土地是人類賴以生存與發(fā)展的物質(zhì)載體，是“一切生產(chǎn)和一切存在的源泉。”然而，作為一種自然資源，土地具有稀缺性和不可在再生性。所謂稀缺性和不可再生性，是指土地因其位置的固定性、面積的有限性而不可再生，不能為人類所無(wú)限度的利用的一種自然屬性。土地資源自身的稀缺性與人類日益增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)需求之間就存在不可避免的矛盾。為了緩解這種矛盾，客觀上要求在土地上建立一種行之有效的秩序，一方面確定土地權(quán)利之歸屬和流轉(zhuǎn)，另一方面，據(jù)以規(guī)制各種對(duì)土地資源進(jìn)行破壞與浪費(fèi)的非理性行為，以期實(shí)現(xiàn)土地資源的最優(yōu)化開(kāi)發(fā)與利用。土地儲(chǔ)備制度正是這種社會(huì)客觀需要催生之必然結(jié)果。
城市土地儲(chǔ)備制度是指由城市政府委托或授權(quán)的機(jī)構(gòu)通過(guò)征用、收購(gòu)、置換、到期回收、土地整理等方式，將城市規(guī)劃用地或分散在用地者手中的城市土地集中起來(lái)，并由政府授權(quán)或由政府委托的機(jī)構(gòu)完成其房屋拆遷等土地整治與開(kāi)發(fā)等一系列前期開(kāi)發(fā)工作后，再根據(jù)城市土地年度供應(yīng)計(jì)劃，有計(jì)劃地將其儲(chǔ)備后的城市土地重新投入市場(chǎng)的制度安排。
建立城市土地儲(chǔ)備制度是我國(guó)城市用地制度的再一次創(chuàng)新，是進(jìn)一步深化我國(guó)城市用地制度改革的一種客觀要求，因此，建立城市土地儲(chǔ)備制度具有不以人們意志為轉(zhuǎn)移的必然性。構(gòu)建城市土地儲(chǔ)備制度有利于保護(hù)耕地，保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策之一，耕地是我們賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)；有利于充分發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用，優(yōu)化城市土地資源配置；有利于盤活存量土地資產(chǎn)，防止土地資源的閑置和浪費(fèi)；利于增加財(cái)政收入，籌集城市建設(shè)基金，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；有利于保障國(guó)有土地資產(chǎn)的發(fā)展權(quán)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；有利于防止過(guò)渡炒賣地皮；有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展；有利于搞好城市土地開(kāi)發(fā)與整理工作。
然而，在城市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作的實(shí)踐中還存在若干需要進(jìn)一步解決的問(wèn)題。建立和完善我國(guó)城市土地制度，關(guān)鍵是要構(gòu)建科學(xué)合理的土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制、建立城市土地基金、健全和完善土地市場(chǎng)以及城市土地儲(chǔ)備制度的法律支持體系。
構(gòu)建城市土地儲(chǔ)備制度具有十分重要的戰(zhàn)略意義，需要把握若干的關(guān)鍵環(huán)節(jié)并精心地設(shè)計(jì)其運(yùn)作方略。目前對(duì)于土地儲(chǔ)備運(yùn)作程序沒(méi)有具體的規(guī)定，一般來(lái)說(shuō)可以分為土地收購(gòu)（或征購(gòu)）、土地儲(chǔ)備、土地供應(yīng)三個(gè)階段：
一、土地收購(gòu)（或征購(gòu)）
土地收購(gòu)是指根據(jù)城市政府授權(quán)和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，土地儲(chǔ)備中心采用對(duì)農(nóng)用地征用，對(duì)城市劃撥用地轉(zhuǎn)制，對(duì)城市出讓用地置換、購(gòu)買和到期回收等方式收購(gòu)或收回所轄區(qū)域范圍內(nèi)國(guó)有土地的活動(dòng)
根據(jù)儲(chǔ)備土地的來(lái)源和對(duì)象，其具體征購(gòu)方式有土地征用、土地回收、土地置換和土地購(gòu)買等4種
1.土地征用。國(guó)家根據(jù)城市建設(shè)和發(fā)展需要，按照《土地管理法》，將原集體所有土地征用為國(guó)家所有，具體由土地儲(chǔ)備中心實(shí)施。
2．土地回收。土地儲(chǔ)備中心代表政府按照法律、法規(guī)等收回土地使用權(quán)的行為和過(guò)程。土地回收的主要對(duì)象是城市存量土地，可以是無(wú)償?shù)�，但多�?shù)情況下是需要補(bǔ)償?shù)摹?BR>
3．土地置換。土地儲(chǔ)備中心根據(jù)市政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)布局，對(duì)原來(lái)在城區(qū)內(nèi)不符合城市規(guī)劃或?qū)ζ髽I(yè)再發(fā)展有阻礙的企業(yè)和單位進(jìn)行用地布局調(diào)整，用儲(chǔ)備土地置換出原企業(yè)或單位的土地。
4．土地購(gòu)買。土地儲(chǔ)備中心在土地二、三級(jí)市場(chǎng)上，根據(jù)土地儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃，在同等條件下，優(yōu)先購(gòu)買土地使用權(quán)，增加土地儲(chǔ)備的活動(dòng)。土地購(gòu)買主要有如下幾種情況：①土地受讓人進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地；②銀行抵押需處置的土地；③市場(chǎng)交易價(jià)格明顯偏低的土地。
各種征購(gòu)方式基本上都經(jīng)過(guò)申請(qǐng)、權(quán)屬核定、征詢、實(shí)施補(bǔ)償、變更權(quán)屬等幾個(gè)階段。但由于每種征購(gòu)方式適用范圍不同，每個(gè)階段的操作方式和內(nèi)容有所不同，土地儲(chǔ)備中心應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行具體操作。
土地的收購(gòu)（或征購(gòu)）具體包括：申請(qǐng)收購(gòu)、權(quán)屬核查、征詢意見(jiàn)、費(fèi)用測(cè)算、方案報(bào)批、簽訂合同、收購(gòu)補(bǔ)償、權(quán)屬變更、交付土地等。按照有關(guān)規(guī)定，已被收購(gòu)的土地隨即納入土地儲(chǔ)備體系。
二、土地儲(chǔ)備
對(duì)于進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系的土地，在出讓給新的土地使用單位以前，由土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)組織前期開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理。前期開(kāi)發(fā)包括地上建筑物和附屬物的拆遷和土地平整等。經(jīng)營(yíng)管理是指在儲(chǔ)備土地預(yù)出讓或招標(biāo)拍賣前，土地儲(chǔ)備中心可以依法將儲(chǔ)備土地的使用權(quán)單獨(dú)或連同地上建筑物出租、抵押或臨時(shí)改變用途，以防止土地閑置或浪費(fèi)。在土地儲(chǔ)備階段的開(kāi)發(fā)利用過(guò)程中，土地儲(chǔ)備中心應(yīng)與其他國(guó)有土地使用單位一樣，遵守土地利用的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章制度。涉及土地使用權(quán)單獨(dú)或連同地上建筑物出租、抵押、臨時(shí)改變用途及地上建筑物和附屬物拆遷的，土地儲(chǔ)備中心持有關(guān)用地批準(zhǔn)文件及《國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)合同》，依法到有關(guān)部門辦理審批或登記手續(xù)。
三、土地供應(yīng)
對(duì)進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系的土地，由于土地儲(chǔ)備中心根據(jù)城市發(fā)展需要和土地市場(chǎng)的需求制定土地供應(yīng)計(jì)劃，有計(jì)劃地統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土地。為了提高土地一級(jí)市場(chǎng)的公開(kāi)性和透明度，土地儲(chǔ)備中心要定期將儲(chǔ)備土地的信息向社會(huì)公布，并抄報(bào)部門單位。對(duì)于擬推出的具體地塊，還要在充分考慮城市規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)和城市發(fā)展等方面要求的基礎(chǔ)上，測(cè)算土地供應(yīng)成本，擬定招商供地方案。根據(jù)現(xiàn)行土地管理法規(guī)，儲(chǔ)備土地的供應(yīng)方式可分為招標(biāo)拍賣和協(xié)議出讓兩種類型。
國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣，是政府供應(yīng)土地的重要形式，集中體現(xiàn)了公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)原則，有利于充分發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)化配置土地資源的作用建立和完善土地市場(chǎng)體系；有利于實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地市場(chǎng)的管理和宏觀調(diào)控；有利于實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地資產(chǎn)的價(jià)值；有利于促進(jìn)廉政建設(shè)和保障依法行政，從源頭上防治土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為；
根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部第11號(hào)令第四條規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”。
（一）、招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)
招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ墓�、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。
招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)工作程序如下：
1．招標(biāo)前期工作
擬定招標(biāo)年度供地計(jì)劃，選擇、清理招標(biāo)地塊，評(píng)估、確定招標(biāo)底價(jià)，編制、報(bào)批招標(biāo)文件和招標(biāo)工作方案等。
招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括：招標(biāo)公告、投標(biāo)須知、宗地圖、土地使用的規(guī)劃意見(jiàn)、投標(biāo)書(shū)、中標(biāo)通知書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文本等。
2．成立招標(biāo)評(píng)標(biāo)小組
其職責(zé)是：審查投標(biāo)人資格，主持開(kāi)標(biāo)、定標(biāo)工作，確認(rèn)中標(biāo)人。
3．發(fā)布招標(biāo)公告
招標(biāo)公告一般應(yīng)在招標(biāo)截止日前三十日刊登在當(dāng)?shù)氐闹饕獔?bào)刊并同時(shí)在省級(jí)報(bào)刊登載；招標(biāo)公告應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：①土地的位置；地塊現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；②投標(biāo)人的資格要求；③投標(biāo)人索取標(biāo)書(shū)時(shí)間、地點(diǎn)及標(biāo)書(shū)的工本費(fèi)；④投標(biāo)地點(diǎn)和截止時(shí)間；⑤給付中標(biāo)價(jià)的方式和保證金數(shù)額；⑥評(píng)標(biāo)方法；⑦開(kāi)標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)；⑧招標(biāo)人認(rèn)為需要公告的其他事項(xiàng)。
4．投標(biāo)人登記，索取標(biāo)書(shū)和有關(guān)文件
5．投標(biāo)
投標(biāo)人在投標(biāo)截止日期前將標(biāo)書(shū)投入標(biāo)箱，標(biāo)書(shū)應(yīng)包括下列附件和履約保證金：①營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、法人代表證明書(shū)、法人代表身份證復(fù)印件；②不低于公告數(shù)額的履約保證金。
6．開(kāi)標(biāo)
招標(biāo)評(píng)標(biāo)小組對(duì)標(biāo)書(shū)和標(biāo)書(shū)附件進(jìn)行審查的標(biāo)書(shū)宣布無(wú)效。對(duì)不符合規(guī)定的標(biāo)書(shū)宣布無(wú)效。
7．評(píng)標(biāo)、定標(biāo)
一般情況下，評(píng)定中標(biāo)人可按以下標(biāo)準(zhǔn)之一確定：①出價(jià)最高者；②綜合評(píng)分最高者；③最先付清規(guī)定的標(biāo)價(jià)款者；④實(shí)際交付地價(jià)款最多者。
8．向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書(shū)》
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