2006中小樓盤昆明坐莊

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年，昆明房地產(chǎn)界所開發(fā)的樓盤中，占地面積在100畝以下的占到了整個(gè)昆明房地市場(chǎng)60%以上。加上一些中型樓盤，目前中、小樓盤占據(jù)了昆明樓市大約80%的份額。就當(dāng)前市場(chǎng)狀況以及整個(gè)2006年的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，中、小樓盤將是昆明樓市的主角。

目前，業(yè)界尚未對(duì)大、中、小樓盤在規(guī)模上作出一個(gè)比較明確界定。我們姑且引用著名策劃人王志綱先生對(duì)樓盤規(guī)模的界定：100畝左右的是樓盤，300畝的是小區(qū)，800畝的是社區(qū)，1500的是城區(qū)，3000畝的是城鎮(zhèn)。300畝以下的房地產(chǎn)項(xiàng)目，把功能丟給城市；800畝以下的就應(yīng)該有基本德配套設(shè)施；800畝以上的就應(yīng)該有學(xué)校、醫(yī)院、酒店；而5000到10000畝的就應(yīng)該解決就業(yè)問(wèn)題了。盡管中、小盤的定義會(huì)因區(qū)域情況、時(shí)間階段而產(chǎn)生不同的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，但為方便探討，我們將昆明房地產(chǎn)中占地面積100畝左右的綜合性開發(fā)性項(xiàng)目定義為中小樓盤。

昆明樓市的“二八定理”

客觀地說(shuō)，2005年是昆明樓市大盤風(fēng)云聚會(huì)的一年。由世紀(jì)金源打造、占地3480畝的世紀(jì)城，以西南“第一大盤”的名號(hào)率先宣告其不容匹敵的超大體量；由本土開發(fā)商星耀地產(chǎn)打造的新亞洲·體育城似乎也在論證“沒(méi)有做不到，只有想不到”的地產(chǎn)神話；由新希望集團(tuán)投資20億元建設(shè)的大商會(huì)，聲勢(shì)鄙人；歷經(jīng)五年積淀，世博興云的世博生態(tài)城項(xiàng)目終于“破繭成蝶”；萬(wàn)達(dá)的滇池衛(wèi)城，以一年連開四次盤的速度推進(jìn)大盤神話……地產(chǎn)大盤的出現(xiàn)無(wú)疑促使昆明房地產(chǎn)業(yè)結(jié)束“小國(guó)八百，諸侯三千”的混戰(zhàn)局面，甚至出現(xiàn)像“20：80”規(guī)則那樣的局面，即20%的企業(yè)占有80%的市場(chǎng)份額。

當(dāng)大盤攜高知名度、雄厚實(shí)力呼嘯而來(lái)時(shí)，另一方面，隨著舊城改造速度的加快，拆遷后騰出眾多零散土地以及“二環(huán)路只拆不遷”政策的完全松動(dòng)、“8·31”土地清理等因素的影響，中小盤也在默默蓄積能量。而2006年，正是中小盤“坐莊”昆明樓市之前，占據(jù)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的80%的市場(chǎng)份額便是明證。

中小盤“坐莊”引發(fā)市場(chǎng)變化

有人將大盤比喻為一只大象，說(shuō)大盤有成本優(yōu)勢(shì)，其配套也讓很多中、小樓盤望塵莫及。但大盤投入高、風(fēng)險(xiǎn)高，必須在市場(chǎng)調(diào)研，統(tǒng)籌規(guī)劃等多方面傾注十二分精力，才有可能成為大贏家。而中小樓盤在它面前好比一只蚊子，一頭大象同一只蚊子打架，大象有大的優(yōu)勢(shì)，大象一提腳就有可能將蚊子踩死。蚊子雖有小的缺陷，但同時(shí)也具備了小的靈活性。所以，從這個(gè)角度看，市場(chǎng)的需求應(yīng)是多方面的，一些有新意、即使捕捉需求特點(diǎn)的較小規(guī)模項(xiàng)目，同樣可以在不同層面的舞臺(tái)上演得精彩。所以，中小樓盤“當(dāng)?shù)馈�，必然�?huì)帶來(lái)一些顯著的市場(chǎng)變化。

首先，在價(jià)格上。大盤的放量，特別是在價(jià)位上走一種低單價(jià)的銷售路線，給一些總價(jià)相當(dāng)?shù)闹行�樓盤帶來(lái)較大的客源分流作用。對(duì)此現(xiàn)狀，有關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，城市中心的中小盤樓盤應(yīng)該拿出房產(chǎn)開發(fā)的“殺手锏”——地段。中小樓盤雖然地塊小，建筑總量小，但往往是在市區(qū)成熟地段見(jiàn)逢插針，占據(jù)著不錯(cuò)的地理位置，周遍有現(xiàn)成的生活環(huán)境配套，交通便利。

其次，在購(gòu)買理念上。昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)研究公司地產(chǎn)研究部經(jīng)理陸韜認(rèn)為，購(gòu)房者選擇大盤往往看中的是其龐大的規(guī)模、完善的配套、優(yōu)越的社區(qū)環(huán)境。而中小樓盤為規(guī)避同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，在戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品目標(biāo)客戶群定位等方面，充分考慮了差異性、個(gè)性化可以更加明顯，更能在產(chǎn)品上體現(xiàn)創(chuàng)新和特色，市場(chǎng)定位可以更加明確。中小樓盤具備“小”的靈活性，“大風(fēng)大雨大浪”來(lái)了，中小樓盤“船小好掉頭”。中小盤只要“先人一步”關(guān)注消費(fèi)者的需求，然后不折不扣地將理念落在實(shí)處，就會(huì)有自己的身存空間。

再次，在營(yíng)銷方式上。從市場(chǎng)推廣的一些中小項(xiàng)目來(lái)看，它們具備一定共同特點(diǎn)：一般都處在城市繁華地段；廣告投放量較小，投放期限短，且比較散亂；社區(qū)規(guī)模小，極可能形成團(tuán)購(gòu)。因?yàn)榈囟翁攸c(diǎn)，加上規(guī)模的關(guān)系，這些中小樓盤一上市就成為區(qū)域內(nèi)的銷售熱點(diǎn)。并且中小樓盤消費(fèi)半徑不大，輻射性不強(qiáng)，對(duì)區(qū)域人群第一市場(chǎng)消費(fèi)需求能夠有效滿足，呈現(xiàn)出積極迎合市場(chǎng)的特點(diǎn)。

中小樓盤的生存之道

在昆明城東南板快，大盤如狼似虎，威風(fēng)凜凜的勢(shì)頭讓其他中小樓盤膽戰(zhàn)心驚。如今，眾多中小樓盤的生存空間有在哪里呢？

“小盤做事，中盤做市，大盤做勢(shì)�！睒I(yè)內(nèi)人市指出，只要把握住“做事與做市”這個(gè)定律，中小樓盤的謀生空間仍然強(qiáng)勁。正如王志綱所說(shuō)�！按蟊P時(shí)代來(lái)臨，大象的游戲已經(jīng)開始。萬(wàn)科已經(jīng)跑十幾公里了，你才剛剛起跑，怎么辦？倒著跑！房地產(chǎn)的每一個(gè)毛孔，都有創(chuàng)新”。

如果說(shuō)大盤開發(fā)加快和順應(yīng)了城市規(guī)劃發(fā)展的步伐，那么，小盤的開發(fā)就是直接參與和開啟了城市建設(shè)特點(diǎn)的風(fēng)景營(yíng)造與理念創(chuàng)新。在大盤“風(fēng)暴”步步緊逼下，中小樓盤意欲突圍，必須克服“大盤開發(fā)”周期偏長(zhǎng)的弊病，即使分期開發(fā)的中小樓盤，也要盡量縮短分期帶來(lái)的開發(fā)間隔期，抓住消費(fèi)者的關(guān)注目光，避免開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)導(dǎo)致前期銷售帶來(lái)的市場(chǎng)熱度突然冷卻。此外，所謂大有大的難處。對(duì)中小樓盤而言，風(fēng)險(xiǎn)可以較為容易的規(guī)避或化解。因?yàn)橹行�樓盤大多在城市中心或市政配套比較成熟的區(qū)域，開發(fā)企業(yè)無(wú)需花費(fèi)太多精力去完善市政配套，可以全力以赴打造精品樓盤，吸引客戶。

鏈接昆明部分中小樓盤集錦

市中區(qū)

天城園林居·現(xiàn)代城、奔騰年代、櫻花麗景、中環(huán)金界、格林衛(wèi)治、東寺公寓、上海沙龍、云南印象城、傾城名筑、順城、米蘭國(guó)際、贏城洋樓、家天下3期、昆明走廊、水晶俊園、楓藍(lán)國(guó)際、名門盛世、白夜荷東、銀海城市花園、東方麗宛、晶采100、集大廣場(chǎng)、美樹星城、上海沙龍、星光世紀(jì)、麗水天錦、碧城晶都、鑫源人家、贏城洋樓、翠湖半山、藍(lán)色經(jīng)典、世紀(jì)俊園、阿拉丁花園、贏城洋樓、創(chuàng)意英國(guó)、春城明珠、獨(dú)立時(shí)代、匯都國(guó)際、MOMA2期、雙龍會(huì)、翠羽丹霞、金色梧桐、中產(chǎn)·風(fēng)尚中心。

南市區(qū)

關(guān)上板塊：萬(wàn)興印象、萬(wàn)裕君悅蘭庭、第五大道；

滇池路板塊：智苑滇池林泉、藍(lán)山數(shù)碼、生活名著、法苑小區(qū)、陽(yáng)光昕苑、南方公園、滇池名古屋、滇池時(shí)光玉景別墅、滇池境界、金家大院。

北市區(qū)

春怡雅苑、怡泰A區(qū)、大成·蔚藍(lán)時(shí)代、金域藍(lán)灣、北辰財(cái)富中心、實(shí)力·北岸、尚都國(guó)際、上領(lǐng)70

世博板塊：酈島嘉園、美林小城、辰光大道、人與自然、晨曦街洋房、印象首日封

西市區(qū)

興泰·月半灣、豐寧家園、嘎納小鎮(zhèn)、晴朗云安、香格里拉盛景、幸福時(shí)光、硅谷公寓、德尚國(guó)際村、銀領(lǐng)國(guó)際、新知花園、中產(chǎn)·花香十里

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。