引言：2005年深圳市二手房交易總面積為841.29萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)14.82%,其中二手住宅的交易總面積為595.67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.53%。而同期商品房的銷售面積為993.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)為9.3%。幾組數(shù)據(jù)說明，二手樓交易市場(chǎng)日益紅火，那么單小量大的二手樓評(píng)估業(yè)務(wù)是否能從原來的大家看不上眼的業(yè)務(wù)變成“香餑餑”，而在大量的二手樓評(píng)估業(yè)務(wù)中又容易遇到哪些問題呢？下文會(huì)提出來和大家一起探討。
隨著近年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，不僅是新增商品房市場(chǎng)相當(dāng)活躍，相應(yīng)的在存量市場(chǎng)上的二手樓買賣業(yè)務(wù)也是發(fā)展迅猛。以深圳地區(qū)為例，在2001年時(shí)一手樓與二手樓市場(chǎng)交易量（按建筑面積計(jì)）的比例為2：1左右，新增商品房占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，存量市場(chǎng)不太活躍，但到了2005年情況已有很大改觀，一手樓與二手樓的交易量比例降為1.2：1，兩者基本持平，而且二手樓的交易量增幅明顯高于一手樓，顯示了二手樓市場(chǎng)發(fā)展的強(qiáng)勁后勁。這也體現(xiàn)了深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)日益趨于合理，二手樓已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的中堅(jiān)力量，這和歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向是一致的。
在二手樓買賣當(dāng)中，有相當(dāng)一部分的購(gòu)房資金是來源于銀行貸款，相應(yīng)的二手樓按揭貸款業(yè)務(wù)隨著二手樓市場(chǎng)前景看好而成為各大銀行爭(zhēng)相大力發(fā)展的一項(xiàng)業(yè)務(wù)。二手樓按揭業(yè)務(wù)雖然每一單業(yè)務(wù)量不太大，但其數(shù)量卻相當(dāng)龐大，與廣大小業(yè)主的切身利益直接相關(guān)。為了把控銀行資金風(fēng)險(xiǎn)，合理確定貸款額度，二手樓房產(chǎn)評(píng)估是銀行辦理二手樓按揭業(yè)務(wù)過程中重要的一環(huán)。我司在日常業(yè)務(wù)中也涉及了大量的二手樓按揭評(píng)估業(yè)務(wù)，僅在2006年第一季度承接的二手樓價(jià)格咨詢數(shù)量將近1萬(wàn)單，出具的各類評(píng)估報(bào)告將近3000份。在具體操作過程中總結(jié)了一些問題。
問題之一：二手樓的合同交易價(jià)是否屬于合理市場(chǎng)價(jià)值。
二手樓按揭實(shí)質(zhì)上也是一種房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，但與一般抵押貸款不同的是，它是由于發(fā)生了真實(shí)交易行為才引發(fā)的向銀行申請(qǐng)貸款業(yè)務(wù)，貸款方一般是個(gè)人，客戶貸款要求一般與成交價(jià)高低相關(guān)。經(jīng)常遇到中介、銀行客戶經(jīng)理與估價(jià)師展開辯論：××物業(yè)的真實(shí)成交價(jià)就是多少多少（以買賣合同為證），憑什么你才給評(píng)這么多，你們到底尊不尊重市場(chǎng)？針對(duì)這種情況，我的想法是：
一方面每宗物業(yè)交易成交價(jià)格的實(shí)現(xiàn)體現(xiàn)了供給與需求的有效結(jié)合，從這個(gè)角度來說，只要所簽訂的房產(chǎn)交易合同是真實(shí)無(wú)虛假成份的，中介或銀行客戶經(jīng)理認(rèn)為成交價(jià)格即是合理的市場(chǎng)價(jià)格并沒有錯(cuò)。
但另一方面，對(duì)于專業(yè)的評(píng)估人員來說，當(dāng)前物業(yè)的成交價(jià)格只是代表了某個(gè)案例，而評(píng)估房產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)采用的是公開市場(chǎng)價(jià)值的定義，評(píng)出來的價(jià)格不一定能和當(dāng)前的具體成交價(jià)一致，可能持平，也可能低于甚至高于成交價(jià)。這種情況的出現(xiàn)和以下因素有關(guān)：
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化過于迅速，房產(chǎn)交易的價(jià)格變化過快。二手樓的評(píng)估以市場(chǎng)比較法為主，對(duì)于市場(chǎng)的價(jià)格變化較為敏感。以深圳市羅湖區(qū)為例，從2005年10月份至今半年時(shí)間內(nèi)，區(qū)域均價(jià)就由5611元/㎡上漲到6697元/㎡，累計(jì)漲幅達(dá)到20%（詳細(xì)情況見下表所示）
時(shí)間段案例樣點(diǎn)數(shù)目（個(gè)）案例平均價(jià)格（元/㎡）2005-10-3至2005-11-319065610.982005-11-3至2005-12-318875595.122005-12-3至2006-1-320135979.232006-1-3至2006-2-312256037.552006-2-3至2006-3-311556420.092006-3-3至2006-4-310006696.57
（資料來源：世聯(lián)EVS估價(jià)信息系統(tǒng)）
公開市場(chǎng)價(jià)值定義中有一條前提條件是：物業(yè)價(jià)格在一定時(shí)間內(nèi)保持平穩(wěn)。而估價(jià)師對(duì)“一段時(shí)間”的長(zhǎng)度如何把握在房?jī)r(jià)變化過快的情況下確定會(huì)直接影響具體評(píng)估價(jià)格的高低，是選擇半年內(nèi)的案例、三個(gè)月內(nèi)的案例還是一個(gè)月內(nèi)的案例就估價(jià)技術(shù)而言都沒有錯(cuò)，但關(guān)鍵是估價(jià)師能根據(jù)市場(chǎng)變化結(jié)合物業(yè)質(zhì)素適當(dāng)?shù)卣{(diào)整案例的選取范圍。
二、所謂的真實(shí)成交價(jià)內(nèi)涵并不簡(jiǎn)單。對(duì)于成交價(jià)明顯高于估價(jià)師認(rèn)定價(jià)格的房產(chǎn)交易，估價(jià)人員應(yīng)該保持冷靜的頭腦，既不全盤否定，也不是無(wú)條件接受，而是應(yīng)該恪守估價(jià)原則，做好全面細(xì)致的調(diào)查工作，摸清所謂真實(shí)成交價(jià)的真正內(nèi)涵。一般會(huì)遇到的情況有：
1、物業(yè)裝修豪華對(duì)成交價(jià)格的影響。尤其是豪宅、高檔住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，經(jīng)常有由于前手業(yè)主裝修不惜血本，在轉(zhuǎn)讓時(shí)也相應(yīng)會(huì)比一般裝修或毛坯的同類物業(yè)價(jià)格高出一大截的情況。如××花園的頂層復(fù)式，面積才300㎡，但裝修就花了100多萬(wàn)，轉(zhuǎn)讓時(shí)成交價(jià)也比同類物業(yè)高出了80萬(wàn)，在同類物業(yè)成交總價(jià)一般為300萬(wàn)的情況下，評(píng)估時(shí)該如何對(duì)其裝修溢價(jià)進(jìn)行考慮。我認(rèn)為這種情況估價(jià)人員應(yīng)該在查勘確認(rèn)裝修檔次后對(duì)個(gè)別因素進(jìn)行調(diào)整修正，但估價(jià)規(guī)范明確規(guī)定每項(xiàng)修正對(duì)價(jià)格調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%，所以即使考慮裝修因素也是有所限制時(shí)，評(píng)估時(shí)除把握原則外要做好客戶的解釋工作。
2、物業(yè)帶全屋家私家電轉(zhuǎn)讓，成交價(jià)中包含家私家電價(jià)格。這在以投資出租為主的小戶型物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)出現(xiàn)較多，而且由于小戶型面積小，折算為單價(jià)時(shí)會(huì)出現(xiàn)明顯偏高的情況。對(duì)于這種情況，我的處理是認(rèn)為家私家電屬于房產(chǎn)以外的動(dòng)產(chǎn)，作為房地產(chǎn)估價(jià)師在對(duì)房產(chǎn)抵押價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)不需對(duì)其進(jìn)行考慮，應(yīng)將此種因素對(duì)價(jià)格的影響適當(dāng)剝離。
3、交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)不一定合理，可能出現(xiàn)一面倒的情況。2005年國(guó)家在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)稅收政策做了多項(xiàng)調(diào)整，反映在二手樓買賣上就是成交價(jià)格出現(xiàn)了不同的內(nèi)涵。同一宗物業(yè)的成交價(jià)格，對(duì)于賣方來說可能是“實(shí)收價(jià)”（即賣方實(shí)收款項(xiàng)，不承擔(dān)可能發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅、所得稅等費(fèi)用，有時(shí)甚至連賣方應(yīng)付傭金都不承擔(dān)），對(duì)于買方來說卻是“全包價(jià)”（即買方支付的全部款項(xiàng)，不僅包括買方稅費(fèi)，還包括賣方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)甚至是雙方傭金等），兩者相差經(jīng)常在10%以上，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱出現(xiàn)“賣方市場(chǎng)”時(shí)此種現(xiàn)象更為明顯。在這種情況下，估價(jià)人員不僅在評(píng)估時(shí)要對(duì)當(dāng)前物業(yè)的交易價(jià)格進(jìn)行交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，在日常搜集成交案例的時(shí)候也要留個(gè)心眼，分清拿到的成交價(jià)到底是“全包價(jià)”還是“實(shí)收價(jià)”抑或其他價(jià)格，才能對(duì)合理的市場(chǎng)價(jià)值做到心中有數(shù)。
其他情況還有很多，如送停車位的物業(yè)價(jià)格如何考慮，送面積（在產(chǎn)權(quán)證載明面積之外）的物業(yè)價(jià)格如何考慮等。
問題之二：在二手樓按揭業(yè)務(wù)辦理中由于新舊產(chǎn)權(quán)證銜接問題對(duì)評(píng)估產(chǎn)生影響。
二手樓按揭業(yè)務(wù)由房產(chǎn)交易而來，前后就涉及到新舊兩份產(chǎn)權(quán)證。新舊產(chǎn)權(quán)證的相同點(diǎn)很明顯：是同一個(gè)物業(yè)，物業(yè)名稱、面積等與房產(chǎn)本體直接的情況不發(fā)生變化；不同之處在于：
a、產(chǎn)權(quán)人不同，舊房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)人為房產(chǎn)的賣家，買家成了新產(chǎn)權(quán)人；
b、可能有不同的登記價(jià)，原則上新產(chǎn)權(quán)證上的登記價(jià)為當(dāng)次房產(chǎn)交易的成交價(jià)，但“陰陽(yáng)合同”的存在以及避稅的目的下，新產(chǎn)權(quán)人經(jīng)常會(huì)故意登回原登記價(jià)；
c、可能有不同的使用權(quán)來源，如有些物業(yè)原來的使用權(quán)來源為：安居房換證，在舊產(chǎn)權(quán)證上會(huì)有體現(xiàn)，但交易后已轉(zhuǎn)為商品房，新產(chǎn)權(quán)證上會(huì)顯示其使用權(quán)來源為：購(gòu)買商品房；
d、會(huì)有不同的購(gòu)買日期。在營(yíng)業(yè)稅的納稅條件與房產(chǎn)購(gòu)買時(shí)間長(zhǎng)短相關(guān)聯(lián)之后，購(gòu)買日期是否超過兩年就直接影響到物業(yè)二次交易的稅金成本，當(dāng)銀行以扣稅后評(píng)估凈值為依據(jù)發(fā)放二手樓按揭貸款時(shí)會(huì)對(duì)可貸款額產(chǎn)生影響。
目前二手樓按揭業(yè)務(wù)的辦理流程（以深圳市為例）是這樣的：中介在房產(chǎn)買賣雙方洽談?dòng)谐醪匠山灰庀蛑畷r(shí)即向銀行咨詢可貸款金額是否能滿足客戶要求，銀行會(huì)就該物業(yè)要求評(píng)估公司出具評(píng)估總值和扣稅后凈值（此時(shí)采用的是賣方名下的舊產(chǎn)權(quán)證），根據(jù)評(píng)估公司的預(yù)評(píng)結(jié)果反饋給中介，中介確定成交后要求銀行出具貸款承諾函，以保證過戶后買方可在銀行貸到相應(yīng)的款項(xiàng)才去辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。最終在銀行抵押的房產(chǎn)是已轉(zhuǎn)移登記給賣方的，是新的產(chǎn)權(quán)證，而銀行出于效率考慮，在審批貸款出具貸款承諾函之前即要求出具評(píng)估報(bào)告（使用的是舊產(chǎn)權(quán)證），這時(shí)候出現(xiàn)的問題有：
1、舊產(chǎn)權(quán)證在當(dāng)前估價(jià)時(shí)點(diǎn)下可能存在法定優(yōu)先受償權(quán)：如原業(yè)主在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)尚欠銀行貸款未清償，在房產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告中根據(jù)該情況應(yīng)當(dāng)減去未償還貸款，則抵押價(jià)值就所剩不多了。但過戶后的新產(chǎn)權(quán)證在抵押之前應(yīng)該是未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)的，否則銀行不會(huì)為其提供貸款。
2、深圳地區(qū)在為銀行出具房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)均需扣除相關(guān)稅費(fèi)（主要是賣方稅費(fèi)，各個(gè)銀行規(guī)定有所不同），在不同的產(chǎn)權(quán)證條件下按相同的標(biāo)準(zhǔn)就同一套房產(chǎn)所扣的稅費(fèi)會(huì)有差別，實(shí)際上也是不太合理的。
例：XX房產(chǎn)，面積為70㎡，房屋用途為普通住宅，在評(píng)估總價(jià)為42萬(wàn)的情況下××房產(chǎn)登記價(jià)購(gòu)買超過兩年所扣主要稅費(fèi)稅費(fèi)合計(jì)（元）營(yíng)業(yè)稅城建稅教育費(fèi)附加印花稅個(gè)人所得稅交易手續(xù)費(fèi)舊產(chǎn)權(quán)證30萬(wàn)元是00021023,95821024,378新產(chǎn)權(quán)證130萬(wàn)元否21,00021063021019,59021041,850新產(chǎn)權(quán)證245萬(wàn)元否21,000210630210021022,260
上表顯示在不同的產(chǎn)權(quán)證條件下，評(píng)估時(shí)所扣稅費(fèi)最高出現(xiàn)了近兩萬(wàn)元的差額，約占評(píng)估總價(jià)的5%，會(huì)對(duì)貸款額產(chǎn)生一定影響。
解決新舊產(chǎn)權(quán)證在抵押價(jià)值問題上的思路：
第一種：評(píng)估公司統(tǒng)一按照過戶后的新產(chǎn)權(quán)證出具評(píng)估報(bào)告，此種情況下房產(chǎn)一般未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)，評(píng)估值即為抵押值。但就銀行審批流程和房產(chǎn)買賣流程而言又不可能等到過完戶之后才辦理相關(guān)手續(xù)，這中間的矛盾無(wú)法協(xié)調(diào)。
第二種：在二手樓按揭過程中，評(píng)估公司不出具正式的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，而是提供價(jià)格咨詢服務(wù)。因?yàn)楦鶕?jù)文件規(guī)定房地產(chǎn)抵押價(jià)值可由抵押當(dāng)事人協(xié)商，但銀行出于風(fēng)險(xiǎn)把控的角度考慮，可再增加向?qū)I(yè)評(píng)估公司咨詢物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值，由專業(yè)評(píng)估公司提供的價(jià)格咨詢意見作為審批發(fā)放貸款時(shí)的參考，有特殊需要才出具正式的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告。
解決新舊產(chǎn)權(quán)證在扣稅問題上的思路：
在評(píng)估報(bào)告中計(jì)算扣稅后的評(píng)估凈值是銀行出于把控風(fēng)險(xiǎn)的考慮，存在地域上的差異，如深圳地區(qū)的房產(chǎn)評(píng)估做扣稅處理而北京、上海等地的房產(chǎn)評(píng)估不做此項(xiàng)處理。實(shí)際上如果二手樓按揭貸款出現(xiàn)壞帳時(shí)通常的處理方式是進(jìn)行拍賣處理，而目前深圳市經(jīng)由房產(chǎn)交易中心拍賣的房產(chǎn)均注明由競(jìng)得方承擔(dān)買賣雙方的一切相關(guān)稅、費(fèi)，涉及到處理房產(chǎn)的抵押權(quán)人——銀行的費(fèi)用相對(duì)不多，還有沒有必要按照賣方稅費(fèi)要求對(duì)房產(chǎn)評(píng)估值進(jìn)行扣稅處理值得商榷，深圳仿照北京、上海等地做法也未嘗不可，關(guān)鍵是要取得銀行的認(rèn)同。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評(píng)論