從前有兩個人在森林中行走，忽然在他們面前躥出了一頭黑熊，兩人飛奔逃生。其中一個在逃命前，先拿出一雙跑鞋穿了上去。另一人很訝異：“就算你穿了鞋，還是跑不過熊��！”
那人答：“我是跑不過熊，但只要跑得過你就行了�！�
今年春季以來，房地產(chǎn)市場陸續(xù)出臺的政策“組合拳”，給幾近瘋狂的樓市當頭一棒。由于成交量持續(xù)低靡，房產(chǎn)開發(fā)商普遍面臨資金回攏難題。時至今日，面對若隱若現(xiàn)的“黑熊”，準備“穿鞋”的大有人在。
房價明折明扣、送家電裝修、延期付房款……在各種“自救”措施中，最熱鬧的，莫過于“團購買房”。樓市低靡之初，就有消費者提出希望團購，一些網(wǎng)站和媒體迅速加入，充當組織者的角色，一周前，又傳來消息———本市西區(qū)一樓盤“團購”成功。
“房產(chǎn)團購”究竟真能給消費者帶來實惠，還是光打雷、不下雨的噱頭？面對一片團購的呼聲，房產(chǎn)開發(fā)商的心里究竟打的什么算盤？組織一場團購，又會碰到多少實際的困難？
9月10日，記者和40多位買房人，來到本市東北角中環(huán)線附近的一處樓盤，全程親歷了一次曲折的房產(chǎn)團購。
等著瞧！較量才剛剛開始…
8：45大紅橫幅
上海團購網(wǎng)的總經(jīng)理鄧華金今天精神不錯。作為這次團購的組織者，他信心十足。“我跟這家開發(fā)商打電話時，他們一聽說有團購，馬上表示歡迎。”
一路上，他把醞釀好的整個團購流程又溫習了一遍�！敖裉熘皇菆F購的第一步，光看房，不談價錢�？赐攴亢螅芯W(wǎng)友們的意見，最終決定心理價位，再跟開放商談判。這樣操作，成功的可能性比較大�！�
他還對這家開發(fā)商的背景進行了調(diào)查，“他們拿下這塊土地的成本很低，絕對有降價空間�！�
到售樓處時，遠遠看見門口，居然拉上了一條大紅色的橫幅：“熱烈祝賀本樓盤成為上海團購網(wǎng)指定看房點”。
鄧華金覺得這是個好兆頭，笑著連聲說：“我沒讓他們拉過，是開發(fā)商自己搞的�！�
9：00警察來了
售樓處里空蕩蕩的，鄧華金挑了張桌子坐下。
售樓處的一位“老法師”接待了他。沒想到一跑上來，“老法師”就很不客氣：“我先跟你講清楚，人是你拉過來的沒錯，到時候買不買是他們自己的事情�！�
大紅橫幅寫著“熱烈祝賀”，沒想到一只腳剛踏進門，就碰了個大釘子。鄧華金不示弱：“我們說好是團購，價格不下來，大家是不會個別行動的�！�
“老法師”眼珠子一瞪，“惡戰(zhàn)”一觸即發(fā)。
這時，約定集合的時間到了，售樓處的人越來越多，都在沒頭沒腦地找組織者，心急的人已經(jīng)開始看樓書和房間模型了。沒幾分鐘，所有的桌子邊都坐滿了人，大廳里熙熙攘攘，人群里居然出現(xiàn)了一頂“大蓋帽”。
不過，他可不是來維持秩序的，“我正好巡邏經(jīng)過，進來看看，這個樓盤，我盯著它很久了，什么樓層什么價錢我一清二楚……”
“老法師”見狀，扔下了鄧華金，忙著照顧客戶去了。
鄧華金找到了網(wǎng)站的同事，拉了張桌子，大聲招呼：“參加團購的網(wǎng)友，請到這里來登記。”
他們還在售樓處的大廳里，拉了大幅廣告卷軸，介紹房產(chǎn)團購的流程和談判技巧，并向網(wǎng)友們分發(fā)印有“談判技巧”的資料，上面還特別注明：“在現(xiàn)場請不要留下聯(lián)系方式，以免被開發(fā)商各個擊破�！�
9：15“生意沒法做了！”
忽然，一位售樓小姐撥開人群，滿臉怒容，蹭蹭地沖進了辦公室，向銷售總監(jiān)投訴：“你去看看，這樣下去，我們生意沒法做了！”
原來，一聽說有“團購”，這位小姐正在談的客戶也“跳單”了，跑到團購網(wǎng)那里登記資料，準備參加團購了。
一位買菜回家經(jīng)過的阿姨，一聽說有團購，也進來湊熱鬧，還一個勁的跟大家夸小鄧：“真是一個熱心人呀！”
9：30“把橫幅給我撤下來！”
銷售總監(jiān)皺著眉頭，一到大廳，正好看見團購網(wǎng)工作人員散發(fā)的資料。他偷偷瞟了一眼，頓時勃然大怒，一把搶過尚未發(fā)完的資料，沖著鄧華金低吼：“資料不許發(fā)！”
“老法師”也趕了過來，把鄧華金拉進辦公室里的小房間，三人你一言我一語爭了起來。
10分鐘后，鄧華金走出來，臉色有點難看：“他們不許我們發(fā)資料，把卷軸廣告也收起來吧。”
剛說完，總監(jiān)又把他拉進去，一陣交鋒。
這次，先出來的是總監(jiān)。他一言不發(fā)，在眾人的注視下，徑直走出售樓處大門，一直走到系著橫幅的大樹邊，動手解起了繩子。一旁售樓處的工作人員還沒明白過來是怎么回事，總監(jiān)怒氣沖沖地命令：“把橫幅給我撤下來！”
9：50掃地出門
可能是之前系得太緊，花了老半天時間，繩結才被解開�？偙O(jiān)把橫幅團一團，隨手一扔，誰也不理，回了辦公室。
老半天，鄧華金鐵青著臉，走出了辦公室，向一臉莫名的團購網(wǎng)工作人員做了解釋：“銷售總監(jiān)覺得，我們的團購影響了他們本來的客戶，而且開發(fā)商的代理銷售公司也覺得，我們影響了他們的業(yè)績。他們不讓我們今天搞活動了�！�
工作人員沮喪地收起廣告，脫下工作服，默默地整理好分發(fā)的資料，打包，出門，回家。
10：30“誰都不要買他們的房子！”
組織者被“掃地出門”了，但他們組織來看房子的人，還絡繹不絕地趕來。留下的鄧華金只能在門外跟他們解釋今天的狀況。
“來都來了，房子總要帶我們看一下吧！”在一位姑娘的帶領下，“團購幫”好不容易從售樓處里拖出來一個小姐，帶他們?nèi)ガF(xiàn)場看房。
一些不明情況的人，還對團購抱有幻想，他們問售樓小姐：“這個房子，如果團購的話，能便宜多少？”
“我們現(xiàn)在已經(jīng)在搞特價了，不管你團不團購，價錢一分錢不能少。”小姐生硬地回答。
戴著安全帽轉(zhuǎn)了幾圈，大伙又不滿了：“小姐，你倒是給我們介紹一下這個房子的情況和環(huán)境��！哪有你這樣賣房子的？”小姐意思意思說了幾句，就不吭氣了。
事先做過“功課”的人，充當起了義務講解：“這個房子房型一般，周圍環(huán)境一般，配套設施還算成熟，離軌道交通車站有點遠，最大的缺點，就是這幢樓正對面要造一家7層樓高的醫(yī)院……”
看完一個房型，大家商量著，是否要看看別的房型。沒想到，售樓小姐居然玩失蹤，丟下大家，回售樓處了。
一位年輕姑娘對此義憤填膺：“就憑這種態(tài)度，大家誰都不要買他們的房子！也不看看現(xiàn)在什么年月了……10月份附近要開一個新樓盤，房型和地理位置都比這里好，到時候大家都去那家買。我看他們還能‘拽’多久！”
開發(fā)商：砒霜？靈藥？
團購失敗，鄧華金覺得并不是件壞事。“至少把團購房子可能遇到的困難，一個個都暴露出來了。”這中間，最大的困難，莫過于和開發(fā)商之間的溝通�？梢哉f，團購能否成功，最關鍵的主動權，還是在開發(fā)商手上。那么，在低靡的樓市環(huán)境下，開發(fā)商視團購究竟為“靈藥”還是“砒霜”？
上海紫園的銷售經(jīng)理章錚蕙覺得，對紫園這樣的高端物業(yè)來說，團購是件好事�！澳軌蚪M織到一起團購的人，基本都在同一層次。這樣可以保證整個小區(qū)的品質(zhì)，為樓盤提供繼續(xù)升值的可能�！倍谀壳暗氖袌銮闆r下，普通住宅也有團購的可能，“至少可以改善目前房產(chǎn)成交量萎縮的現(xiàn)狀，有利于市場的復蘇。而且，開發(fā)商也可以減緩資金的壓力�！�
既然是件好事，為什么有些開發(fā)商卻遲疑，甚至抗拒呢？
章錚蕙說：“因為現(xiàn)在開發(fā)商也有兩派。一派進入市場早，拿下土地的價格低，所以當資金鏈出現(xiàn)問題時，他們有能力給團購折扣，甚至給出‘剎根價’，一下子占領市場。還有一派發(fā)展商，是在地價最高時拿下的土地，所以現(xiàn)在，他們不能降價，否則虧得血本無歸。”
但是，曾經(jīng)做過開發(fā)商的鄧華金卻認為，現(xiàn)在上市的大部分房產(chǎn)，都是三四年前拿下的土地，成本不高，有降價的空間�！芭e個例子，2002年底，楊浦區(qū)有一塊土地拍賣，算上動遷等費用，每畝成本價700萬元左右。按照當時2.5的容積率計算，每平方米只要賣7000元，就能收回成本。但現(xiàn)在，那里的房價，最低也要每平方米1.3萬元�！�
“財大氣粗的開發(fā)商，自然撐得住，不肯降價，而另一些開發(fā)商的心態(tài)就很不好了�！编嚾A金說，有一些開發(fā)商，寧可讓樓盤變成爛尾樓，也不愿意降價�！八^‘樓在資產(chǎn)在’，等哪天市場好了，又能翻身了�！�
而鄧華金團購失敗的那個樓盤，卻另有理由：“團購影響了我們‘散客’。另外，他作為組織者，事先什么銷售協(xié)議都沒跟我們談過，就這樣帶了幫人沖過來殺價，這怎么行！”
其實，要不影響零售，也有辦法解決。章錚蕙說：“可以拿出一批房源，特供團購。”
團購組織者：先把盤子做大
鄧華金究竟為什么這樣“熱心”地組織團購呢？
作為一個企業(yè)的總經(jīng)理，鄧華金當然不會義務組織團購。“但是，我這次真的沒想過要從開發(fā)商那里，得到什么回報�！彼@樣做，是想先把房產(chǎn)團購的盤子做大，把價錢談下來。“至于網(wǎng)站的贏利模式，我還沒有想好�！�
鄧華金說，現(xiàn)在有些組織團購的網(wǎng)站，是問開發(fā)商收廣告費的，或者簽署協(xié)議，根據(jù)最終團購成交數(shù)的多少，提取回扣。但鄧華金覺得，這些做法都意思不大。“前幾個星期炒得很兇的某樓盤8.8折團購成功的消息，事實上也只賣了10來套房子。價格方面，散客去買，也能打9折。千分之二的差距，能提多少傭金�。俊�
上海團購網(wǎng)之前操作的建材團購非常成功，消費者得優(yōu)惠，商家也增銷量。鄧華金覺得，房產(chǎn)市場也完全有團購成功的可能�！百I房是專業(yè)性、計劃性很強的消費，但許多消費者沒有這方面知識。團購網(wǎng)可以提供買房過程中的各類服務，給消費者和開發(fā)商建立一個相對平等的溝通平臺�！�
購房者：心理價位要準
團購成功的另一個關鍵，是購房人的心理價位要準確。
在9月10日的團購現(xiàn)場，居然有人向開發(fā)商叫價：“8500元（每平方米）的房子，一口價，5500塊！”鄧華金覺得，這樣的人不適合參加團購，因為他們的心理預期和現(xiàn)實情況差距太大。漫天殺價只會讓開發(fā)商反感，影響其他人的團購。那么，究竟什么樣的價位才合理呢？
鄧華金覺得，如果是買自住房，不必考慮太多房價未來漲跌等因素，“只要考慮自己現(xiàn)有的經(jīng)濟能力，再量入為出，尋找合適的房源。”
也有不少人，對團購的期望過高，甚至希望通過團購，用幾年前的價格，買到合適的房子。這種情況不太現(xiàn)實，因為現(xiàn)在的房產(chǎn)市場跟幾年前沒有可比性。
“首先，住房的質(zhì)量比以前提高了，房型、綠化、朝向、面積、容積率，都有所改善。第二，鋼筋水泥等原材料價格這幾年上漲不少。第三，房子的銷售成本也大大增加，光是廣告費一項，就普遍比幾年前增加一倍多�！�
縱觀中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，螺旋上升是基本發(fā)展形態(tài)�！�1996年到1999年，房地產(chǎn)市場進入過低谷，直到2000年底才開始復蘇。但所謂的低谷，最主要是指總體購買量的下降，房產(chǎn)的價格并沒有大跳水。”
所以，如果能讓百姓找到準確的心理價位，開發(fā)商也找到適當?shù)臓I銷方法，再加上組織者全程穿針引線，提供專業(yè)的配套服務，團購才有可能成功。
“這一輪調(diào)控打擊的關鍵不是價格，而是市場的信心。沒有信心，價格再低也不會有人來買房。一旦成交量恢復，信心才會跟著復蘇�！闭洛P蕙說，“上海人很聰明，都會‘看山水’的�！�
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