對于投資二手房者來說，尋找一套好的二手房，才是投資增值的關(guān)鍵。二手房中比較有前景的房改房，也成了投資者選擇的一個方向。可房齡的多少直接關(guān)系到房產(chǎn)價值，而房改房房齡，由于歷史比較久遠，“芳齡”更是難查詢，這便是投資房改房者的難題之一。

隨著各企、事業(yè)單位房改房增多，而房改房大都是現(xiàn)房，所處的地段也都比較好，且擁有較為成熟的和完備的配套設(shè)施，使房改房的銷售量呈上升趨勢。對于一些剛打拼沒幾年的年輕人、從外地涌入的小生意人和打工者來說，經(jīng)濟實力有些單薄的他們把眼光都投向了二手房或房改房市場，因此房改房的轉(zhuǎn)手市場都比較好。在觀察二手房市場一直火熱的情況下，加上手里的積蓄有限，供職于廣州自來水公司的高海平就打算利用手里的積蓄購買一套二手房，進行投資，轉(zhuǎn)手或出租。

二手房房齡的長短決定著房屋的價值，同時也直接決定著房屋的使用時間，超過一定年限的二手房其價值必然會大打折扣。高海平認為在購買二手房時，除了要考慮房屋的位置、價格等因素外，一定要將房齡因素考慮在內(nèi)，避免因房齡過長，導致房屋使用時間過短、折舊率太高、價值大幅貶值而造成損失。

高海平在經(jīng)過幾次考察后，在天河區(qū)看中一套地段位置非常好的房改房，里面的裝修和設(shè)備都比較齊全，用來投資再好不過了。由于是房改房。不知道這套房改房的房齡是多少，高海平為此傷透了腦筋。

由于建房改房的土地一般是劃撥性質(zhì)的，不像現(xiàn)在的商品房土地有明確的70年使用年限，且在土地證上標示出來。房改房首次的上市，包括出售、交換、贈與的，房改房原來的業(yè)主都要按交易評估價格的1%繳納國有土地使用權(quán)出讓金(即平常所說的補交地價)。房改房只有在成交一次后性質(zhì)轉(zhuǎn)變成私房、并補交了土地出讓金以后，按照補交地價的時間才開始計算70年使用年限。因此，買了一套房改房，評估公司評估其樓齡可能已經(jīng)達到十幾年，可房產(chǎn)證上該房改房的使用年限是從業(yè)主買房時間開始計算的，業(yè)主可能還有70年的使用年限，這種情況在全國都很普遍。也就是說，房改房雖然有十多年樓齡，但如果出售時才補交地價，使用年限也從那時候計算，那么，房產(chǎn)證的使用年限也看不出真實房齡。以后二手業(yè)主再出售該房屋，使用年限就不能再重新計算了。房改房補交地價后重新計算使用年限的規(guī)定在房管局一直在執(zhí)行之中。

房改房可以重新計算使用年限，并不代表該套房屋成了新房子。在房屋銷售的時候，評估公司對房改房的評估是以真實樓齡，即其建成的時間進行評估的。但是，重新計算使用年限，就表示業(yè)主可以使用其70年期以后，才需要補交新的使用地價。

很多人通常容易犯“障眼法”的毛病，往往以看房子的外立面新舊來分辨房齡的辦法。雖然這個方法有時候可以起到一定的作用，但在如今越來越多的城市改造和墻體粉刷工程下，變得越來越?jīng)]有用。

房改房的房齡究竟多少，越來越容易成為一個迷。恐怕只有最初的住戶知道，特別是經(jīng)過了幾次交易的房子，房齡更是幾乎成了個謎。高海平也詢問了賣主，可高海平怕賣主可能會故意縮小房齡，為此對賣主的話半信半疑。

高海平想：由于設(shè)計工藝、施工工藝等技術(shù)手段都在不斷進步中，相關(guān)的建筑標準門檻也在提高，上個世紀七十年代的房子比上個世紀八十年代造的房子在各方面都會差一點，房子的很多部分并沒有達到目前的使用要求。而且一些地段差、房齡老的房改房有可能跌價，根本不適合投資。廣州按照1999年取消房改房，目前市面上的房改房，大多數(shù)房齡已經(jīng)超過5年以上。只有5-10年房齡的房改房價格相對便宜，為人所接受，適合投資。

高海平認為：既然要投資，最好是慎重點。為此，高海平請教了在房產(chǎn)方面比較精通的小蘇。小蘇解釋道：調(diào)查房改房的房齡，買房改房者可以從房子的結(jié)構(gòu)入手，了解房改房的大致房齡。據(jù)有關(guān)建筑學的知識可以得出近幾十年房屋構(gòu)造的特征：上世紀五十年代到七十年代的房屋，五六十年代是新建住宅起步階段，由系統(tǒng)單位自建職工宿舍。這些年代的房屋最顯著的特征是層高較高，約為3.2米，磚混結(jié)構(gòu)。客廳帶著臥室，廁所挨著餐廳廚房，所謂戶型就是把所有的功能空間盡量塞在一套房子里。社區(qū)配套設(shè)施不太齊全，預(yù)留電容量較小。當然，在近幾年的翻修改造中，電等問題大多已經(jīng)解決。

上世紀八十年代的房屋，由于改革開放加快經(jīng)濟發(fā)展，一方面注重土地利用的經(jīng)濟、社會和生態(tài)效益，一方面引進先進的建筑科學技術(shù)，按照城區(qū)發(fā)展規(guī)劃，區(qū)內(nèi)房屋建筑更新有大動作。一批現(xiàn)代高層建筑紛紛建成，開始改變歷史遺留的房屋建筑構(gòu)成和分布格局。由于在修建時并不注重“廳”的功用，因此最明顯的特征是“廳”小，多為用預(yù)制板修建的六層板樓，兩居室面積多在50平方米左右，房型陳舊，在權(quán)屬上大多為房改房。

上世紀九十年代的房屋，無論是房屋內(nèi)部的結(jié)構(gòu)，還是居住小區(qū)的環(huán)境，都發(fā)生了巨大的變化。在戶型設(shè)計上開始出現(xiàn)“廳”的概念。這時候的房屋戶型較新，居民主要關(guān)注的是住房面積，新建的房子大概平均只有80平方米，講究元素：“大客廳、雙衛(wèi)、一梯雙戶”等，并且客廳也在14至15平方米大小，由于講究社區(qū)及商業(yè)配套的概念，因此在周邊環(huán)境與配套設(shè)施上較上世紀70、80年代的房屋完善許多。

從以上幾點可以大概知道是哪個年代的房子，再依據(jù)房東的講述，以及周圍鄰居的訪問，一般都能確定房改房的房齡。另外一種方法便是直接到房管局去調(diào)查，調(diào)查這套房改房當時單位建筑時的相關(guān)資料，從中得知相關(guān)的年限，而這些調(diào)查雙方都需要花上時間和經(jīng)歷，但準確度就相對高多了。為了謹慎起見，高海平打算先依據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)特征估算出房齡，最后再到房管局去查詢，為自己購買一個“放心房”。

小貼士：

對房改房轉(zhuǎn)讓的業(yè)主來說，對房改房業(yè)主出售的房產(chǎn)，在計算應(yīng)納個稅時，是用個人出售房改房的銷售價，減除多項“成本”后的增值部分，然后再按照20%的稅率計繳個人所得稅。這其中，減除的“成本”包括：住房面積標準的經(jīng)濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費用。其中經(jīng)濟適用住房價格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規(guī)定的標準確定。

目前市面上的房改房，大多數(shù)房齡已經(jīng)超過5年以上，按現(xiàn)行規(guī)定，家庭唯一住房暫免所得稅。按照1999年取消房改房，大多數(shù)個人轉(zhuǎn)讓房改房的人都可享受稅收優(yōu)惠政策。對于個別房改房在5年之內(nèi)的，不是家庭唯一住房，就要按規(guī)定收個人所得稅。對于唯一住房如何確定，個人所得稅法規(guī)定，以產(chǎn)權(quán)人持有房產(chǎn)證確定是否唯一。個人若持有兩項房產(chǎn)，當然就不是唯一。夫妻結(jié)婚后，個人名下均有房產(chǎn)，兩套房子自然都視為家庭用房，就不能享受個人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房免個人所得稅的待遇。對家庭唯一住房確認，稅務(wù)機關(guān)的確定，需要通過房管部門掌握資料判斷確認，也要通過納稅人自覺申報來確認，享受免征個稅待遇。

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