如何選擇二手房

二手房的價(jià)格評(píng)估

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)交易的范圍越來(lái)越大。伴隨著我國(guó)住房結(jié)構(gòu)的變化，住房交易市場(chǎng)也越來(lái)越完善。完善的住房市場(chǎng)，包括新房市場(chǎng)和舊房市場(chǎng)，還包括出售市場(chǎng)和出租市場(chǎng)。隨著住房市場(chǎng)的逐步完善，二手房交易將會(huì)越來(lái)越活躍。在我們慶賀住房二級(jí)市場(chǎng)交易活躍的同時(shí)，不能忽視的是關(guān)于二手房?jī)r(jià)格的合理判斷與評(píng)估問題。這是關(guān)系到二手房交易能否公平、公正的一個(gè)重要問題。因此，本期著重對(duì)二手房交易價(jià)格評(píng)估問題進(jìn)行一下分析和探討。

二手房交易價(jià)格評(píng)估的必要性

眾所周知，房地產(chǎn)本身由于其固有的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性，決定了房地產(chǎn)需要專門的管理和評(píng)價(jià)。對(duì)于二手房而言，對(duì)專門管理的要求比新建住房來(lái)說(shuō)更是有必要。

首先，世界上沒有兩個(gè)完全一樣的房地產(chǎn)，當(dāng)然，更沒有兩個(gè)完全一樣的住宅。而對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，由于二手房交易是零星進(jìn)行的，不存在大量交易；況且二手房建筑結(jié)構(gòu)、戶型平面布局以及面積大小、采用建筑材料、建筑設(shè)備等又有很大差異，甚至有些交易的二手房與現(xiàn)行的建筑標(biāo)準(zhǔn)也存在很大差異，因此，二手房?jī)r(jià)格是一個(gè)房一個(gè)價(jià)。這就給二手房買賣雙方如何定價(jià)帶來(lái)了困難。

其次，二手房交易的雙方不可能在很短的時(shí)間內(nèi)掌握房地產(chǎn)的真實(shí)特性。我們知道，房地產(chǎn)價(jià)格受到多個(gè)方面的影響，比如物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級(jí)、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃，甚至門窗的大小、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、利率水平、政府政策等等。這些都只有那些專門從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的專業(yè)機(jī)構(gòu)以及專業(yè)人員通過長(zhǎng)期的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的積累，才能對(duì)市場(chǎng)以及交易的對(duì)象有一個(gè)正確的把握。況且，在專業(yè)估價(jià)人員的幫助下，還可以針對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)、交易條件等等給以專業(yè)的指導(dǎo)，避免將來(lái)可能發(fā)生的糾紛。

二手房交易價(jià)格評(píng)估的方法

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法有很多，其基本方法包括市場(chǎng)比較法、收益法以及成本法。二手房交易價(jià)格的評(píng)估可以視不同情況選擇不同的方法。其中最主要的是前兩種方法，即市場(chǎng)比較法和收益法。

隨著我國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展和完善，二手房交易將日益活躍。市場(chǎng)比較法運(yùn)用的前提條件就是市場(chǎng)比較活躍，能夠找到可比的交易實(shí)例，這時(shí)就可以利用可比交易實(shí)例的成交價(jià)格作為參照物，并對(duì)可比交易實(shí)例住房與交易二手房之間的差異進(jìn)行調(diào)整。因此，市場(chǎng)比較法有著其運(yùn)用的基礎(chǔ)條件，是可取的。

另一方面，收益法也有其應(yīng)用的具體條件，而且作為專業(yè)估價(jià)人員應(yīng)該學(xué)會(huì)自由運(yùn)用這種方法，并將這種方法靈活運(yùn)用到二手房的評(píng)估中去。在昆明，大量的外來(lái)人口以及在城市拆遷過程中的拆遷戶也同樣需要大量的租賃用房。因此，昆明的房屋租賃市場(chǎng)實(shí)際上還是很活躍的。比如在吳井路上某小區(qū)，建筑面積為60平方米的住宅的租賃價(jià)格一般為750元／月，如果粗略計(jì)算一下，就目前的一般收益率來(lái)看，基本上為5％-8％之間，如果選取6％，年期為60年的話，則房?jī)r(jià)應(yīng)該在15萬(wàn)元左右，能夠基本反映這里的房?jī)r(jià)水平。

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格并不是由房地產(chǎn)的成本決定的，而是由市場(chǎng)供求決定的。如前所述，在市場(chǎng)發(fā)達(dá)的情況下，以及在住房出租市場(chǎng)發(fā)達(dá)的前提下，如果用成本法對(duì)二手房交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估存在著很大的缺陷。

算算你的二手房值多少錢？

二手房估價(jià)也是一門學(xué)問，一般的二手房評(píng)估都需要專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員進(jìn)行。在此教你一個(gè)“土法子”，能將房產(chǎn)價(jià)格算出個(gè)大概，可作為開價(jià)時(shí)的一個(gè)參考。

1、房屋的折舊費(fèi)。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說(shuō)來(lái)，磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2％；

2、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無(wú)法媲美新房，如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房（簡(jiǎn)稱“三小”套型），則扣減10％；

3、房子所在的樓層不同，價(jià)格也不一樣。例如一、二層是基準(zhǔn)價(jià)，五層、六層扣減3％，七層減5％，而三、四層則加3％，頂樓減5％；

4、朝向因素。若房子沒有朝南的門窗，則減

5、小區(qū)環(huán)境對(duì)房?jī)r(jià)的影響。沒有物業(yè)管理扣減5％，小區(qū)沒有單獨(dú)封閉，也減5％；屬于重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)域的房子要加15％

6、習(xí)慣性心理因素。該因素也會(huì)使人們對(duì)買舊房心存壓力。花很多錢才買套舊房，這一因素又使房?jī)r(jià)減8％的價(jià)錢。

最后，在以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，報(bào)價(jià)應(yīng)為同地理位置商品房?jī)r(jià)格的60％~70％左右，約是當(dāng)前周邊房屋租金的100倍。

例如：某房1990年建成，樓層為4層（共6層），建筑面積60平方米，屬二級(jí)地區(qū)，房屋結(jié)構(gòu)為混合一等。

折舊率：10年×（－2％）＝－20％；因其是“三小”套型：－10％；樓層：＋3％；朝向：南北；非小區(qū)和無(wú)物業(yè)管理：（－5％）＋（－5％）＝－10％重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)：＋15％；心理因素：－8％；

當(dāng)?shù)厣唐贩烤鶅r(jià)約為4000元／平方米，得出該房產(chǎn)價(jià)格為：4000×（1－20％－10％＋3％－10％＋15％－8％）＝2800（元／平方米）。

此房的實(shí)際總成交價(jià)格約為：2800×100×70％＝19.6（萬(wàn)元）。

如何檢測(cè)帶裝修的二手房

買一套裝修好的二手房，等到住進(jìn)去之后，卻發(fā)現(xiàn)很多以前沒發(fā)現(xiàn)的裝修方面的問題，這種事最讓人懊惱了。有關(guān)專家建議，要避免上述問題的發(fā)生，購(gòu)房者在實(shí)地看房時(shí)要做到以下幾個(gè)

首先，要注意地板。如果是地磚鋪地，則要用小榔頭敲一敲，如果有發(fā)空的聲音，那就說(shuō)明地磚沒有鋪實(shí)。如果是地板鋪地，那就來(lái)回走幾圈，注意墻角與四周，看看有沒有松動(dòng)的地方。

其次，要注意墻面�？纯磯γ媸欠衿交�干凈，是否有刺激性氣味。墻面和踢腳線、踢腳線和地板之間是否有縫隙。

再次，要注意衛(wèi)生間。要想知道水管是否漏過水，就要看水管周圍有沒有水垢。檢驗(yàn)浴缸則要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水后再放水，看看排水系統(tǒng)是否正常。

選房六大要素

2005年新政頻頻發(fā)力，推動(dòng)昆明樓市走上正常的運(yùn)行軌道。新政調(diào)控下謹(jǐn)慎運(yùn)行的市場(chǎng)狀況，更烘托了本年度廣告大手筆。作為樓盤營(yíng)銷的重要一環(huán)，廣告發(fā)布也顯現(xiàn)出不少新鮮看點(diǎn)。

現(xiàn)時(shí)的樓市廣告，總是將自己的講成最好，總有一些是引領(lǐng)潮流的；有的還請(qǐng)來(lái)明星“現(xiàn)場(chǎng)售樓”。但行家告誡準(zhǔn)業(yè)主們，不要跟著感覺走，不要人云亦云。樓市旺銷，場(chǎng)面再火爆，也不會(huì)買不到房。關(guān)鍵是如何選擇能夠滿足生活需要的房。當(dāng)開發(fā)商極力鼓吹交通便利、地段稀缺、風(fēng)格個(gè)性等要素的時(shí)候，消費(fèi)者也不知不覺地將眼光停留在這些方面，從而忽視了房子本身的性能。樓盤靚不靚，不是靠包裝出來(lái)的，而是看它是否具備六大要素。下面我們將提供部分要點(diǎn)來(lái)教你如何選房。

一流的外環(huán)境交通便利，出行輕松自如；市政設(shè)施如菜市、醫(yī)院、學(xué)校等一應(yīng)俱全，總之百步之內(nèi)可應(yīng)付居家的種種需要。而能靠近體育場(chǎng)、公園、高等院校等，或是倚山臨江就更佳。

特色鮮明的內(nèi)環(huán)境配套項(xiàng)目豐富，有會(huì)所提供健康運(yùn)動(dòng)、娛樂休閑或特色美食，鮮明地體現(xiàn)小區(qū)文化；總體規(guī)劃獨(dú)到，建筑密度低，綠地多、休閑椅多，仿如置身公園；配置曲線泳池、音樂噴泉、中央平湖等。

匠心獨(dú)運(yùn)的設(shè)計(jì)建筑的外立面造型講究明朗、大氣，用色搭配和諧、簡(jiǎn)潔，窗戶、陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)機(jī)位的凹凸線條豐富、自然，體現(xiàn)精品意識(shí)。而室內(nèi)的間隔則實(shí)用講究，布局追求方便舒適，功能分區(qū)明確巧妙，體現(xiàn)家居的溫馨情趣。從每一戶的觀景到細(xì)心考慮外門窗的防塵隔音，無(wú)不體現(xiàn)“以人為本”的宗旨。

價(jià)格彈性豐富好樓盤就一定買高價(jià)？答案當(dāng)然是否定的。精明的發(fā)展商會(huì)想方設(shè)法推出富彈性的定價(jià)，既可以順利回籠資金，也不忘為買家，也為樓盤留出一些升值、發(fā)展的空間。當(dāng)買賣雙方都覺得自己在享受物業(yè)升值的果實(shí)時(shí)，這樣的樓盤才能“可持續(xù)發(fā)展”。

品牌效應(yīng)購(gòu)房時(shí)要非常關(guān)注發(fā)展商的家底、資歷，增強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)；另外名牌發(fā)展項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理水平較高，有創(chuàng)造大型名牌樓盤的輝煌戰(zhàn)績(jī)，并得到社會(huì)的認(rèn)可，購(gòu)買他們的樓盤當(dāng)然更有信心。

恰如其分的廣告宣傳。樓盤沒有媒介的宣傳推廣，恐怕知道的市民不會(huì)很多；但好的樓盤都會(huì)恰如其分地利用媒介宣傳推廣，充分顯示現(xiàn)代人對(duì)精神生活的高要求。而且推廣的手法獨(dú)顯風(fēng)格而不夸夸其談，展示新社區(qū)概念，傳播新物業(yè)文化，直接迎合目標(biāo)消費(fèi)群的口味。

當(dāng)然要尋得具備六大要素的概念并非易事。行家認(rèn)為，只要看準(zhǔn)樓盤有兩三種要素，根據(jù)自己的實(shí)際需要和結(jié)合自己的經(jīng)濟(jì)能力，就可以找到心儀樓盤

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