廉租房不可能取代經(jīng)濟(jì)適用房

老百姓的住房問(wèn)題是兩會(huì)代表們普遍關(guān)注的問(wèn)題之一。為解決低收入百姓買不起商品房的問(wèn)題，全國(guó)政協(xié)委員在政協(xié)大會(huì)上提出"要加大廉租房建設(shè)力度，用廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房"的建議。

他們認(rèn)為像北京、上海和廣州這樣的大城市的住房需求旺盛，房?jī)r(jià)和租金比較高，上漲的速度比較快，僅靠租房補(bǔ)貼解決不了問(wèn)題，反而使政府處于被動(dòng)地位，而廉租房對(duì)于解決城市低收入者的住房問(wèn)題又是最經(jīng)濟(jì)、最公平、最能滿足需求的，它的產(chǎn)權(quán)屬于政府，只租不賣，無(wú)需像經(jīng)濟(jì)適用房那樣需要連續(xù)不斷地大規(guī)模改造。

只要政府手上有一定量的廉租房，而使用者的收入在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，就可以申請(qǐng)入住。

當(dāng)居住者的收入超過(guò)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就必須搬出，以此增加居住者的流動(dòng)性，并通過(guò)收取有償使用的租金解決常規(guī)化的管理和維修，便可以長(zhǎng)期不斷地解決城市困難人群住房問(wèn)題。

在地價(jià)和租金較貴的城市，實(shí)行廉租房可以使政府處于主動(dòng)地位，不僅能夠有效平衡和解決城市困難人群的住房問(wèn)題，而且能夠大大減少政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，符合效益法則。

新事物出現(xiàn)并意欲取代舊事物，肯定是舊事物在某些方面出現(xiàn)了不適應(yīng)性。建設(shè)部出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，使中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房有了一定的法律保障，本是政府為"大庇天下寒士"而給予政策優(yōu)惠的廉價(jià)商品住宅，但在現(xiàn)實(shí)中，低收入群體中的很多人不是買不起就是買不著。

經(jīng)濟(jì)適用房不合理性究竟在哪里呢？看到委員的建議后，后人人開(kāi)始認(rèn)真思考起了這個(gè)問(wèn)題。

經(jīng)濟(jì)適用房問(wèn)題重重

根據(jù)相關(guān)人士分析并得出公認(rèn)結(jié)果，目前，我國(guó)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房政策存在幾個(gè)方面的問(wèn)題。

政策存在很多漏洞。經(jīng)濟(jì)適用房國(guó)家采用減免土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)的方式，責(zé)令開(kāi)發(fā)商限價(jià)出售給中低收入城市居民，開(kāi)發(fā)商通過(guò)協(xié)議的方式取得土地，以政府的定價(jià)出售，除房?jī)r(jià)以外的房屋質(zhì)量、社區(qū)配套設(shè)施等由企業(yè)自主決定。這給企業(yè)在房屋質(zhì)量、相關(guān)設(shè)施等方面留有很大的運(yùn)作空間，也留下了巨大的利潤(rùn)空間。同時(shí)，也帶來(lái)了更多的隱患。

政策缺乏靈活的運(yùn)作。經(jīng)濟(jì)適用房是提供給中低收入居民的，但是中低收入的人群是在變化的。經(jīng)濟(jì)適用房這種保障是一種固定保障，一旦獲得保障就成了終身制。所以現(xiàn)在有很多人手中有經(jīng)濟(jì)適用房，但自己卻貸款買更好的商品房，經(jīng)濟(jì)適用房則用來(lái)出租，以租養(yǎng)貸，造成了經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求的局面，而那些真正需要經(jīng)濟(jì)適用房的人，卻無(wú)房可買。

供給的對(duì)象的界定困難，對(duì)購(gòu)房者難以把關(guān)。經(jīng)濟(jì)適用房供給對(duì)象的認(rèn)定主要是看其家庭年人均收入是否低于上一年度全區(qū)人均收入。這種認(rèn)定方式必須建立在對(duì)家庭收入有效掌控的基礎(chǔ)之上，但由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步推進(jìn)，家庭收入的可靠性和穩(wěn)定性經(jīng)常發(fā)生變化，整個(gè)社會(huì)分配制度的運(yùn)作、監(jiān)控機(jī)制也不健全，收入審核難以把關(guān)，這使得對(duì)中低收入家庭的界定困難重重，不少經(jīng)濟(jì)適用房讓富人鉆了空子。

由此看來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房確實(shí)有它自身的缺陷，不可避免地出現(xiàn)很多問(wèn)題，也帶來(lái)了不少麻煩，因此政協(xié)委員提出要取消經(jīng)濟(jì)適用房也不無(wú)道理。

但目前仍無(wú)可替代

不過(guò)，有人認(rèn)為，雖然經(jīng)濟(jì)適用房有諸多不是之處，但是從整體來(lái)看，廉租適用房也不可能取代經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房仍有其存在的意義。

原因很簡(jiǎn)單，就目前而言，經(jīng)濟(jì)適用房還不能取消，而且也不應(yīng)該取消。商務(wù)樓，寫(xiě)字樓的發(fā)展，地產(chǎn)商的活躍，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，但中國(guó)還有很多人買不起房，還有很多人住不起房。那部分中低收入人群，他們也要有地方居住。

其實(shí)房地產(chǎn)也好，其他行業(yè)也罷，都是相輔相成的，沒(méi)有一個(gè)行業(yè)可以脫離出來(lái)獨(dú)立發(fā)展。經(jīng)濟(jì)適用房是在取消福利分房的情況下產(chǎn)生的，正是為了幫助低收入人群而實(shí)行的政府保障政策。即使它有一些缺陷，還是可以不斷地改進(jìn)完善的。

有委員對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房提出質(zhì)疑，要求廢除經(jīng)濟(jì)適用房，這是片面武斷的看法，歪曲了本意�！冻擎�(zhèn)廉租住房租金管理辦法》的出臺(tái)，是為了規(guī)范城鎮(zhèn)廉租住房租金管理，保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房權(quán)益。但它畢竟規(guī)模還較小，還不夠強(qiáng)大，即使要讓經(jīng)濟(jì)適用房退出歷史舞臺(tái)，也應(yīng)在廉租房等替代措施擴(kuò)大規(guī)模后，逐步取代目前經(jīng)濟(jì)適用房的主體地位。

存在即合理。有需求就會(huì)有市場(chǎng)，有市場(chǎng)就一定有利潤(rùn)，也就一定會(huì)有供給。

經(jīng)濟(jì)適用房從根本上而言，是政府通過(guò)國(guó)民收入的再分配來(lái)調(diào)整社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益以保護(hù)弱者，確保他們的基本居住權(quán)�？倳�(huì)有一部分人是中間層的，高檔房承擔(dān)不起，而各個(gè)方面又超過(guò)了廉租房使用者的標(biāo)準(zhǔn)。而這一群體卻能承擔(dān)得起經(jīng)濟(jì)適用房的費(fèi)用，這一需求就會(huì)凸顯出來(lái)了。

為了提供保障，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房中、小套的面積，并要求開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)應(yīng)控制在3%以內(nèi)。而越來(lái)越多的人對(duì)住房的需求不只停留在住房本身，不斷地?cái)U(kuò)展到居住環(huán)境的要求上來(lái)，這種需求就驅(qū)使開(kāi)發(fā)商鉆政策的空子，在建筑面積、房屋質(zhì)量、相關(guān)設(shè)施等方面做文章，實(shí)際操作中的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3%。

在市場(chǎng)需求和利潤(rùn)驅(qū)使的雙重驅(qū)動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)就變成了市場(chǎng)發(fā)展的必然。

經(jīng)濟(jì)適用房和廉租適用房?jī)烧咦陨淼奶攸c(diǎn)決定了廉租適用房不能取代經(jīng)濟(jì)適用房而單獨(dú)存在。

廉租住房制度是中國(guó)住房供應(yīng)體系的重要組成部分。廉租適用房是針對(duì)城鎮(zhèn)中低收入者的，它的出現(xiàn)和發(fā)展不僅有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，而且還具有防范金融風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定社會(huì)的現(xiàn)實(shí)意義。

廉租房是政府出資出力興建的保障住房，政府行使完全支配權(quán)，在既定規(guī)則的前提下，按照計(jì)劃有序地組織和分配，貧困家庭可以通過(guò)申請(qǐng)得到政府的住房保障。因此，發(fā)展廉租適用房不僅具有必要性,而且具有現(xiàn)實(shí)的緊迫性。但這并不能說(shuō)廉租適用房就可以取代經(jīng)濟(jì)適用房。

廉租適用房也有其自身不可避免的缺陷，由于政府的管制，市場(chǎng)機(jī)制的作用被大大削弱。廉租住房的分配由各個(gè)城市的廉租住房管理部門(mén)負(fù)責(zé)，政府還要對(duì)廉租住房的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理實(shí)行補(bǔ)貼。

相對(duì)于廉租房而言，經(jīng)濟(jì)適用房盡管政府也補(bǔ)貼，但這種補(bǔ)貼是以減免土地出讓金和少收稅的方式進(jìn)行的，政府并不需要直接從財(cái)政里貼錢(qián)。

經(jīng)濟(jì)適用住房是政府提供政策優(yōu)惠，國(guó)家免收土地出讓金，減免21項(xiàng)稅費(fèi)，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，以支持開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的住房，是一種商業(yè)行為下的產(chǎn)物，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。其供應(yīng)對(duì)象是中低收入家庭，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性兩大特點(diǎn)。

現(xiàn)階段，它是房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必要一環(huán)，是保障中低收入家庭尤其是中等偏低收入家庭住房需求的一種產(chǎn)品，能增加中低價(jià)位住房供給并抑制市場(chǎng)商品產(chǎn)權(quán)房的需求和供給。

經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)揮了巨大作用。有數(shù)據(jù)顯示，北京市自1998年開(kāi)始建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，截至2004年10月底共批準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目54個(gè)，總建筑規(guī)模2690萬(wàn)平方米，累計(jì)竣工1317萬(wàn)平方米，為10多萬(wàn)戶城鎮(zhèn)中低收入家庭解決了住房問(wèn)題。

廉租適用房和經(jīng)濟(jì)適用房都有其自身的特點(diǎn)，都有其存在的空間，有其存在的必要。

應(yīng)找出更合理的模式

顯然，開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房是個(gè)好政策，現(xiàn)在問(wèn)題的關(guān)鍵并不在于是否取消經(jīng)濟(jì)適用房，而在于避免弊端，改進(jìn)不足，使這項(xiàng)政策得到完善并嚴(yán)格而科學(xué)地執(zhí)行。

業(yè)內(nèi)人士指出，全面實(shí)現(xiàn)"居者有其屋"是不可能的，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格再低，總會(huì)有一大批人買不起，政府要保障的是人人有房住，而不是人人有房產(chǎn)，這樣的情況下，大力推動(dòng)廉租房建設(shè)是所有城市在發(fā)展中無(wú)法回避的選擇。

國(guó)家下大力氣將廉租房供應(yīng)這塊蛋糕做大的同時(shí)，能盡量地?cái)U(kuò)大使用者的數(shù)量。

部分經(jīng)濟(jì)適用房可以成為廉租房的來(lái)源，改變當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用住房只售不租的現(xiàn)狀，探索實(shí)現(xiàn)租售并舉的方式，符合購(gòu)買條件的中低收入家庭，可根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)等其他各方面的能力情況，自主選擇是購(gòu)買還是租住經(jīng)濟(jì)適用住房。這樣各個(gè)層次的人們就都樂(lè)得其"所"了。

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