昆明寫字樓特點不足
基本現(xiàn)狀：中心城區(qū)高層寫字樓密集,其中專業(yè)寫字樓占63.2%,物業(yè)類型主要有純寫字樓和商住樓兩種形式,商住樓36.8%,商務寫字樓63.2%�？傮w上開發(fā)規(guī)模小,其中建筑面積在3萬平方米以下的占70.8%,建筑面積在3-4萬、4-5萬和5萬以上的各占23.6%、29.5%、17.7%。從寫字樓配備的電梯數(shù)量來看,電梯數(shù)量有3部及以下的占47.7%,有4部的占26.1%,有5部以上的占17.8%。商業(yè)寫字樓的交房標準主要為毛胚房和初裝修房,占52%。經(jīng)營方式上以租售結(jié)合的方式占主流。
價格5年無變化
根據(jù)田野公司2000年的昆明寫字樓普查與2005年近期的寫字樓監(jiān)測發(fā)現(xiàn)昆明寫字樓市場價格供應有高有低，從十幾塊一平米到一百塊多一點均有。相對來說，租金較高的達到120元/平米/月，如紅塔大廈的部分寫字樓；租金一般的如青年路上的幾個寫字樓都在30-80元/平米/月之間，而大部分既不在中在心區(qū)又沒有特色的寫字樓/商住樓得租金則主要集中在10-30元/平米之間。可以說，昆明寫字樓市場的價格（包括目前相對較好的幾個寫字樓）與全國其他城市相比是低廉的，全國其他城市的好寫字樓的租金基本是以好幾十或者好幾百美元來計算的。
例如華爾貝大廈的入住率比2001年的時候上升了許多，達到了95%，但其每平方米的租金仍和5年前一樣還是20－40元。而向新紀元廣場、如意大廈、豐園大廈等幾家寫字樓的租金還比那時有所下降。
但是，昆明寫字樓市場仍顯現(xiàn)出需求旺盛，市場消化能力增強的狀況。從2000年的普查數(shù)據(jù)與現(xiàn)在的普查數(shù)據(jù)對比，明顯變化是寫字樓/商務樓數(shù)量已經(jīng)較2000年增長一倍多。2000年的時候，昆明市區(qū)10層以上可用于辦公的樓有45幢，而現(xiàn)在已經(jīng)接近100幢，而整體入住率也從2000年的50%左右上升到今年的70%左右。
開發(fā)向二環(huán)外擴散
根據(jù)田野公司2000年的昆明寫字樓普查與2005年近期的寫字樓調(diào)查情況來看，寫字樓開發(fā)已經(jīng)不只集中在市中心，已經(jīng)向周邊二環(huán)或者三環(huán)擴散或者更靠近交通要道的地方。2000年前的高層寫字樓主要集中在市中心區(qū)，即以省政府-市政協(xié)-五華區(qū)政府-市政府-盤龍區(qū)政府圍成的多邊形區(qū)域內(nèi)。其中大部分座落在省政府-市政府的對角線的西南側(cè)。而近期普查的結(jié)果顯示，高檔寫字樓已經(jīng)不僅僅只有在市中心才有，在二環(huán)路以外也有了高檔寫字樓開發(fā)的跡象，比如北市區(qū)即將開發(fā)的財富中心、江東商業(yè)廣場據(jù)說都是高檔專業(yè)化寫字樓。
從田野調(diào)查公司對未來新的辦公場所進行調(diào)查，有六成左右的消費者喜歡選擇市中心的寫字樓，其次分別有不到五分之一的選擇南市區(qū)和北市區(qū)，而東市區(qū)和西市區(qū)則無人問津。
這說明未來寫字樓市場格局，市中心依然被人們看好，其次是南北東西，東西市區(qū)依然沉默，因為西市區(qū)跟昆明人的習慣有關系，東市區(qū)是物流中心，主要是東部立交橋和菊花立交橋附近感覺比較亂，道路擁擠、路況不好。南市區(qū)位于昆明主城和呈貢新城的中心地帶，環(huán)境和交通比較好，高檔住宅小區(qū)分布較多，政府職能部門增多，商務自然就會很發(fā)達。北市區(qū)歷來是大型居住社區(qū)，一般不會選擇，但從長遠看，2008年飛機場在小哨落戶，再加上北辰大道打通、東三環(huán)可上昆曲高速，直通嵩明，外來企業(yè)將會考慮北市區(qū)的交通便利優(yōu)勢。
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