發(fā)的項目早就執(zhí)著地抱緊自己的案名不放開起了一個個的連鎖店，其打造品牌的步伐堅決而堅定。
從名盤到品牌，從知名企業(yè)到品牌企業(yè)，北京地產(chǎn)乃至中國地產(chǎn)的路就這么一步步走過來，不過，名盤可以靠錢砸出來，知名企業(yè)可以靠開發(fā)的數(shù)量堆出來，而品牌的塑造卻又是何其艱難。
2006年初，溫總理接受記者采訪時動情地說，三年執(zhí)政中，痛心的問題是“還沒能夠把人民最關心的醫(yī)療、上學、住房、安全等各方面問題解決得更好”。兩會期間，關于地產(chǎn)的話題從來都是熱點。不管調(diào)控是否又要到來，對于地產(chǎn)更高甚至更苛刻的要求是一定少不了的。
在此背景下，對于“地產(chǎn)品牌時代”的呼聲，其背后的動機肯定不會是更“暴利”，而是更加勇敢地承擔起對于時代和社會的責任，對于普通百姓的責任。對于屢遭譴責的地產(chǎn)企業(yè)而言，亮出品牌，其實就是背水一戰(zhàn)地把自己放到了風口浪尖上，就是把自己放到了各種眼光組成的聚光燈下。
以前《安家》曾主張過“地產(chǎn)無品牌”，其實在意義是說地產(chǎn)缺少那種漫長歲月對于產(chǎn)品的持續(xù)考驗，缺少民眾對于特色產(chǎn)品的執(zhí)著追捧，地產(chǎn)開發(fā)者缺少對于消費者的道義責任。但短短幾年，北京地產(chǎn)業(yè)的成長速度讓作為媒體的我們也驚訝，時代對于地產(chǎn)行業(yè)的要求也上升到了一個新的高度，地產(chǎn)產(chǎn)品的特色化與消費者的品位感也逐步分層出現(xiàn)了，于是我們也樂于承認這個現(xiàn)實：這個時代需要地產(chǎn)品牌！
對于品牌的認識，業(yè)內(nèi)的態(tài)度是復雜的，一種幾乎占有壓倒性力量的聲音說，因為地產(chǎn)行業(yè)本身的生命力有限，所以根本出不了品牌，因為地產(chǎn)企業(yè)本身的生命周期不能肯定，所以企業(yè)品牌是一個笑話。
我們的想法是，雖然我們今天很少自己用剪刀，但不可否認，曾經(jīng)“王麻子”是一個偉大的品牌，雖然我們今天的服飾有著太多的品牌可以選擇，但不可否認“瑞福祥”是一個可敬的品牌。因為任何一個品牌必然要放在它自己的時代中去發(fā)揮力量。
在今天這個地產(chǎn)時代中，為什么我們不能追求品牌，在一個地產(chǎn)行業(yè)飛揚跋扈為誰雄的時代里，為什么產(chǎn)生不了品牌？
一個迫切要求品牌的時代是偉大的，一個將樹立品牌作為自己追求的行業(yè)是可敬的！
在我們決定將“北京地產(chǎn)品牌時代大揭密”作為本期選題時，已經(jīng)經(jīng)過了幾近三個月的業(yè)內(nèi)調(diào)查摸底了（需要說明的是，在此期間，各種利益集團關于地產(chǎn)品牌方面的論壇從來都沒有間斷過）。其結果是，80%以上的企業(yè)都表示樹立自己的品牌形象是未來幾年的工作重點，但另一方面，一半以上的企業(yè)表示，如何定位自己企業(yè)的品牌文化尚在摸索之中，更有一些聲名顯赫的企業(yè)態(tài)度謹慎地表示，目前企業(yè)的品牌戰(zhàn)略正在調(diào)整中，不能給我們一個清晰的答復。
模糊的答案，給我們的信息卻是清晰的，正因為其慎重，所以我們相信他們對于品牌塑造的態(tài)度認真而嚴肅，而北京地產(chǎn)乃至中國地產(chǎn)即將走向品牌時代的結論也可基本確立。
所謂“地荒”，從某種程度上說是開發(fā)商找不到適合自己開發(fā)的地塊，于是造就了政府有地拍不出的“流拍”現(xiàn)象。2006年的土地市場依然會在種種結構性的矛盾中痛并快樂著。
NO.2“流拍”死掐“地荒論”
一邊是開發(fā)商口口聲聲喊“缺地”，一邊是政府土地“滯銷”的尷尬，作為房地產(chǎn)最重要的“生產(chǎn)資料”，土地，到底是緊缺還是過剩？
在研究這個問題之前，我們先把“地荒”與“流拍”兩個概念逐一解釋。“地荒論”起初源于廣州，引發(fā)房價暴漲之后，最后演變成開發(fā)商與政府的“口水戰(zhàn)”：前者認為，8.31之后由于政府土地“限量供應”，土地成本增加，最終導致房價上漲；政府方也是有理有據(jù)，“開發(fā)商手上逾期兩年以上為開發(fā)的土地就達40萬畝，‘地荒論’是開發(fā)商抬高房價的一個幌子，純屬無稽之談”。
從筆者角度來看，“荒”與“不荒”都是一個相對概念，喊“缺地”的開發(fā)商，也應該一分為二的看待：一種或許正如政府所說，屬于“圖謀不軌型”，借機哄抬房價；另一種則是有品牌有實力的開發(fā)商，手握大筆資金，卻找不到合適地塊，萬科就曾面臨著這樣的窘境，2004年它在北京開發(fā)銷售的樓盤有三個，且均為項目的尾盤和后期，由于土地緊缺，萬科西山庭院曾一度放緩開發(fā)節(jié)奏。8.31之后，土地對于很多品牌開發(fā)商來說都成了一種考驗，大興黃村1號地拍到9.05個億，清河地塊拍到24.5億，“天價地塊”似乎已經(jīng)從“特大新聞”變成家常便飯。開發(fā)商應該不是跟錢有仇的一批人，能讓他們這樣“揮錢如雨”，相信土地對他們來說，確實到了靠“奪”才能拿到好地塊的程度。
而政府所說的“地不荒”則主要是從總量上考察，但“兩年之內(nèi)還未實施土地開發(fā)”的主角應該是一級市場投機者與實力較弱的中小開發(fā)商，而有實力的品牌開發(fā)商面臨的是“有地沒選擇”的窘境。
據(jù)悉，目前北京進入“招牌掛”程序的土地就有五十多塊，但目前為止，土地市場還沒出現(xiàn)“供銷兩旺”的跡象。所謂“地荒”，從某種程度上說是開發(fā)商找不到適合自己開發(fā)的地塊，于是造就了政府有地拍不出的“流拍”現(xiàn)象，正如當代商城與動物園批發(fā)市場的皮鞋專柜，供應量絕不是問題，暫且不說合不合腳的問題，僅僅從直觀來看，前者太貴，后者又太“水”，難以滿足主體人群所需�！傲髋摹钡闹饕蚴峭恋氐墓┣箨P系不對稱，政府提供的土地不能適應絕大多數(shù)開發(fā)商的需求，比如一些地塊原始環(huán)境不理想，區(qū)位差一些，基礎配套不完善，或者不符合當前市場要求，這些都要求相關部門在售前要充分做好前期調(diào)研，根據(jù)市場預期和承接力去“供應”土地。
無論如何，土地正式通過“招牌掛”正是進入市場之后，就已經(jīng)成為一種商品，需要加工，也需要市場調(diào)研，即使在賣方市場的情況下，也應該考慮到“適銷對路”，而日前國內(nèi)實行的拍賣流程缺乏市場調(diào)研的環(huán)節(jié)，通常是由當?shù)貒敛块T制定土地年度供應計劃，土地交易中心統(tǒng)籌年度供應計劃排出時間表，由于省略市場調(diào)研一環(huán)，造成供求不對稱，因此，從根本上解決“流拍”現(xiàn)象，僅僅靠“勾地”等來“保值保量”是不夠的。
住宅的買方時代還是沒有到來，產(chǎn)品不是老百姓說了算，歸結為一句話：空置的是老百姓買不起的，“荒”的只是物美價廉的。2006年，我們還得耐心等待美麗新世界的到來。
NO.3空置率挑戰(zhàn)房荒論
據(jù)2月24日北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)透露，截止到2005年末，全市空置商品房累計面積為1374.2平方米，比年初上升了31.6%，相信身邊那些整天盤算著買房，看到好房忙著排號，排號之后買不到合適戶型的人們，看到這數(shù)據(jù)一定有砸點兒東西發(fā)泄一下的沖動。一年之前身邊很多朋友就開始搜羅東西南北的小戶型，至今未果，于是紛紛慨嘆“買房難”。
前幾天看了一下新聞，說是一尾房超市10點開業(yè)，早晨8點多就有幾十個人等在現(xiàn)場，結果卻沒看到一套房源，最終失望而歸。
“房荒vs空置”從本質(zhì)上說與“地荒vs流拍”是一個道理。關于住宅市場供應結構不合理的問題，已經(jīng)被大家談論頗多，我們索性來深挖一下其中原因，房子的屬性歸根結底取決于建造者的意圖�！皩Ｗ⒂凇备邫n房開發(fā)的開發(fā)商大致可分為三類：第一種是高利潤驅(qū)動型，很多開發(fā)商都愿意“把土地價值最大化”掛在嘴邊，信奉“黃金地段+黃金樓盤=黃金價格”的公式，拿到稀缺地段就非要打造出所謂的“絕世珍品”；第二種是“逼上梁山型”，一些開發(fā)商由于拿地成本過高，只能將房子檔次水準往上提，與周邊地價樓盤區(qū)分開來，取得競爭優(yōu)勢，“天價地塊”選擇高檔項目就是這個道理；第三種是品牌速成型，一些涉足地產(chǎn)領域時間不長的企業(yè)，為了盡快樹立品牌，紛紛將高檔樓盤當作突破口，對于他們來說，高檔項目更容易突出品牌形象，類似星河灣、naga上院等項目都屬于這種情況，除此之外，一些國字頭的大型集團也都傾向于用這種方式快速創(chuàng)立地產(chǎn)品牌。至于中低價位房，雖然也有“國美第一城”、“華紡易城”等榜樣，但追隨者還是不多，這也說明一個問題：無論怎樣“空置”，高檔房的厚利時代并沒有完全過去，至少還沒到非得“薄利多銷”的份兒。
不過，今年還是出現(xiàn)了一批“平價”（相對區(qū)域其他樓盤）項目，以CBD周邊區(qū)域為例，新盤大多為單價在8500元以內(nèi)的中低價位住宅，包括位于西大望路的大旸樓，均價為8300元/平方米，位于四惠的壹線國際，均價為8000元/平方米；位于朝陽路太平莊的阿曼寓所3、4號樓開始認購，均價為6300元/平米……中低價位樓盤入市，無論是開發(fā)商“快速回籠資金之舉”，還是為了“低開高走”，對于購房者來說都算得上一個好消息。
除此之外，筆者還要糾正一個認識誤區(qū)，空置≠賣不出去，某次跟一位開發(fā)商探討銷控問題，他提出了一個讓小記“耳目一新”的觀點，就是“越好賣的房子賣得越慢”，道理想想也很簡單，暢銷的房子總是不缺關注者，時間越長，盯著的人越多，漲價自然越容易，聰明莫過開發(fā)商！
細細分析，住宅的買方時代還是沒有到來，產(chǎn)品不是老百姓說的算，歸結為一句話：空置的是老百姓買不起的，“荒”的只是物美價廉的。
雖說罵聲一片，但從等房者的角度看，期房還真的暫時廢不了，不然“勞苦大眾”離房子又該越來越遠了。不過既然兩會上代表們拿著當大事說，2006年的話題中估計是少不了這根“雞肋”了。
NO.4期房走向下坡路
期房預售，曾一度被老外戲稱為“中國人的第五大發(fā)明”，最近卻開始腹背受敵：首先是去留之爭，業(yè)主為“取消”搖旗吶喊，開發(fā)商為“保留“據(jù)理力爭，政府的“暫不取消”算是救了“期房”一條命，但如今的兩會期間代表們又開始建議取消了；其次，現(xiàn)房雖然沒有成為市場的“主旋律”，卻也開始步步進逼，據(jù)建設部門統(tǒng)計，2005年北京全市商品住宅買賣成交28.3萬套，其中，商品住宅現(xiàn)房買賣成交10.3萬套，增長17.7%；商品住宅期房預售成交18萬套，下降21.8%，期房，該完結了么？
打開網(wǎng)站與紙媒，時�？梢钥吹狡诜繕I(yè)主們的“血淚控訴”：小區(qū)規(guī)劃圖上的綠地最終變成停車場；房子的樓板不合格，一腳可以踏出個窟窿；面積縮水，物業(yè)管理混亂……問問身邊的“窮”朋友：“如果買房，你買期房還是現(xiàn)房？”甲說：“如果買別墅或高檔房當然選現(xiàn)房，砸錢也得選個物業(yè)好的，如果買普通住宅就買期房好了，一不小心搶到前頭，還能挑個戶型朝向好的�！币艺f：“原則上喜歡現(xiàn)房，不過從經(jīng)濟條件出發(fā)，只能選期房，如果現(xiàn)房價格能有松動，那就更好了�！北f：“現(xiàn)房，貴是貴點兒，但是入住快啊。”丁說：“期房，便宜沒準兒還升值。”看來期房還是暫時別“廢”了，一旦不要，“勞苦大眾”離房就更遠了。
從直觀角度說，現(xiàn)房總算可以見到廬山真面目，圖紙上的商鋪、學校、會所、景觀都擺在眼前，選不選心里都有個譜兒，但價格實在讓人咂舌；而期房往往是“只見售樓處不見房”，好在價格可以承受，戶型朝向也可以多向選擇，一旦眼光獨到，運氣又佳，升值指日可待，只是買房人與房子始終隔著一層紗，只有等揭了蓋頭之后才知道美丑。筆者走訪了一些期房購房族之后，將他們的“失望”與“期望”歸結為以下兩點：
首先，希望開發(fā)商的承諾不僅落實到紙上也能落實到房子上。雖說期房可以監(jiān)督施工，可咱們管不了社區(qū)規(guī)劃，也不能隨時隨地在房子里看著，面積、戶型、裝修標準也沒有判斷標準。雖然房地產(chǎn)商描繪了一幅美麗的圖畫，但是具體怎樣還是不要看最后拿到的實物，再說物業(yè)，交了2.1元的物業(yè)費，最終“小區(qū)門口還是變成了停車場”，一句話，就是希望kfs厚道些。
其次，“期待”的成本也不低。從現(xiàn)實情況看，期房從預售到交房往往都要等上個一、兩載，房價少一些，考慮自然要多一些：要時刻關注開發(fā)商近況，若開發(fā)商在物業(yè)建設過程中因?qū)嵙Σ蛔�、缺乏必要的資金，使工程停頓，那么就得蒙受巨大的損失；此外，市場行情不定，房價漲跌難以預計；最后，等待期的租房成本也不低，開發(fā)商如果能在此期間提供一些廉租房，必能吸引客戶，獲得人心。
既然話題是任老大引起的（據(jù)說是被某媒體給曲解了，才引發(fā)如此爭端），貧富分區(qū)之爭在2006年的話題中肯定是有著極重要的地位，其要點不在其實質(zhì)意義，而在于這個話題貢獻了這個浮躁年代一個現(xiàn)實的道德和經(jīng)濟學文本。
NO.5貧富區(qū)之爭：一個假命題《安家》
與“和諧社會”的主張相悖，貧富差距已經(jīng)成為整個社會最敏感的神經(jīng)：《物權法》的施與行，反對派中就有“窮人”的聲音，說是“一些生活設施向富人手中傾斜，對于普通階層不公平”；其次就是“貧富分區(qū)”問題，爭得臉紅脖子粗，實際上就是“沒事找事”。
從市場經(jīng)濟的角度看，黃金地段由于稀缺，然后“珍貴”，最后有錢人扎堆，最后導致窮人被拒之圈外，這就是所謂的“貧富分區(qū)”，從理論上說無懈可擊，實際上卻有很多漏洞。
首先，從富人區(qū)這個概念來說，它應該是一個相對封閉的貴族生活圈，是一個區(qū)域的概念。除了要有適于居住的“高檔房子”之外，還要配備各式各樣的高檔消費場所（一般老百姓消費不起的）、要有“貴族”學校、“貴族”醫(yī)院等專屬的生活配套。首先考察一下目前具有“富人”屬性的兩個區(qū)域：第一個就是朝陽公園區(qū)域，應該算是公認的豪宅聚集區(qū)，不過，除了房子之外，小記在那里還真沒發(fā)現(xiàn)什么打了“富人”標簽的東西。三里屯酒吧，類似我這樣的“窮人”依然可以有空坐坐，朝陽公園也對所有人都敞開心扉，沒有絕對的貴族消費區(qū)；
第二個就是富人扎堆的別墅區(qū)。曾經(jīng)參加一個別墅開發(fā)商舉辦的活動，晚上十點才結束，本以為打車回家很容易，結果在“富人區(qū)”里轉(zhuǎn)悠了半個多小時也沒看到“taxi”，倒是見識了別墅區(qū)的“恐怖”夜景：一條黑漆漆的大路，路邊的別墅不知是沒入住還是沒人住，亮著燈的很少，一路走來，除了偶爾穿梭的高檔轎車之外，只見到四個人：兩個乘涼的民工、兩個值勤的警衛(wèi)，于是痛下決心：:即使暴富也不考慮遠郊別墅（暫且不說這種可能性極�。�。
對于富人區(qū)能否形成，筆者也始終持懷疑態(tài)度，即使富人允許了，市場默認了，政府能允許么？關于“仇富”，小記及身邊的“窮人”都還沒有，也許是因為接觸的富人還不錯，或者他們隱藏較深——幾次參觀豪宅都會聽到這樣的消息：某某一大家人，騎著自行車來看房，結果一戶賣了一套；一對老夫婦坐著公交看房，最后賣了一套天價別墅。這些人雖富，倒是沒有張牙舞爪，除了回家之后露富之外，平常也都隱藏在勞苦大眾之中。
“貧富之爭”從原則上說是富人占了窮人的東西或者損害了窮人的利益引發(fā)的爭端，而到目前為止，除了豪宅之外，我還沒發(fā)現(xiàn)被富人搶走了什么，或許是因為沒覺悟。對于時下大肆宣揚的“貧富之分”，我只想用三個字去形容：無厘頭。
政府提出“勾地制度”有其深刻用意，但一項制度能否起到應有的作用，對市場形成支撐，而不成為滋生不當操作的環(huán)節(jié)，還需要根據(jù)目前國內(nèi)市場的實際情況制定相應的細則。直面“勾地”，開發(fā)商和政府都應該拿出足夠的耐心和誠意。
NO.7“勾地”：一樁無疾而終的案件
2006年1月，國土資源部在《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》征求意見稿中提出“土地成交價格申報制度”。據(jù)悉，這一制度將于今年7月正式執(zhí)行。
這一制度在業(yè)內(nèi)被稱為“勾地”，在香港金融風暴的時候曾經(jīng)實行過。此消息一經(jīng)披露，立即引起社會各界無數(shù)關注的眼光，也許惹人注意的并不單純是“勾地”本身，不甘寂寞的地產(chǎn)人總會在適當?shù)臅r機找點合適的話題，時下超女的流行風還沒有散盡，“PK”橫行大江南北，地產(chǎn)圈子也是一直追逐著這股娛樂風，“勾地”很討巧的又成為新春伊始大家的話題。爭論無休無止，本來應該屬于地產(chǎn)江湖風平浪靜期，卻是烽煙四起，這股硝煙一直蔓延到本在休假期的安家大法庭，責任扛在肩，安家大法庭臨時動議，開庭公審，直面“勾地”。
法官：ihome
書記員：安家菜鳥級小記者
原告：開發(fā)商中一派
原告代理人：數(shù)不勝數(shù)
被告：勾地
被告代理人：國土資源部、黃怒波、蔡德安
陪審員：董潘
庭外小記：安家法庭開庭在即，堂內(nèi)喧囂聲不斷，原告一派可謂是人多力量大，彩旗飛舞，助威聲不斷；再看被告一方，勢單力薄，若大的半邊公堂，只有3位代理人在緊張的籌備這開庭事宜，雖說對方大有兵戈鐵馬之勢，被告一方卻仍舊穩(wěn)坐釣魚臺，看來也是成竹在胸。
隨著法官定音錘的落下，安家法庭拉開序幕。
原告：開發(fā)商一派
“勾地”源于香港，實屬一種“舶來品”，當時的香港正在面臨亞洲金融危機的大環(huán)境，香港樓市進入了前所未有的低迷時期，是出現(xiàn)在開發(fā)商停止購買土地的特殊時期，香港政府為了防止土地賤賣而出臺的一項政策，它滋生的土壤是香港不同于大陸的經(jīng)濟體制，為此“勾地”根本就不適合于大陸市場。
其二，大陸的“勾地”直到現(xiàn)在并未出臺與之相配套的法律法規(guī)，缺少了制式的約束，“勾地”必然會參雜很多的人為因素，這樣一來，原本已經(jīng)逐漸走向公開明朗化的土地市場，必將偏離大眾審度的范圍，這也必將導致市場經(jīng)濟的規(guī)則的破壞，違背市場發(fā)展的規(guī)律。
還未等原告代理人陳述完畢，原告席上已經(jīng)按耐不住，大家氣勢洶洶的指責起“勾地”：現(xiàn)在外界都說房價過高，并把這一直把這個責任歸結于是開發(fā)商的責任，天地良心，勾地這么一出，土地交易成本上升，房價怎么可能不上漲呢！“被告：勾地被告代理人：國土資源部、黃怒波、蔡德安作為被告代理人之一的國土資源部，臨危不亂，大將之風足以震懾群雄，還未等其張口，就那么一個小小的眼神，絕對賽過法警手中的大棒，法庭鴉雀無聲。
國土資源部：“勾地”在目前是我們土地利用司出臺的一個征求意見稿，現(xiàn)在社會各界都這么關注，這也正好是達到了我們當時的一個初衷，廣泛聽取社會各界的意見。現(xiàn)在我們對于“勾地”只是處在一個征求意見的階段，絕對沒有上升到政策的角度，這一點一定要澄清。政府對于一項政策的出臺是非常謹慎的。我們的“勾地”也絕對會是在適合中國國情的角度下出臺，而至于怎么去完善也是政府現(xiàn)在再考慮的問題。而且，政府一個最基本的初衷就是要防止國土資源的流失，保護土地資源的收益。
中坤集團董事長黃怒波
勾地的實施，將極大促進北京房地產(chǎn)市場有序發(fā)展，減少開發(fā)企業(yè)的盲目性。對于北京、上海、天津等大城市來說，勾地制度特別適用，因為很多大城市也和香港一樣，存在土地后續(xù)資源不足的問題。
中廣信董事長蔡德安
勾地只是一個手段一個方法而已。它是一個信息公開處理的手段，是一個服務范疇的東西，應該是保證土地信息披露公開的一個方法。在保證后邊的招牌掛之后，對土地價格進行一個比較公開的評估，現(xiàn)在很多土地的價格高得有點離譜，有的土地價格會翻好幾倍，如果這種土地信息公開的話，對土地有一個比較公正的評估，可能會抑制這種土地市場的泡沫狀態(tài)，有勝于無，而對于土地市場則不會有太大的影響。
陪審員：北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董潘
“勾地制度”最早出現(xiàn)在香港，當時推出這項政策有其特殊的歷史背景。1997年香港樓市暴跌，這其中有多方面原因。首先，1997年香港回歸，但香港市民對大陸政府還不信任，很多人賣房子移民，推動了樓市走低；緊接著亞洲金融危機出現(xiàn)，由于香港房價很貴，人們都靠按揭購買，金融危機使房子成為負資產(chǎn)，進一步導致了房價下跌；再加上董建華上臺后，搞民心工程，建了很多廉租房，也成為促使香港樓市下跌的因素。在這種背景下，房地產(chǎn)供給萎縮，開發(fā)商建房的意愿很淡，而房地產(chǎn)對土地的需求是一種引致需求，沒有人愿意開發(fā)房子了，對土地的需求就大大減少，這就進一步導致當時香港地價直線下落。在香港政府的財政收入里，土地出讓費用占著相當大比重，在這種背景下政府出臺了“勾地制度”，目的是避免土地的賤賣或流拍。
今年，國土資源部提出“勾地制度”主要是針對工業(yè)用地，當前住宅、商業(yè)及寫字樓的用地都以“招拍掛”方式出讓，而工業(yè)用地仍然沿用協(xié)議出讓的辦法，這使工業(yè)土地在出讓的過程中權利介入過多，出讓過程不夠公開透明。工業(yè)用地也有其自身特點，市場競爭不充分，很少出現(xiàn)多家公司競拍一個地塊的現(xiàn)象。如果用“勾地”方式出讓，即避免了競爭不充分的情況下土地流拍或賤賣，同時也改變了協(xié)議出讓的很多弊端。在土地出讓的過程中，首先由企業(yè)提出自己的報價，政府認可后再進行招拍掛，這樣政府在出讓過程中就會有一定控制。
開發(fā)商對“勾地制度”反映不太積極，原因有兩個。首先是拿地的過程多了一個環(huán)節(jié)，就增加了開發(fā)商的工作量和需要平衡的因素，無形中也增加了成本；其次是如果前期對地塊價值估計有誤，也必須承擔自己的報價，這增加了開發(fā)商拿地的壓力。而如果直接進行拍賣，開發(fā)商可以根據(jù)現(xiàn)場情況進一步判斷，就有機會以更低的價格拿到地塊。
此次“勾地制度”的推出有其特定背景。去年調(diào)控之后，市場出現(xiàn)持續(xù)觀望，很多地方土地流拍時有發(fā)生。在這種情況下，政府提出“勾地制度”有其深刻用意，但一項制度能否起到應有的作用，對市場形成支撐，而不成為滋生不當操作的環(huán)節(jié)，還需要根據(jù)目前國內(nèi)市場的實際情況制定相應的細則。
法庭內(nèi)外爭論終于告一段落，在聽取了雙方的論證之后，在充分吸取了陪審團的專業(yè)意見之后，安家法庭最終宣判：土地作為房地產(chǎn)的前端市場，是非常重要的。如果說要打壓房地產(chǎn)市場的泡沫，可能從土地市場入手也是至關重要的�！肮吹亍钡某雠_，實施必須是在使土地價格變得更加的合理和透明的前提下。政府此次的“勾地”是為我們在土地研究方面提出了一個新的課題，值得社會各界去思考。而至于“勾地”在中國的發(fā)展怎樣，任何人都沒有發(fā)言權，因為他還沒有得到大陸市場的檢驗。但是，在香港“勾地”政策的成功實施，就足以向世人說明“勾地”無罪！
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