投資翠湖周邊的商鋪要謹慎 翠湖，對于已經(jīng)在另一家娛樂城打點生意的張先生來說，無疑是一塊傷心之地。 生意難做一間酒吧頻頻轉(zhuǎn)讓 價格太貴商鋪一直都賣不動 “翠湖商圈”“貽笑大方”的概念 翠湖周邊為什么商業(yè)氛圍不濃？為什么生意難做？專門從事商業(yè)地產(chǎn)策劃，曾經(jīng)成功銷售過金碧路某商業(yè)地產(chǎn)項目的Z先生告訴記者，翠湖最大的優(yōu)勢在于有一個湖，是一個鬧中取靜的地方，這是居住的理想之地。但經(jīng)商就未必適宜了。實際上居住和商業(yè)往往是矛盾的，鬧市大多不適宜居住，宜居的地方又不一定適合經(jīng)商，翠湖就是一個居住休閑的地方，說什么翠湖商圈，那就貽笑大方了。因為以翠湖周邊的物業(yè)形態(tài)和商業(yè)條件，是很難真正成為一個商圈的。 買天價商鋪當心掉進投資陷阱 業(yè)內(nèi)人士認為，其實這是開發(fā)商在偷換概念。住宅和商鋪的估價標準完全不同，翠湖周邊之所以現(xiàn)在有近2萬元/平方米的商鋪，并非鋪面的商業(yè)價值有多大，而是翠湖的土地價格支撐了樓價。實際上，以目前翠湖周邊的租金水平，單價近2萬元的商鋪投資價值已經(jīng)很有限了。 翠湖形成商圈還需時間 從客觀事實看，“翠湖商圈”的提法有失偏頗，因為翠湖距離“商圈”的標準尚有較大差距，主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 目前的翠湖周邊商業(yè)網(wǎng)點分布和經(jīng)營面積也不足以支撐商圈這個定義； 消費人群較為固定，年齡結(jié)構(gòu)較輕，屬于階段性的指向型消費。雖然單人平均消費額較高，但是不足以與大眾商圈的消費能量相抗衡； 商業(yè)業(yè)態(tài)較單一，以休閑餐飲和精品百貨作為主打，比例不少于80%，而相對的商務配套、大眾娛樂、集中式規(guī)模型賣場等終極業(yè)態(tài)較為短缺。 業(yè)內(nèi)觀點 翠湖被“圈”了嗎 如果以翠湖為中心的周邊商業(yè)要成為一個商圈，我們是否對其范圍有個界定呢？以及翠湖周邊已經(jīng)成形的商業(yè)業(yè)態(tài)主要是什么呢？我們?nèi)绾伟汛浜@樣一個彌漫著溫情浪漫的地方變成一個人群熙熙攘攘、拎著大包小包的行色匆匆商業(yè)集中地，而忘記了周圍的碧水、綠柳和白色海鷗，是不是因為一個廣告說這里有“金鉆”級商業(yè)項目，就要把翠湖圈起來呢？
兩年前，本來在翠湖正門昆明玖點酒吧駐唱的他，因為酒吧生意慘淡，老板無力支付酬金，張先生不得不把酒吧轉(zhuǎn)包過來，自己經(jīng)營。為此，他還投資將酒吧重新裝修了一遍，但新開業(yè)的昆明玖點依然不溫不火，而一個月3萬元的租金卻像一座大山壓得他喘不過氣來。
在勉強支撐了幾個月之后，張先生將酒吧轉(zhuǎn)手走人。
如今，這里是一家名為70年代的酒吧，生意和當初張先生經(jīng)營時相比并無太大起色。
無論是當初的昆明玖點還是現(xiàn)在的70年代，所處的位置正是被某商業(yè)地產(chǎn)項目大肆吹捧的翠湖正門，而且更加靠近翠湖，臨北的窗戶還可以看見翠湖景色，地理位置很好，但經(jīng)營狀況只能說差強人意。
這里的租金一個月大概在3萬元，算下來一個平方米要60元左右，一樓最高為100多元。
據(jù)了解，在昆明玖點之前，大名鼎鼎的德克士快餐也曾是那里的主人。不過據(jù)知情人士透露，德克士正是因為感到翠湖店的營業(yè)額不足以支撐那么大的經(jīng)營面積租金，才將二樓轉(zhuǎn)讓給后來的昆明玖點。
城市中心，翠湖正門，寸土寸金——聽上去都是令人心動的美好詞語，但是，德克士和昆明玖點在同一個地點的先后撤退，說明翠湖周邊的生意并不像想象得那么好做。
昆明房地產(chǎn)業(yè)界公認，翠湖的確是昆明開發(fā)住宅最理想的地段。目前，翠湖周邊是昆明房價最高的區(qū)域，而且因為自2002年后一直沒有新盤供應，翠湖一帶的住宅價格仍然在不斷上漲。
但是，翠湖周邊商鋪的價格卻大大遜色于昆明另外一些商業(yè)旺地。在幾年前，正義路、青年路一帶每平方米商鋪的價格紀錄就已經(jīng)超過5萬元，同期翠明園商鋪的售價最高是1.8萬元。目前翠湖周邊一樓商鋪的租金最多100多元，二樓也就幾十塊錢。業(yè)內(nèi)人士認為，雖然這個價格比昆明其他商業(yè)街便宜很多，但放在翠湖周邊冷清的商業(yè)環(huán)境中看的話就太高了，這里根本產(chǎn)生不了這么大的價值。
據(jù)曾經(jīng)代理銷售翠明園商鋪的新航置業(yè)透露，翠明園一共有四五十間商鋪，但他們從接手到退出，只賣出了一間鋪面。投資者普遍對翠湖周邊的商業(yè)氛圍不看好，而且覺得價格偏貴。
兩年前，記者的一位朋友在俊園買了一間二手商鋪，單價只有1.4萬元�！艾F(xiàn)在漲了”，這位朋友說，“現(xiàn)在能賣到1.7萬到1.8萬吧�！�
記者了解到，翠湖周邊如今除了茴香、翠云樓、青鳥等不多幾家生意紅火的店家外，大多數(shù)經(jīng)營者都感到生存艱難，無論是翠湖正門，還是北門街一帶，像昆明玖點這樣匆匆開業(yè)又轉(zhuǎn)讓的商家比比皆是。
除了在城市中心、交通便捷這個優(yōu)勢外，翠湖在許多方面都不具備成為商業(yè)旺地的條件。比如，翠湖環(huán)路是一條單行道，車流、人流都不算大。受物業(yè)條件、規(guī)劃的限制，翠湖周邊商業(yè)業(yè)態(tài)單一，基本以餐飲娛樂為主，同質(zhì)化嚴重，競爭十分慘烈；因為地理條件制約，周邊停車困難，這對大型商業(yè)企業(yè)來說是致命的缺陷；翠湖周邊雖然小區(qū)眾多，居住人口稠密，但因為地處小西門商圈的輻射范圍之內(nèi)，消費能量被大量分流……種種因素都嚴重制約著翠湖周邊商業(yè)的發(fā)展空間。
正因為翠湖商業(yè)發(fā)育的局限性，所以在翠湖周邊，越小的店越容易經(jīng)營，租金也越高，而二樓和背街的商鋪除非本身和臨街商鋪就是一體，否則簡直無法生存。它們不可能像三市街、青年路一帶，借助大型賣場帶來的人流，二樓、三樓的商鋪也有獨立生存空間。
然而，雖然翠湖周邊商業(yè)氛圍不濃，消費能力還不及二環(huán)路外一些社區(qū)，但這一帶商鋪的價格卻還在上漲。有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商聲稱：住宅價格那么高，商鋪的價格能低嗎？
據(jù)業(yè)內(nèi)投資專家測算，在翠湖北岸售價為1.7萬元/平方米的商鋪，目前租金收益水平為100元/月/平方米，如果貸款購買，按現(xiàn)在的銀行利率，假如空置率為10％左右，再考慮其他不可預測因素，投資回收期將長達20年。
令人匪夷所思的是，2萬元并非翠湖商鋪價格的上限，最近又有樓盤打出了6萬元/平方米的天價。如此價格，即使月租能有200元/平方米，投資回收期也將在40年以上！何況，月租200元是目前昆明繁華商業(yè)街鋪面的行情。
所謂“翠湖正門”，在翠湖已然免費開放的今天，僅具有明確方位的意義；而翠湖商圈，也從來沒有出現(xiàn)在昆明市的商業(yè)規(guī)劃藍圖上，所以，以似是而非的概念支撐的商業(yè)地產(chǎn)項目，需要投資者謹慎對待。業(yè)內(nèi)觀點
翠湖人流量每天不過1萬人次，這與標準商圈的日10萬人流和線性分布有較大差距；
那么翠湖到底是什么？其實根據(jù)目前的現(xiàn)狀，把翠湖定義成“商帶”更為準確。首先，翠湖擁有無可比擬的自然資源和人文歷史沉淀，而這正是一種帶有召喚式的區(qū)域指向型商業(yè)所必備的因素。這樣的案例很多，比如北京的三里屯、上海的新天地。
其次，翠湖集中了大批同類業(yè)態(tài)，在充分競爭的前提下，又相得益彰，互為補充，形成了一個較為固定的經(jīng)營氛圍。極低的商鋪過手率、較高的轉(zhuǎn)手費用、穩(wěn)定的消費群體、習慣性的消費模式都為這個區(qū)域商業(yè)具有指向性提供了佐證。
再次，翠湖的興盛，并沒有帶動周邊的繁榮，比如丁字坡的商鋪、俊園下的商鋪仍有部分空置。這說明翠湖的整體號召力還有待進一步挖掘。
最后，翠湖的交通系統(tǒng)限制了其進一步發(fā)展的趨勢。發(fā)達的機動交通是商業(yè)的殺手，商業(yè)街的陰陽、人流與車流的不平衡都是這樣的體現(xiàn)，所以目前的翠湖交通在高峰期可以看到人車擁堵的現(xiàn)象，而在平時更多的是車多人少的局面。
還要說明的一點就是，翠湖的發(fā)展趨勢可能有如下幾種：翠湖依托其強大的資源優(yōu)勢，引入幾個帶有號召力的商業(yè)業(yè)態(tài)后，整合武成路、錢局街、圓通街、文化巷以及云大周邊的商業(yè)資源，打造成真正意義上的“翠湖商圈”；限于目前的經(jīng)營業(yè)態(tài)，逐步被百匯商帶或者小西門商帶所吸納，成為其商業(yè)功能的補充；強化自我優(yōu)勢，與小西門、百匯、昆都相融合；形成一個可以與“大南屏商圈”（包括三市街、景星、祥云、護國）相抗衡的商圈。
綜上所述，與其說“翠湖商圈是個偽命題”，不如說“翠湖商圈暫時是個偽命題”。
看了最近關于“翠湖商圈”的爭論，我不禁冒出一句話：“翠湖被圈了嗎？”
昆明的商業(yè)地產(chǎn)近3年來紅紅火火，商圈一詞不只是地產(chǎn)人掛在嘴邊，普通老百姓也經(jīng)常把商圈作為茶余飯后的談資在討論。只要哪里出現(xiàn)新的商業(yè)地產(chǎn)項目，哪里就可能被冠以商圈，成為討論的重點。
《“翠湖商圈”是一個偽命題》發(fā)表后，關于翠湖是不是商圈，能不能成為商圈，有沒有可能成為商圈的討論此起彼伏。我讀來讀去，總覺得這些文章的內(nèi)容雖然在討論這個問題，可在如此轟轟烈烈的討論下，翠湖似乎就要形成一個商圈了，一個昆明人從來沒有感覺到的孕育著很大商機的商業(yè)中心帶——商圈。這樣的討論好像已經(jīng)把翠湖給“圈”起來了。
一個地理區(qū)域能不能成為商圈，應該從以下幾個方面來考量：該區(qū)域內(nèi)的消費人群數(shù)量和外來人流量；地理位置、商業(yè)數(shù)量、體量；政府規(guī)劃；是否有領袖級大型零售商做龍頭。而打造一個商圈，更需要有效的經(jīng)營者、有效的商業(yè)管理以及對一個區(qū)域商業(yè)發(fā)展的總體概念定位并將其實施落地。
翠湖在昆明人心目中是什么樣子呢？翠湖在很早就開始成了春城溫情文化的一個象征。早在云大讀書的時候就知道翠湖是昆明年輕人愛情的圣地。常常在傍晚時分會聽到男生對女生說：“我們到翠湖邊走走�！边@樣的開場白為這個城市的愛情定下了浪漫的基調(diào)。在浪漫的湖水邊、輕柔的柳絲下、清香的荷花叢中，春城的溫情主義草長鶯飛。翠湖固化了昆明人心目中城市情調(diào)的樣式，它釋放了人們對于城市生活的精神追求。因為它的存在，昆明人學會了在漫長的日子里，按照自己的方式和自己的速度，用自己的步調(diào)，與這片平靜溫婉的湖水耳鬢廝磨，讓空氣中都彌漫著詩意。
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