隨著收入的增加，沖著“一鋪養(yǎng)三代”的老話，“識鋪”、“選鋪”、“易鋪”、“租鋪”、“養(yǎng)鋪”和“做鋪”的人們正涌向購物中心（商廈）商鋪、商業(yè)街商鋪、專業(yè)市場商鋪、社區(qū)商鋪、旅游商鋪、寫字樓商鋪，競相“淘鋪”。

從昆明最貴商鋪地產——螺螄灣商場，到輝煌依舊的青年路服裝街；從蕭條中尋求復興的白塔路，到白天不如夜晚“亮”的金碧廣場；一個個旺鋪令外來商家和本地投資者欣喜若狂一擲千金，種種有關商鋪投資回報率的神話，亦不斷在坊間流傳。在低利率時代，為什么人們會對商鋪投資如此青睞？這不僅是市民和商家的熱門話題，同時作為一種大眾經濟現(xiàn)象，“淘鋪”熱同樣是我們大眾媒體經濟報道關注的一個焦點。

有話說得好，一個不會攢錢的消費者絕不是一個理性的消費者，一個只會攢錢的消費者也絕不是一個理性的消費者。在這個世界上沒有一個靠攢錢攢出的百萬富翁，錢是賺出來的。一個理性的消費者應該是一個合格的投資者，他考慮的是如何把錢投資在最安全、收益最大的領域，以獲得最大的回報。

本報今日特別推出“2006昆明商鋪投資全攻略”，以期能為那些已叩響財富之門的人們，或即將邁入財富之門的人們提供一些服務和方便，或者從中獲得有價值的行業(yè)資訊或某種可資借鑒的東西。

4種投資商鋪適合小本創(chuàng)業(yè)

“為別人打工，還不如自己當老板”。欲投資商鋪選擇自主創(chuàng)業(yè)的人一年比一年多，而當前商鋪的類型和地點也日趨多樣化。那么投資者該如何選擇適合自己的商鋪呢？

超市商鋪

大型超市往往伴隨居住區(qū)誕生，擁有聚集人氣的先天優(yōu)勢。大型超市內的商鋪大多是分割型的，較獨立商鋪來說成本要低，經營靈活，因此風險也較低。

提醒：超市商鋪是依賴于超市而產生的，超市經營的好壞直接影響超市商鋪的贏利狀況。因此選擇有實力的超市經營商或者已經樹立起良好口碑的超市，會起到事半功倍的作用。

商務區(qū)商鋪

商鋪投資的訣竅之一就是“看客買鋪”。哪里的消費能力高，哪里的商鋪投資就越有價值。從城市的發(fā)展看，每個城市的CBD商務區(qū)規(guī)劃都非常有限，因此特別適合一些現(xiàn)代商貿服務行業(yè)的業(yè)態(tài)入駐。在高質量定位的前提下，此區(qū)域內的商鋪投資潛力較大，甚至在未來幾年會成為商鋪中的稀缺資源。

提醒：在具體投資項目選擇上，一般來說，CBD商務區(qū)的商鋪客流消費能力相對較高。以商務樓白領為目標消費群的酒吧咖啡館、健身健美中心、美容美發(fā)廳、高級餐廳都會是這些地方的主角。

社區(qū)商鋪

社區(qū)商鋪將成為潛力最大的商鋪類型之一，這在業(yè)界已形成了共識。一般來說，一個新的社區(qū)只要項目定位準確，發(fā)展環(huán)境良好，隨著社區(qū)的成熟所帶來的商鋪價值提升毋庸置疑。

提醒：值得投資者注意的是，一些開發(fā)商通過對項目的包裝宣傳，從而促成了社區(qū)商鋪銷售價格虛高，這樣商鋪就喪失了升值的空間。因此投資前進行詳細的考察，理性投資非常關鍵。

商業(yè)街商鋪

商業(yè)街的“經典”旺鋪，其優(yōu)越的商業(yè)氛圍、穩(wěn)定的客流量決定了該類商鋪運營收益水平較高。但其租金或單位面積價格也是高不可攀，在商業(yè)較發(fā)達的城市甚至會出現(xiàn)千金難求的局面。

提醒：商業(yè)街商鋪的投資回報率高，風險也會相應增加。商鋪投資專家認為，這類位置佳、地段好的所謂“經典旺鋪”，其價格已經被抬升到一個很高的價位區(qū)間。如果盲目入市，存在巨大的套牢風險。

昆明商鋪租金地圖（上）

【地點】青年路服裝街

【特征】輝煌依舊延續(xù)

【綜述】昆明市內最早的一條商業(yè)街，從上世紀80年代開始一直到現(xiàn)在，始終沒有失去繁華，并一直以服裝作為主業(yè)。

商鋪價格雖不能和一些大型批發(fā)市場比，但也一直未掉價。青年路商鋪租金基本每月在400——500元/平方米，也有價位較低地段，在青年路中斷，花園商場內，鋪面價格每月在100——120元/平方米。

【地點】白塔路

【特征】蕭條中尋復興

【綜述】昔日曾是一條集合服裝、餐飲為特色的商業(yè)街，在發(fā)展中逐漸走向了沉寂。但作為一條“瘦死駱駝比馬大”的商業(yè)街，一副架子仍在。此商街靠金龍百貨一段，正處于商鋪拆遷階段，無最新價格�？拷ッ黠埖旮浇�，價位在2300——3000元/月，鋪面面積多在60平方米左右，折合每月租金在40——50元/平方米。惟一保留著昔日餐飲特色的白塔路下段，也逐漸失去往日繁華，正被標牌制作行業(yè)所侵蝕。

作為用地不大，租金要求較低的標牌制作行業(yè)，對商鋪租金定價也較低，面積多在15——20元/平方米之間，租金為每月800元至1000元間，此路段也逐漸由服裝、餐飲行業(yè)向小加工行業(yè)轉變。

【地點】金碧廣場

【特征】白天不如夜的“亮”

【綜述】云南金馬碧雞旅游商城，是1999年對“金馬碧雞坊旅游商業(yè)步行街”實行一次性改建而形成的，目前已成為昆明最大的旅游商品以及酒吧集中的綜合性商業(yè)區(qū)。作為昆明市一個最熱鬧的夜場之一，消費結構的集中性、規(guī)模化，也讓該商區(qū)的身價不菲。

根據(jù)云南金馬碧雞旅游商城股份有限公司提供的數(shù)據(jù)，該商城占地50畝，擁有商業(yè)旺鋪5.6萬平方米，多數(shù)以酒吧為主，租金按照樓層分為：一樓每月90元/平方米，二樓每月35元/平方米，商鋪面積多在100平方米以上。今年，在原定的租期到期后，商場將提高商鋪租金，提升幅度在30%左右。

【地點】螺螄灣商場

【特征】昆明最貴商鋪地產

【綜述】今年3月18日，有著17年歷史的云南第一服裝綜合批發(fā)市場——螺螄灣商品批發(fā)市場，對市場第一交易區(qū)一樓的286個商鋪公開拍賣10年經營權，結果這些面積在10——15平方米的商鋪最終拍出200余個。其中一個地段好的12平方米商鋪拍出了138萬元的天價，其余商鋪價格也都在90余萬元至130余萬元之間。如此一算，這些商鋪的年租金達到了10萬元人民幣/平方米。如此旺的身價，也使它成為昆明在商鋪租金價格方面，能與世界頂級商業(yè)街相匹敵的為數(shù)不多的黃金旺鋪。

國際名街身價

按照一份國際著名地產咨詢公司的統(tǒng)計，《2005年全球主要購物街》中位居前5位的世界頂級商業(yè)街分別是：紐約第五街、中國香港銅鑼灣、巴黎香榭麗舍大道、倫敦新邦德街、東京銀座。

5大商街的身價分別是：紐約第五街的商鋪以年租金13993美元/平方米名列第一，排名第二的是中國香港的銅鑼灣年租金11653美元/平方米，法國巴黎的香榭麗舍大道以年租金8024美元/平方米居第三位，倫敦的新邦德街以年租金6753美元/平方米位列第四，東京銀座以年租金5578美元/平方米價格位列第五位。

鋪投資快速成長

素有“一鋪養(yǎng)三代”之稱的商鋪，因其穩(wěn)定、風險小、回報率高等諸多優(yōu)勢，已成了股市、匯市、高檔住宅投資以外的一種重要選擇，許多黃金旺鋪成為外來商家和本地投資者競相追逐的對象。有業(yè)內人士認為，昆明的商鋪投資正快速成長，許多商業(yè)街已經形成了自己的產業(yè)市場，比如“云紡商業(yè)區(qū)”、“青年路服裝街”等。其他如昆明真正意義上的第一條步行街——同仁街，翠湖商業(yè)圈一衣帶水之休閑購物街——錢局街，昆明高校經濟圈典范之作——圓西路＋文化巷，新興特色商業(yè)街樣板——白龍路小龍四方街等，在風云激蕩的商業(yè)洗禮中，也逐步找到了自己的位置，鍛造出了自己的性格，演繹成一個個極富特色的商業(yè)生態(tài)圈，放射著獨有的光芒。

昆明商鋪租金地圖（下）

【地點】圓西路＋文化巷

【特征】昆明高校經濟圈典范之作

【綜述】圓西路和文化巷絕對是昆明高校經濟圈中的典范之作。圓西路是云南大學大部分學子從宿舍到教學區(qū)的必經之路，并成為其生活的重要部分，餐飲、服飾、娛樂等在這條不足兩百米長的擁擠街道上和諧融為一體。圓西路下段商鋪二樓某酒吧，經營面積70余平方米，月租金兩萬元，營業(yè)近兩年來，老板鄭女士說只是略有贏余。而據(jù)圓西路上段某復印店的老板透露，圓西路一樓的鋪面價格平均不低于300元/平方米，但圓西路大部分商鋪易主也快，“大約每年有1/5的店面要換人”。坐落在云南大學校園本部另一側的文化巷，其主體消費群體為研究生與留學生，無論酒吧、飯館還是書店，都頗具異域風情。據(jù)知情人士透露，文化巷里落成不久的“洋人街”商鋪，每平米的出售價格不低于兩萬元。

盡管云南大學絕大部分的本科生已另遷校區(qū)，但這兩條街道依舊興盛不減。

【地點】錢局街

【特征】翠湖商業(yè)圈一衣帶水之休閑購物街

【綜述】如果說滇池是昆明的心臟，那翠湖就是昆明人的心臟。尤其翠湖免費開放以來，人流量劇增，高檔商務酒店、高檔住宅小區(qū)、高檔餐飲娛樂等高利潤行業(yè)占據(jù)了翠湖的四周黃金位置，并將休閑購物擠進了與翠湖一衣帶水的錢局街。

“錢局街的鋪面價格不好說，因為產權各有不同，所以租金差別也很大�！卞X局街某居民小區(qū)的張先生告訴記者，低的有50元/平方米的賣早點的小鋪面，高的超過400元/平方米，“我們小區(qū)樓下臨街的4個鋪面，是經過拍賣再出租的，據(jù)說租金都在400元/平方米以上”。錢局街商品注重品質與特色，也常有店主未能駕馭經營特色而做不下去的，前日記者走訪時有兩鋪面剛易主裝修。

【地點】白龍路小龍四方街

【特征】新興特色商業(yè)街樣板

【綜述】今年年初，白龍路的小龍四方街開放迎客。清爽的民居風格建筑，走進后寧靜如小鎮(zhèn)。先頭入駐的大部分商戶由原來的龍泉路花鳥市場拆遷而來，執(zhí)行82/平方米（含物管費）優(yōu)惠租賃價格，其余一律執(zhí)行92元/平方米（含物管費）的價格。

相對而言，在二環(huán)以外白龍路地段，該租賃價格并不便宜，但集中的特色經營方式將是發(fā)展方向。據(jù)了解，小龍四方街分ABCD4個區(qū)域，目前入駐商戶主要是出售民族工藝、珠寶古物和綠色花草，待建設中的D區(qū)完工后，開發(fā)商將力主打造珠寶古玩一條街的主題。

【地點】新聞路

【特征】新商業(yè)圈沖擊下的昆明老商業(yè)圈

【綜述】曾有人預言說金碧廣場的新夜場成型后，昆都夜場將沒落，但事實證明昆都依然是昆明的時尚據(jù)點。據(jù)知情人士透露，昆都各大休閑場地的租金因其入駐時間不同而差別很大，以“賴著不走”為代表的一批“遠古居民”，租金在100元/平方米以下，而以“芭比”為代表的一批后來者，租金至少都在200元/平方米以上。而新聞路臨街鋪面價格則在75——105元/平方米之間。

昆都之春作為新聞路商圈的生力軍，一樓鋪面租金大部分為120/平方米，二樓則從60——100/平方米不等，目前商場正處于新一輪的招租期。

【地點】同仁街

【特征】昆明真正意義上的第一條步行街

【綜述】同仁街于2003年10月初開街，幾乎與其旁的金碧公園同步開放。一到四樓經營總面積7000余平方米，一樓鋪面最高租金每月350元/平方米，往上樓層依次遞減，四樓可低至每月80元/平方米。據(jù)知情人士透露，“好樂迪”一至三樓經營面積有2000余平方米，由于是大客戶且簽約15年，其享受優(yōu)惠后平均租金也在200元/平方米左右。

“這里是昆明真正意義上的第一條步行街，我們最先禁止自行車進入街區(qū)�！睋�(jù)負責同仁街物管的喜運佳物業(yè)管理有限公司黃經理介紹，同仁街最初的定位即是精品商業(yè)街，招商上一律只考慮品牌商家。“據(jù)我所知，同仁街的商鋪在2003年初即預訂完，幾乎還沒有商家退出過。近在咫尺的‘傾城名著’開盤后，這里人氣將更旺，更不會有商家退出�！闭沾苏f法，現(xiàn)在要想再進駐同仁街掘金，希望很渺茫。必備手冊

●市面和樓層因素。成熟的社區(qū)往往店家密集，還配有公園、影院等輔助設施。租金往往最能體現(xiàn)商鋪的價值。一樓的商鋪往往最好租，租金也高，對投資者也最有保障。

●使用率有多高，有沒有自主權。自主權越高，收益越單純。使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商鋪的位置面向開闊的使用空間，客戶流又比較簡單合理的話，就能有效提高商鋪的使用率。

●能否找準產業(yè)市場。準確的市場定位則可以大大提高投資的回報，比如“電腦一條街”、“服裝一條街”等，找準市場定位可事半功倍。

投資案例

馬先生目前有啟動資金50萬元，購買一個面積為62.5平方米的商鋪，總房款為125萬元，貸款75萬元（10年），經計算月供為7500元/月，假如市場平均投資收益率（有租約的情況下）為10%左右，根據(jù)市場平均估價，市場平均租金為5.5元／天／平方米，則：

●年租金收入：5.5元/天/平方米×62.5×365≈125000元

●年供款：7500元/月×12＝90000元

●年收益額：125000－90000＝35000元

●貸款10年凈收益：35000×10年＝350000元

●10年后資產總額：1250000＋350000＝1600000元

●毛利潤為：1600000（10年后資產）－500000（啟動資金即首付款）＝110萬元

●平均每年收益（年利）：110萬/10年＝11萬元