宏觀調控的市場背景下，現(xiàn)在該不該買房？本期《樓市》為您陳述的觀點只是一個拋磚引玉，我們希望有更多的讀者和業(yè)內人士參與到這場討論中來，我們期待著您的觀點和聲音。
本刊熱線：4195370反方：目前不是買房最佳時機主辯人：陸婧
政府頻頻出手，銀行緊隨其后，開發(fā)商借著“土地招拍掛”的變革和“地荒說”比著沖高房價，購房人惶惑在房貸利率的調整和房價的上漲之間……可以說，這就是昆明樓市也是中國樓市的現(xiàn)狀描述。
這種混亂的現(xiàn)狀帶給普通老百姓最大的困惑就是：現(xiàn)在該不該買房？
對于這個問題，我方的觀點是：對于迫切買房自住的購房者，不存在買房時機；而基于改善居住和投資需求的購房者，現(xiàn)在并非買房的最佳時機!
去年“六·一”新政的出臺即是表明——政府在陸續(xù)出臺土地、金融等宏觀政策之后，終將調控之手伸向了市場的微觀末梢。
這一系列的政策相繼出臺表明的正是，目前是國家抑制房價的高峰期。政策對房地產的影響還是舉足輕重的，現(xiàn)在對昆明房價作定論還有些過早。禁止期房轉手，將在打擊部分投機者的同時，減少部分虛假需求，房價很可能會出現(xiàn)一定的變化。因此，我方觀點認為現(xiàn)在不是最佳買房時機，建議購房者觀望一段時間后再買房。
2000年網絡泡沫破滅后，股市一蹶不振，這時全球資本需要一個新的冒險樂園，從此房地產業(yè)走了鴻運。而且過去的五六年，全球都始終處于一個低息的大環(huán)境，鼓勵投資成為國家的政策導向，如中國2002年前曾連續(xù)8次調低利息。所以，在2006年之前，房地產業(yè)始終保持著“三高”的發(fā)展態(tài)勢，而這為投資者帶來的直接好處即是，利潤空間的不斷膨脹。
但今年不同了——
首先，買房要考慮成本風險
央行去年3月宣布上調商業(yè)銀行對個人住房貸款的優(yōu)惠利率，同時要求上調個人房貸首付款比例；同年五月，建設部等七部委宣布對于兩年以內的商品房轉讓要加收5.55%的營業(yè)稅。這些政策的相繼出臺，都是政府向市場發(fā)出的一個個十分明確的信號——民眾進入房地產市場時要考慮成本風險了。
“以房養(yǎng)房”，是現(xiàn)在很多購房人的主要購房目的。以前我們不用考慮“養(yǎng)房”成本，因為，利率低，出租、持有又沒有什么附加的稅費。這樣，與其把錢存在銀行，隨著通貨膨脹慢慢貶值，還不如買套房子出租或轉讓以此增值。但今后不同了，利息漲了，5.55%的營業(yè)稅也開始正式征收了，要“以房養(yǎng)房”的投資人就得想想：像“養(yǎng)車”一樣，這房養(yǎng)不養(yǎng)得起？
其次，切忌“追漲殺跌”
觀望還是下單？也許近期，國家發(fā)布的兩個數據可以給我們些許啟示——日前，由北京師范大學金融研究中心發(fā)布的《中國房地產金融安全評估報告》顯示，2005年我國房價收入比在13倍，這就意味著城市居民當中，至少70%沒有購買新房(商品房)的能力。此外，最近國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數據顯示，2005年全國空置率已達到26%，大大超過國際公認的10%的警戒線。關于這兩個數據，大家應該都知道，其是界定房地產市場是否存在泡沫的基本衡量標準。多數情況下，房價不斷上漲，許多人加入投資買房行列，在“羊群效應”下，投機和投資者不斷增加，導致泡沫產生。而一旦泡沫破裂，房價下跌，需求就急劇下降，房價就繼續(xù)下跌，形成惡性循環(huán)。購房者多數高價按揭，房子成了負資產，很多人會拋房，銀行接收的是貶值的房產，這就會沖擊整個金融體系。
所以，就像買股票一樣，大家都愛買原始股，而一條原則就是：切忌“追漲殺跌”——當“股指”漲到一定程度的時候，再入市就要小心了！房子是具有實際使用功能和投資功能雙重性質的特殊商品，一旦作為投資品，就與股票投資一樣，風險是必然的，而且價格越高，風險也就越大。
再者，股市將會分流部分市場需求
日前，國家發(fā)改委、統(tǒng)計局發(fā)布了2月份70個大中城市房屋銷售價格指數。如果我們把注意力放在房價平均增幅上，會發(fā)現(xiàn)變化并不大，但若按照城市的規(guī)模級別看，二線城市的變化則顯而易見。就新商品房價格同比漲幅而言，大連15.1%、呼和浩特14.9%、南寧9.9%和成都9.2%，分列70城市房價漲幅的前五位。顯然，對于地產商而言，一線城市幾乎已非擴張規(guī)模的決勝之地，他們今后將會更多把目光投向類似昆明這樣的二線城市。這帶來的直接后果將是，二線城市供應量的上升。
但這并不意味著市場前景的看好，因為，還有一個潛在因素被眾多投資者忽視了，那就是在“1300點”左右徘徊的股市。如果股市再經過一段時間的回暖，社會資金必將大幅度流入，這樣即便更多的地產商進入二線城市帶來供應量上升，都無法削減消費者沖入股市的激情。市場需求的分流必將對以投資性為目的購房者風險加大。
關于對方提出的“我的確是不一定非要現(xiàn)在買房，但萬一以后房價繼續(xù)往上漲我豈不是要花更多的錢？”我方有兩個思路可以回答這個問題——
第一、保持現(xiàn)有良好的工作生活狀態(tài)，幾年之后你的收入和積蓄的增長也許會遠遠大于房價增長，而你現(xiàn)有的生活質量是衡定的；
第二、如果大家都能夠保持較好的心態(tài)（專業(yè)投資房產的除外），非必要性買房量大大減少，那房價還會那么瘋漲嗎？你還會擔心以后房價大漲嗎？
有人說目前井噴似的住房消費是在還過去多少年的住房債，聽起來是有些道理。凡是從未買過房的人現(xiàn)住的房子絕大部分不是自己非常滿意的，畢竟自己是沒有選擇的，所以很多人都想享受一樣買房選擇權所帶來的愉快，在我們的收入增長生活有所改善的時候，把買一處房子做為一個生活目標完全可以接受，但住房應該是梯級消費，理性花錢。
曾經有個朋友教我們炒股時說，當你看到菜場中的老太都入市時，最好出場吧。這個理論是否適用于樓市的確還有待查驗，但一個真實的故事卻值得分享，2004年，在某樓盤的售樓處邊，看著像買白菜一樣搶房子的人群，發(fā)生了一場爭議，退場的朋友們至今還很慶幸，沒有被困在睡城中每天遭受出行的困擾。
這個道理很簡單，當供過于求的時候，消費者不可能是上帝。樓市角力場供需雙方的籌碼轉換很是微妙，當許多開發(fā)商都公開承認，房地產是個暴利行業(yè)，而利潤的來源都來自于市場的饋贈時，冷靜消費可能是消費者對這個行業(yè)最好的禮物，今天的延期消費，換來的將是一個行業(yè)整體水平的提升。
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