昆明尾房出路何在

開發(fā)商一般在總盤量賣到8、9成后就會減少銷售力度，甚至撤消售樓處，將剩余房屋變成自然銷售；業(yè)主在對其預(yù)售房進(jìn)行收房時因各種原因退房；開發(fā)商的預(yù)留房和最初樣板間等都有可能變成尾房。雖然沒有確切的數(shù)據(jù)顯示，昆明尾房存量究竟有多少，但可以肯定的是，2004年、2005年，昆明有近200個樓盤上市，尾房的大量存在是必然。

今年3月18日，一直傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的北京首家尾房超市終于“浮出水面”，這令我們開始思索——昆明尾房出路何在

尾房給人的直觀感覺就是“被人挑到最后剩下的”，剩下的就是不好的。但事實上并非如此。有業(yè)內(nèi)人士分析，賣得再好的房子，強(qiáng)銷期過后都會剩余少量的房子，尾房問題一直存在。

探因：尾房產(chǎn)生

有業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時分析道，尾房主要有六個方面的成因。第一種是開發(fā)商出于營銷考慮，為帶動其他剩余銷售單元銷售而有意保留的“精品”單元；第二種是房子很好，但因總價很高而沒有賣出去的房子，這類房子往往是投資的最佳選擇；第三種是被人買走后因為購買者的個人原因而又退回的，這也可能是一些比前期所售出的房子還要更好的房子；第四種是樓盤銷售到一定程度后，發(fā)展商因要盡早回收資金而最后想拋售的單元，這樣的房子往往價格很有誘惑力，而且房屋本身并沒有什么缺陷；第五種包括一些“先天不足”的房子，如朝向、樓層、戶型等不合理的單元，是否購買這樣的房子完全根據(jù)個人的經(jīng)濟(jì)實力和喜好。第六種原因是因資金、債務(wù)問題抵押給銀行的房子，或者法院查沒的房子，或者抵給工程單位的房子，這類房子里不乏朝向、戶型、樓層不錯的房子。

價值：尾房銷售掀起蓋頭

在記者采訪過程中談到尾房銷售，大多數(shù)開發(fā)商都對此諱莫如深。但還是有部分品牌開發(fā)商在接受記者采訪時，坦率的表示他們還是很看好“尾房超市”這種新的市場現(xiàn)象的。以獨創(chuàng)“三院式”在去年掀起了一陣“香檳熱潮”的香檳小鎮(zhèn)開發(fā)商泰信地產(chǎn)，在接受采訪時表示，雖香檳小鎮(zhèn)做為一個高檔樓盤為保證前期客戶利益不會考慮進(jìn)入“尾房超市”，但對市場上的普通商品房，開發(fā)商能盡快回籠資金，“尾房超市”應(yīng)該是一個不錯的思路。昆明中房地產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，中產(chǎn)的產(chǎn)品向來銷售情況都不錯，進(jìn)入后期銷售通常還是以市場自然消化為主。但對諸如“尾房超市”這類市場新出現(xiàn)的尾房處理新模式，因為其能加快資本的盡快回收，他們還是非�？春玫�。

確切地說，通常尾房有其自身的優(yōu)勢。首先，尾房不一定是“問題房”、“爛房”，如因開發(fā)商留做自用或日后出租、大買家有購房意向而暫時保留的、前期被人買走又退回的等等等，這些尾房極有可能是一些比前期所售出的房子還要好的房子。其次，從價格的因素看，“尾房”的競爭力顯而易見：在前期已售物業(yè)基本抵消了開發(fā)商成本的情況下，開發(fā)商對“尾房”一般會“揮淚降價”以求變現(xiàn)。

作為“尾房”，當(dāng)然對樓層、朝向、戶型的挑選余地不大，但對于注重實際使用的置業(yè)者來說。尾房基本上都是現(xiàn)房，房子本身的質(zhì)量問題已經(jīng)經(jīng)過時間的檢驗，問題大多暴露出來風(fēng)險較小。

出路：尾房的“雞肋”之變

很多房地產(chǎn)項目開發(fā)商真正的利潤在于尾房，但房子買到后期，銷售投入多，其操作難度是大是業(yè)內(nèi)同行公認(rèn)的事實。

據(jù)了解，盤活尾房主要有3類辦法：一是改造，是指運用裝修手段，使尾房煥發(fā)活力。二是優(yōu)惠，在價格或是服務(wù)上實行優(yōu)惠，打折銷售，增加尾房吸引力。三是變性，變住宅為商住兩用，或變出售為出租。當(dāng)然，通過中介公司進(jìn)行差價置換，也是一個很好的辦法。

對于大多數(shù)開發(fā)商而言，尾房就像一塊“雞肋”。不過，“雞肋”卻給了中介公司一個機(jī)會。去年的宏觀調(diào)控不僅影響了一級市場的銷售，也影響了二級市場。現(xiàn)在由于開發(fā)商所受的市場壓力而把尾房甩給中介出售，對二級市場來說是一個激活。由于銷售尾房的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出代理二手房銷售的利潤，因此中介公司越來越重視這塊業(yè)務(wù)。

昆明杰出房地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，作為中介機(jī)構(gòu)來說，他們非常愿意就尾房的銷售與開發(fā)商合作，但也非常理解開發(fā)商的想法，姑且不去討論尾房的質(zhì)量問題，畢竟讓尾房進(jìn)入二手市場，性質(zhì)就變了，好像品質(zhì)、檔次就下降了。就他了解昆明市場的情況而言，無論是分銷，還是代銷，中介介入的情況都不多。即便是中介分銷或代銷，也一定是具有專業(yè)實力和知名品牌的中介才能勝任。

不可否認(rèn)，尾房進(jìn)入中介仍然面臨一個巨大的挑戰(zhàn)�？磥�，昆明尾房銷售的商計還有待于發(fā)掘。

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