關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的問題我們應(yīng)該加以認(rèn)真討論。有學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)；還有的學(xué)者認(rèn)為，只要中國出口趨勢(shì)放慢，房地產(chǎn)泡沫就要崩潰。如果這些判斷是真的話，那就是不是房地產(chǎn)價(jià)格漲跌的問題了。
泡沫比搶銀行還可怕
如果某地出現(xiàn)一起搶劫銀行的案件，哪怕被搶走幾百萬，幾千萬元，就已經(jīng)是一件了不起的大案了，立即會(huì)造成極大的新聞轟動(dòng)�？墒�，搶劫銀行的案件再惡劣也不至于讓銀行倒閉，但是泡沫經(jīng)濟(jì)“搶劫”銀行的本領(lǐng)比一般犯罪分子高過幾千倍。泡沫經(jīng)濟(jì)對(duì)銀行系統(tǒng)的傷害比一千個(gè)犯罪集團(tuán)更為嚴(yán)重。何況，在破獲了搶劫銀行的犯罪集團(tuán)之后還能夠追回部分贓款，而在泡沫經(jīng)濟(jì)中獲利的人既合理又合法，是沒有辦法追究的。最終泡沫經(jīng)濟(jì)給國民經(jīng)濟(jì)造成的嚴(yán)重?fù)p失則要全體國民來共同承擔(dān)。
泡沫的破壞作用主要體現(xiàn)在以下方面：
1、破壞宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定
在泡沫經(jīng)濟(jì)泛起之際，表面上興旺繁榮。房地產(chǎn)指數(shù)節(jié)節(jié)上揚(yáng)，銀行帳面上的資產(chǎn)也越來越多，政府的財(cái)稅收入也日漸上升。政府官員們得意忘形，談起政績來似乎形勢(shì)空前大好。當(dāng)泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰的時(shí)候，市場一片蕭條，到處是破產(chǎn)、倒閉的壞消息。隨著股票和房地產(chǎn)指數(shù)下跌，人們對(duì)未來的預(yù)期也一個(gè)跟斗從九霄云端跌進(jìn)了十八層地獄。悲觀失望的情緒蔓延于社會(huì)的各個(gè)角落。泡沫經(jīng)濟(jì)破壞了穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，大起大落不利于長期投資項(xiàng)目，使得各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策無法得以落實(shí)。凡是泡沫經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重的國家盡管在某一段時(shí)間之內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比較快，最終都會(huì)遭遇到嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
2、降低資源配置效率
在發(fā)展中國家，資金是稀缺資源。但是，由于泡沫經(jīng)濟(jì)的泛濫，房地產(chǎn)業(yè)占用了大量資金，實(shí)際上是無效占用或低效使用稀缺資源，從總體上降低了社會(huì)的生產(chǎn)效率。等到泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰時(shí)人們才發(fā)現(xiàn)，泡沫經(jīng)濟(jì)所導(dǎo)致的資源分配扭曲已經(jīng)嚴(yán)重地?fù)p害了國家的綜合國力。從亞洲和世界上遭遇到金融風(fēng)暴襲擊的國家的案例來看，泡沫經(jīng)濟(jì)不僅具有靜態(tài)的資源再分配效果，而且在動(dòng)態(tài)上削弱了整個(gè)國家的競爭能力，造成了巨大的效率損失。
3、損害工業(yè)和農(nóng)業(yè)發(fā)展
在房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)泛濫期間，不僅投機(jī)活動(dòng)占用了大量資金而導(dǎo)致工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資金短缺，而且破壞了市場競爭環(huán)境，扭曲了勞動(dòng)力資源的優(yōu)化配置，從而阻礙了工農(nóng)業(yè)的發(fā)展。
泡沫經(jīng)濟(jì)的崩潰往往造成大量企業(yè)破產(chǎn)，工人失業(yè)，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)急劇下降。為了恢復(fù)正常的社會(huì)和生產(chǎn)秩序需要付出很高的重組成本。這是泡沫經(jīng)濟(jì)所造成的又一筆損失。
4、加大貧富差距和國民收入不平等
泡沫經(jīng)濟(jì)勢(shì)必在很短的時(shí)期內(nèi)造就一批暴發(fā)戶，同時(shí)也導(dǎo)致一些人傾家蕩產(chǎn)，從而加大了社會(huì)貧富差別。在八十年代末的股市和房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)瘋狂中，有些人在房地產(chǎn)和股市上發(fā)了橫財(cái)，一夜之間成為富豪。許多老百姓追風(fēng)而上，把自己多年積蓄或者退休養(yǎng)老的本錢都投入房地產(chǎn)和股市交易，最后輸了個(gè)一干二凈。這些人勢(shì)必要成為社會(huì)保障系統(tǒng)的包袱。
5、破壞金融穩(wěn)定，導(dǎo)致銀行危機(jī)
在泡沫經(jīng)濟(jì)猖獗時(shí)期，投機(jī)活動(dòng)盛行，銀行作為金融樞紐，必然處在旋渦的中心。一旦泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰，幾乎所有的人和企業(yè)都會(huì)受到程度不同的沖擊。如果謹(jǐn)慎小心的話，可能避免受到直接的影響。但是，無論如何，銀行系統(tǒng)都是泡沫經(jīng)濟(jì)的直接受害者，而且是重災(zāi)區(qū)。不管是誰為泡沫經(jīng)濟(jì)殉葬，在銀行的帳目上必然出現(xiàn)大量呆賬、壞賬。倒霉的企業(yè)或個(gè)人難免倒閉破產(chǎn)，最終銀行系統(tǒng)也勢(shì)必被拖垮，從而出現(xiàn)全面的金融危機(jī)。
中國房地產(chǎn)有泡沫嗎？
泡沫的危害人所共知，那么中國房地產(chǎn)是否已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫呢？泡沫經(jīng)濟(jì)描述的是資金流的特殊運(yùn)動(dòng)。如果是在進(jìn)行嚴(yán)肅的經(jīng)濟(jì)學(xué)研究，不要輕言泡沫經(jīng)濟(jì)。
當(dāng)人們說資產(chǎn)泡沫的時(shí)候通常有二重意義：第一，泡沫正在形成，第二，泡沫已經(jīng)瀕臨崩潰或者正在崩潰。如果人們說房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了泡沫經(jīng)濟(jì)，實(shí)際上他們心目中已經(jīng)斷定房地產(chǎn)市場很快就要崩潰，房價(jià)將迅速下跌。如果沒有這一層意思，那么豈不是說房地產(chǎn)泡沫可以長期存在下去，那還叫什么泡沫？
人們樂觀預(yù)期的改變是房地產(chǎn)泡沫崩潰的導(dǎo)火線。讓人們改變預(yù)期是有條件的。從歷史上泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰的案例來看，往往是由于資金高度集中于股市和房地產(chǎn)而導(dǎo)致其他行業(yè)資金匱乏，從而改變?nèi)藗儗?duì)房市和股市的期望。
2005年第一季度，中國居民個(gè)人住房貸款總額為16473億元，相當(dāng)GDP的11.7%。這個(gè)比例在歐盟為39%，其中英國為60%，德國為47%，荷蘭為74%。
房地產(chǎn)開發(fā)商貸款總額8177億元，其中住房開發(fā)貸款4601億元，流動(dòng)資金貸款1605億元，地產(chǎn)開發(fā)貸款1586億元，商業(yè)用房開發(fā)貸款384億元。
2004年底房地產(chǎn)貸款余額26306億元。相當(dāng)GDP的19.2%。世界各國房地產(chǎn)貸款余額占GDP的比例不盡相同，很難橫向比較。但是，在曾經(jīng)發(fā)生泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰的國家中，他們的房地產(chǎn)貸款余額全部高于GDP的30%。
從這些數(shù)據(jù)中可見，第一，中國的房地產(chǎn)業(yè)方興未艾，房地產(chǎn)貸款上升速度超過25%，房地產(chǎn)貸款增長率比金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款增長率高20個(gè)百分點(diǎn)。因此，務(wù)必要提高警惕，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。第二，從目前的房地產(chǎn)貸款規(guī)模來看，離開泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰還有一段距離。也就是說，資金尚未高度集中于房地產(chǎn)業(yè)，在其他領(lǐng)域中還看不出缺乏資金的現(xiàn)象。如果房價(jià)持續(xù)上揚(yáng)，還會(huì)有大量資金從其他行業(yè)流入房地產(chǎn)市場。
因?yàn)樵谌珖秶鷥?nèi)資金市場是高度統(tǒng)一的，流動(dòng)速度很快，資金會(huì)很快地流入房地產(chǎn)泡沫急劇膨脹的城市。只要資金還能源源不斷地從其他行業(yè)或其他地區(qū)涌入，這個(gè)城市的泡沫就不會(huì)崩潰。除非政府行政干預(yù)，否則房地產(chǎn)泡沫必定在局部地區(qū)形成，以全國金融危機(jī)而告終。
2005年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有效地壓抑了投機(jī)需求，上海等地的投機(jī)需求比較嚴(yán)重，在這些地方的房價(jià)出現(xiàn)了局部調(diào)整，這是很正常的現(xiàn)象。但是，這并不能說，上海的真實(shí)需求和投機(jī)需求就此消失了。更不能把這些現(xiàn)象看成泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰。上海某個(gè)樓盤房價(jià)劇烈下跌，有些樓盤出現(xiàn)退房現(xiàn)象，肯定有其內(nèi)在的原因。也許是欺詐行為被揭穿，也許是樓房質(zhì)量不合格，也許是炒房者資金鏈斷裂，等等。拿某幾個(gè)特例是不能說明全局動(dòng)向的。
北美的房價(jià)在最近幾年內(nèi)大幅度上漲，挪威的房價(jià)幾乎漲了三倍，可是，這些國家的經(jīng)濟(jì)學(xué)家通過歷史數(shù)據(jù)的分析比較得出結(jié)論，房價(jià)上升基本是和經(jīng)濟(jì)體的基本要素相關(guān)，特別和當(dāng)前的低利率有關(guān)�；疽氐牟▌�(dòng)基本上可以解釋房價(jià)的變動(dòng)。因此，他們并不認(rèn)為在北美和歐洲國家已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。由于中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)不全，還沒有一個(gè)專門機(jī)構(gòu)認(rèn)真地從事這項(xiàng)研究，我們尚且不能從定量分析中得出有沒有房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的結(jié)論。
如果一定要作出一個(gè)判斷的話，從目前的情況總體看來，中國的房地產(chǎn)市場并沒有呈現(xiàn)出泡沫經(jīng)濟(jì)的顯著特征。
近年來，有一批經(jīng)濟(jì)學(xué)家堅(jiān)持“唱衰”房地產(chǎn)市場，他們認(rèn)為房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟(jì)已經(jīng)非常嚴(yán)重，甚至已經(jīng)到了崩潰的邊緣。盡管我對(duì)他們的某些結(jié)論不敢茍同，但是非常贊賞他們的勇氣和責(zé)任心。他們的共同點(diǎn)在于強(qiáng)調(diào)房價(jià)飛漲可能將禍水引入銀行，而討論房地產(chǎn)問題的核心是防范金融危機(jī)。在中國經(jīng)濟(jì)高速增長的時(shí)候特別需要喚起全民的危機(jī)意識(shí)。真正遭遇危機(jī)的往往是那些缺乏危機(jī)意識(shí)的民族。我們不能因?yàn)樗麄兊哪承╊A(yù)言過于武斷而忘記了其中傳達(dá)的最重要的信息。
背景資料
日本的房地產(chǎn)泡沫
在1987年到1989年期間，日本房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升。1989年末，在炒作之下房地產(chǎn)價(jià)格開始飆升。日本房地產(chǎn)價(jià)格上漲到十分荒唐的程度，如果不炒股票或房地產(chǎn)的話，一般工薪階層就是花費(fèi)畢生儲(chǔ)蓄也不一定能夠在大城市中買下一套住宅。
從1990年秋季開始，日本房價(jià)開始直線下落。到了1994年，東京、大阪等地的房價(jià)已經(jīng)跌幅已經(jīng)超過了50%。和最高峰相比，房地產(chǎn)價(jià)格下降70%以上。大量企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，銀行歇業(yè)，日經(jīng)指數(shù)幾乎下跌了三分之二。
西方有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計(jì)：日本泡沫經(jīng)濟(jì)帶來的直接損失超過了6萬億美元。在泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰后，日本在蕭條中掙扎了十多年，迄今為止，日本經(jīng)濟(jì)依然看不到明顯的起色。泡沫經(jīng)濟(jì)已經(jīng)變成了日本甩不脫的噩夢(mèng)。
香港的房地產(chǎn)泡沫
在1990年到1996年期間，香港的房價(jià)被推到了極為不合理的高度。房價(jià)飛漲反過來激勵(lì)了房地產(chǎn)市場上的投機(jī)風(fēng)氣，再加上股票市場的投機(jī)盛行，香港的泡沫經(jīng)濟(jì)很快就被吹了起來。即使在1997年金融風(fēng)暴席卷東亞各國之際，香港的房價(jià)依然高速上漲，并且在1998年沖到了頂峰。從1990年到1998年，香港的住宅房價(jià)上漲了2.61倍。
然而好景不長，1999年香港私人住宅平均價(jià)格下跌14.6%。香港政府在中央政府的全力支持之下竭力救市，采取各種辦法來維持房價(jià)�？墒�，在2000年又下跌了10%，2001年繼續(xù)下跌12.1%，2002年11.2%，2003年再跌11.8%。和房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)最高峰相比，房地產(chǎn)總值幾乎跌掉了60%。房地產(chǎn)業(yè)一直到2005年還沒有擺脫負(fù)面的影響。
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