如果你手里有100萬元的資產(chǎn)，你會考慮投資什么呢？是創(chuàng)業(yè)開拓投資，是存在銀行安穩(wěn)的過著舒適簡單的生活，還是投資各種理財(cái)產(chǎn)品呢？這是很多百萬資產(chǎn)人士的苦惱。在本刊與新浪財(cái)經(jīng)頻道推出“百萬危機(jī)”調(diào)查后，廣州市民郭權(quán)華(化名)看到此調(diào)查后，打電話到本刊的熱線，講述了他在去年用百萬資產(chǎn)投資房產(chǎn)的故事，讓我們來看看他的經(jīng)驗(yàn)之談。
2005年年初，郭權(quán)華經(jīng)過10年的打拼，和妻子的積蓄有了120多萬元的存款，想拿出100萬元進(jìn)行投資。郭權(quán)華比較熱心房產(chǎn)投資市場，隨著房地產(chǎn)市場的完善，郭權(quán)華認(rèn)為房產(chǎn)投資是家財(cái)保值增值的新時(shí)尚。雖然遏制房價(jià)的呼聲一直很大，傳言可能打擊炒房者，但在目前城市化的進(jìn)程中，郭權(quán)華還是很看好房產(chǎn)。
郭權(quán)華是一個(gè)私企小老板，多年來的商業(yè)經(jīng)理鍛煉了他的謹(jǐn)慎性和計(jì)劃性。拿出辛苦賺來的100萬元去投資，即使是小老板的郭權(quán)華還是心有顧慮的。郭權(quán)華決定像制定開發(fā)項(xiàng)目一樣，先制定各種預(yù)備方案，然后再逐個(gè)比較,最后定奪。
方案一：保守型投資
郭權(quán)華自己做著一門建材的小生意，每天都在競爭的狹縫中生存，為此，郭權(quán)華的妻子總感覺家庭沒有安全感，特別是隨著年紀(jì)的增加，家庭責(zé)任的重?fù)?dān)加大，郭權(quán)華也想和家人穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)剡^安穩(wěn)的日子，不能像以前那樣冒進(jìn)。于是，郭權(quán)華聽取妻子的建議打算用83萬元以一次性付款的方式購買了芳草園一套面積110平方米的三室一廳。郭權(quán)華估算花17萬元進(jìn)行裝修并備齊家電，租出的對象為在此地段工作的高級白領(lǐng)人士，出租的前景一定不錯(cuò)。
預(yù)算投資房產(chǎn)成本一定會投資要考慮購房相關(guān)的費(fèi)用支出。購房需交納的稅費(fèi)是契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、權(quán)屬登記費(fèi)等等。契稅金額是房價(jià)的1.5%，契稅為830000×1.5%＝12450元；印花稅金額為房價(jià)的0.05%，印花稅為830000×0.05%＝415元；交易手續(xù)費(fèi)一般是每平方米3元計(jì)算的話，那么交易費(fèi)為3×110＝330元；權(quán)屬登記費(fèi)、測繪費(fèi)、工本費(fèi)、過戶登記費(fèi)和查檔費(fèi)大概總計(jì)估算為300元。委托中介的傭金以3%計(jì)算的話，那么83萬元的傭金費(fèi)用為830000×3%＝24900；那么購入的費(fèi)用總計(jì)為12450＋415＋330＋300＋24900＝38395。
郭權(quán)華經(jīng)過打聽此地段的出租“錢景”，預(yù)計(jì)這套房子的月租金為5500元，以每年1個(gè)月的空置期計(jì)算，那么年回報(bào)率為5500×11÷(830000＋170000＋38395)＝5.83%。
方案二：進(jìn)取型投資
郭權(quán)華雖然贊同妻子的觀點(diǎn)，在投資房產(chǎn)的初步階段還是保守些更為妥善，但他骨子里商人的冒進(jìn)情節(jié)還是促使他打算作個(gè)進(jìn)取型的投資策略。郭權(quán)華認(rèn)為投資住宅要有長遠(yuǎn)眼光，在選擇商品房時(shí)，以選擇新區(qū)的住宅為目標(biāo)，這類住宅的升值錢景巨大。
如果購買升值潛力較大的珠江新城面積為110平方米，售價(jià)為80萬元的房屋兩套，郭權(quán)華打算用用80萬元分別按揭5成首付這兩套房屋，剩下的20萬元作為兩套房屋的裝修以及制備家具費(fèi)用，隨著珠江新城的商務(wù)市場開始醞釀起步，房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，珠江新城房源開始放量增長，租價(jià)定會出現(xiàn)上漲，而區(qū)域內(nèi)越來越多寫字樓啟用，也帶動(dòng)了住宅租售。郭權(quán)華估算一套房屋的月租為5500元。
一套房屋貸款40萬元，年限為10年，月供款為4250多元，還款總額為51萬多元。一套購房手續(xù)費(fèi)用為：契稅為800000×1.5%＝12000；印花稅為800000×0.05%＝400元；交易手續(xù)費(fèi)一般是每平方米3元計(jì)算的話，那么交易費(fèi)為3×110＝330元；權(quán)屬登記費(fèi)、測繪費(fèi)、工本費(fèi)、過戶登記費(fèi)和查檔費(fèi)大概總計(jì)估算為300元。委托中介的傭金以3%計(jì)算的話，那么30萬元的傭金費(fèi)用為800000×3%＝24000元。律師費(fèi)為貸款的0.2%-0.3%，若以0.25%計(jì)算，那么律師費(fèi)為400000×0.25%＝1000。保險(xiǎn)費(fèi)為貸款額的0.12%乘以貸款年數(shù)乘以折扣(備注：6-10年8折)，保險(xiǎn)費(fèi)為400000×0.12%×10×0.8＝3840。貸款合同公證費(fèi)和交易委托公證費(fèi)總計(jì)為500元。那么，兩套房屋的手續(xù)相關(guān)費(fèi)用為(12000＋400＋330＋300＋24000＋1000＋3840＋500)×2＝84940元。那么兩套房屋的年回報(bào)率為：(5500-4250)×11×2÷(800000＋200000＋84940＋4250×2)＝27500÷1093440＝2.51%。郭權(quán)華沒想到積極的投資方式年回報(bào)率反而降低了不少，為此他首先拋棄了這種方式。
方案三：管家型投資
對于目前房產(chǎn)的出租市場來看，一些中小型戶型更有錢景。郭權(quán)華調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，在天河北商務(wù)區(qū)工作的外地白領(lǐng)大多喜歡在附近租住素質(zhì)較高的房屋，周邊云集眾多高檔寫字樓，吸引了許多高級人才，逐漸形成了廣州市不斷壯大的金字塔頂端的租房一族，租房一族一般為月收入7000元以上的年輕白領(lǐng)，追求自由、時(shí)尚的生活，一房和兩房單位最受歡迎，他們可接受的月租金為2500元-4500元左右。
在這樣的“誘惑”下，郭權(quán)華預(yù)算一下投資中小戶型的投資。如果在天河北商務(wù)地段購買一套75多平房米兩房一廳，總價(jià)大概為65萬元，在購買面積為34平米一房一廳的小戶型，總價(jià)大概為30萬元，兩套房屋的裝修大概要20萬元，那么郭權(quán)華計(jì)劃的100萬元投資還差額15萬元。那么其中的一套房屋要按揭貸款。為了穩(wěn)定起見，在當(dāng)前加息背景下，對于準(zhǔn)備分次置業(yè)，尤其是以按揭貸款形式購買房產(chǎn)的購房者來說，應(yīng)充分考慮利率變動(dòng)對房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響，規(guī)避購置房產(chǎn)過程中的利率風(fēng)險(xiǎn)。為此，郭權(quán)華決定全額付清中戶型房屋，重點(diǎn)提高中戶型房屋的裝修檔次，以高端人群為出租對象，小戶型按揭5成，貸款15萬元，年限為10年，月供還款為1590多元，還款總額191000多元。郭權(quán)華依據(jù)市場的情況預(yù)計(jì)兩房一廳的月租為4500元，一房一廳的月租為2500元。
兩房一廳的購房相關(guān)費(fèi)用包括：契稅為650000×1.5%＝9750；印花稅為650000×0.05%＝325元；交易手續(xù)費(fèi)一般是每平方米3元計(jì)算的話，那么交易費(fèi)為3×75＝225元；權(quán)屬登記費(fèi)、測繪費(fèi)、工本費(fèi)、過戶登記費(fèi)和查檔費(fèi)大概總計(jì)估算為300元。委托中介的傭金以3%計(jì)算的話，那么65萬元的傭金費(fèi)用為650000×3%＝19500元。兩房一廳的購房費(fèi)用總計(jì)為9750＋325＋225＋300＋19500＋650000＝680100元。
一房一廳的購房手續(xù)費(fèi)用為：契稅為300000×1.5%＝4500；印花稅為300000×0.05%＝150元；交易手續(xù)費(fèi)一般是每平方米3元計(jì)算的話，那么交易費(fèi)為3×34＝102元；權(quán)屬登記費(fèi)、測繪費(fèi)、工本費(fèi)、過戶登記費(fèi)和查檔費(fèi)大概總計(jì)估算為300元。委托中介的傭金以3%計(jì)算的話，那么30萬元的傭金費(fèi)用為300000×3%＝9000元。律師費(fèi)為貸款的0.25%，那么律師費(fèi)為150000×0.25%＝375。保險(xiǎn)費(fèi)為貸款額的0.12%乘以貸款年數(shù)乘以折扣(備注：6-10年8折)，保險(xiǎn)費(fèi)為150000×0.12%×10×0.8＝1440。貸款合同公證費(fèi)和交易委托公證費(fèi)總計(jì)為500元。那么，一房一廳的手續(xù)費(fèi)用為4500＋150＋102＋300＋9000＋375＋1440＋500＝16367元。
以每年1個(gè)月的空置期計(jì)算，那么兩套房子的年回報(bào)率為〔4500×11＋(2500-1590)×11〕÷(680100＋16367＋150000＋200000＋1590)＝59510÷1048057＝5.68%。
郭權(quán)華把保守型方案和管家型方案進(jìn)行了初步比較，從表面上來看，保守型方案年回報(bào)率略高于管家型。但是郭權(quán)華認(rèn)為管家型兩處房產(chǎn)的升值空間很大，因?yàn)橹行粜蜔o論是出租還是轉(zhuǎn)讓都比大戶型的房屋轉(zhuǎn)手便利許多。尤其近幾年以來，中小戶型的市場需求旺盛，越來越多的樓盤拉起“小戶型”的大旗，并取得不錯(cuò)的業(yè)績。尤其是在樓市單價(jià)不斷上升總樓價(jià)高的情況下，中小戶型在二手市場的交易顯得更加活躍，既然保守型和管家型回報(bào)率相差不多，為了從長遠(yuǎn)的發(fā)展角度來考慮，郭權(quán)華決定選擇管家型的投資方式。經(jīng)過一年時(shí)間考驗(yàn)，郭權(quán)華很滿意當(dāng)初的抉擇，現(xiàn)在兩套中小戶型的房屋價(jià)值不斷攀升，這一百元的房產(chǎn)投資通過三種回報(bào)率方式的計(jì)算，100萬元的房產(chǎn)投資用在了實(shí)處。
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