昆明商業(yè)地產(chǎn)“井噴”
縱橫觀之，昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天，已是如日中天，如火如荼。從早年的柏聯(lián)廣場、金碧輝煌，鴻城廣場到新西南、昆明走廊的重建，匯都國際的崛起，直至大商匯如耀眼璀璨等，盡管是潮起潮落，風(fēng)云驟變但后來者仍然趨之若騖。放眼望去，昆明這塊紅土地上有空隙的地方甚至可以“鉆縫”的地方都砸出了商業(yè)地產(chǎn)的坑。南北東西中商業(yè)地產(chǎn)的“泡”一股腦兒地片上冒。順城、昆明老街、云南印象、財富中心，東盟國際城等都擺出撩人的姿態(tài)，煽動著人們購買的欲望。同時，在這欲望的背后也仍然有不如人意者，尤其是那些前期沒有明晰定位，在招商上沒有做好充滿準(zhǔn)備的商業(yè)地產(chǎn)項目脫手當(dāng)然并非易事，他們的行為與投資者“預(yù)期”形成較大反差。
有人說今年是商業(yè)地產(chǎn)“井噴年”，也有人說今年是商業(yè)地產(chǎn)“門檻年”。說是井噴，是因為有許多正建或等待建的新商業(yè)項目。。說是“門檻”，是因為過去的一年某些商業(yè)地產(chǎn)項目對投資者的信心打擊很大，投資者“堅持到底，現(xiàn)金為王”的持幣觀望心理短期內(nèi)很難消除，投資要更加謹(jǐn)慎，更為理性。
“我個人認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)會越來越火”，大商匯副總陳彥聲說：“過去人們對商業(yè)地產(chǎn)的理解和執(zhí)行有很多地方理解不到位，有偏見。隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營者通過實踐后變成熟了許多，不僅僅只注重銷售，而更注重后期經(jīng)營的招商，換句話更注重經(jīng)營了，尤其是去年新政發(fā)出后，看上去左右著住宅，而實際上對商業(yè)地產(chǎn)影響更甚，它將加速商業(yè)地產(chǎn)洗牌的過程。”
陳參與操盤的項目大商匯有80萬平米體量，由于前期規(guī)劃和定位準(zhǔn)確，項目還沒有完全封頂就全面招商，到現(xiàn)在商戶入住率高達(dá)90%以上，配套的投資型公寓也所剩無幾，一期商鋪聯(lián)鋪（一、二層）從開盤均價3500元/平米到今短短幾個月上漲到5500元左右，還有出更高價要求購者。三層聯(lián)鋪均價到4500元/平米。配套公寓租金達(dá)800·1000元/月
“商業(yè)地產(chǎn)項目更彰顯開發(fā)商實力，因為商業(yè)大盤需要更長的市場培育期，這是聚商氣的過程。尤其是在市場不明朗的情況下，大品牌開發(fā)商因綜合實力強。誠信可靠，安全系數(shù)大，會給投資者更多的信心，讓投資者有利可圖。今年，有許多商業(yè)地產(chǎn)項目在上，并不代表都會成功，所以我認(rèn)為數(shù)量在增加，但是同期不會在一年就會突然沖上來，開發(fā)商尚需努力勤奮，才會有今后的井噴，與其說今年是商業(yè)地產(chǎn)‘井噴年’，不如說是‘利好年’，那僅僅是數(shù)量上的‘井噴’。云南百大地產(chǎn)開發(fā)有限公司一位負(fù)責(zé)人這樣說。
一半是火焰一半是海水
昆明的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過幾年發(fā)展，到今天，可以說越來越像一個行業(yè)了，正在走向成熟與規(guī)范。今年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量似乎比以往放量要大得多，商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)被社會接受的程度也越來越高了，當(dāng)然問題也存在了，正如一位地產(chǎn)商所言：您做的事越多，可能闖的禍越多。商業(yè)地產(chǎn)“一半是火焰一半是海水”態(tài)勢難改，特別是商業(yè)大盤本來就不是誰都可以任意把玩的游戲，“沒有實力的開發(fā)商可能項目本身不論是地段還是產(chǎn)品都優(yōu)秀，但后期經(jīng)營缺乏也難以支撐下去。”金碧輝煌地處商業(yè)繁華的三市街，鴻城廣場也在青年路商圈，但結(jié)果都是“談笑間灰飛煙滅”�！吧虡I(yè)地產(chǎn)其實應(yīng)在兩個方面下功夫。銷賃與招商缺一不可，許多開發(fā)商在最初項目規(guī)劃時，對后期經(jīng)營沒有足夠重視，缺乏招商常識，使項目發(fā)展的后勁不足，這是導(dǎo)致某些商業(yè)地產(chǎn)項目失敗的主要原因之一。”一位不愿把名字見諸報端的業(yè)內(nèi)人士介紹：“有些商業(yè)項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)缺乏創(chuàng)新，大商家吸引力打了折扣，同時，也有部分投資者對行業(yè)并不熟悉，卻盲目投資，結(jié)果是兩敗俱傷，個人投資沒有回報不說，還直接導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目信心度下滑�！庇绕涫墙衲攴康禺a(chǎn)新政出臺后，住宅開發(fā)利潤空間、受到影響，許多開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一大批社會型商鋪，shoppingmall，專業(yè)批發(fā)市場，寫字樓凸現(xiàn)。“最明顯的是。新老八條的一些限制，讓開發(fā)商覺得在住宅方面獲得土地更困難，開發(fā)抵擋住宅獲利空間小，而商業(yè)地產(chǎn)虛假繁榮的泡沫還沒有破滅，這就誘惑著開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。”市場學(xué)會一位學(xué)者如是說：“這無疑將使商業(yè)地產(chǎn)關(guān)系加劇，盲目性加大�！�
同時，也有人指出，商業(yè)地產(chǎn)只要突破開發(fā)瓶頸，其發(fā)展前景依然廣闊。在做商業(yè)地產(chǎn)項目時，一定要有個清晰的定位，投資者需要什么樣的商業(yè)項目，消費者需要什么樣的商業(yè)環(huán)境，經(jīng)營者需要什么樣的商業(yè)模式，都應(yīng)該有個清楚的脈絡(luò)。盡管它與住宅一樣，屬于不動產(chǎn)之列，但其功能，性質(zhì)決定了商業(yè)地產(chǎn)的生存更多得到是依靠延綿不斷的商業(yè)經(jīng)營來實現(xiàn)。簡單地說，必須要經(jīng)營，才能突破發(fā)展瓶頸，商業(yè)地產(chǎn)才能步入健康、成熟的發(fā)展軌道。
06年商業(yè)地產(chǎn)七大猜
猜想一：商業(yè)地產(chǎn)“拐點”
今年是昆明商業(yè)地產(chǎn)“井噴年”，同時也存在問題。從2001年起至今，商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)過風(fēng)浪后，出現(xiàn)了一種傾向——帶租約銷售成為救命稻草。開發(fā)商紛紛遲最大努力尋求整層、整棟銷售，同時成立自己的商業(yè)部門，試圖駕馭商業(yè)地產(chǎn)，并讓職業(yè)投資者、重復(fù)投資者成為市場主流�？梢哉f，開發(fā)商開始正視商業(yè)風(fēng)險，尊重商業(yè)規(guī)律，并對商業(yè)的經(jīng)營者和投資者承擔(dān)起責(zé)任。
猜想二：投資漸趨理性
盡管昆明東南西北中商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展如火如荼，格局類型已不可同日而談，但誰來為投資回報安裝“保險套”？商業(yè)地產(chǎn)項目無疑具有較高保值增值功能，但是過去那種不假思索“一鋪養(yǎng)三代”的心態(tài)已經(jīng)是“一行白鷺上青天”，想一夜暴富已成為歷史。商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)沒有“穩(wěn)賺不賠”之說，投資已漸趨理性，開發(fā)商須注重細(xì)節(jié)，技術(shù)和環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)才會明天更好。
猜想三：商業(yè)地產(chǎn)與市場對接更緊密
目前看，商業(yè)地產(chǎn)項目盡管甚多，但整體效益表現(xiàn)并不十分理想。據(jù)市場信息，商家對商業(yè)地產(chǎn)需求還是旺盛，但由于相當(dāng)一部分項目沒有跟市場形成良好對接，導(dǎo)致投資客持幣觀望，錢袋越捂越緊，輕易不會用“預(yù)期賭明天”。所以，只有供需平衡，商業(yè)地產(chǎn)與市場緊密嫁接，才會有“大好河山一片紅”之景象。
猜想四：專業(yè)化市場成主角
隨著商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，在BCD區(qū)域已經(jīng)不太適合建造大型商業(yè)中心，專業(yè)化市場將成為主角，因為專業(yè)市場可以帶動行業(yè)發(fā)展，又時逢新昆明建設(shè)，原來的批發(fā)市場到了升級換代的時機，同時，專業(yè)區(qū)域集中還可以帶動物流擴張。
猜想五：產(chǎn)權(quán)商鋪將面臨尷尬
截止目前，售性專業(yè)市場或購物中心的銷售模式仍以返租的居多。但是許多失敗的案例給人們敲響了警鐘。而“帶租約銷售”越來越得到投資者認(rèn)可，沒有租約的商鋪很難投資者一擲千金。
猜想六：寫字樓、酒店底商能否盛開綻放
伴隨商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，寫字樓、酒店也如影隨形，今年達(dá)到一個至高點，但是令人棘手的問題是有些開發(fā)商并未真正意識到如何通過細(xì)分市場、科學(xué)定位將酒店、寫字樓與商業(yè)結(jié)合，使不同業(yè)態(tài)達(dá)成互動的同時，擴大市場影響力。
猜想七：商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策能否出臺？
去年5月，商務(wù)部聯(lián)合商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟第一次就商業(yè)地產(chǎn)情況進(jìn)行調(diào)查，商業(yè)部通過這次市場調(diào)查，建立信息網(wǎng)絡(luò)平臺，向社會發(fā)布商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)的情況，但那部“國家商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例”至今沒有出臺，如果出臺條例，將會對市場起到政策性的導(dǎo)向作用，會對商業(yè)地產(chǎn)的盲目建設(shè)起到抑制作用。
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