前些時，建設部在其官方網站上公布了《建設部2006年工作要點》(以下簡稱《要點》)�！兑c》中提到：“及時安排并公布當年普通商品住房和經濟適用住房開發(fā)項目，控制套型結構和銷售價位，從源頭上控制高檔商品住房開發(fā)，引導和增加中低價位、中小套型普通商品住房的供給�！边M一步顯示出建設部對不同類型物業(yè)加強分類引導的重視。聯系國土資源部表明的2006年將加大中小戶型中低價位、經濟適用房、廉租房土地的供應，停止別墅土地供應，嚴控大戶型、低密度高檔土地的供應，可以看到，今年上海的住宅市場將進一步分化。高端市場及中端市場，會繼續(xù)向完全市場化的方向轉變，最終形成和諧市場環(huán)境；而經濟適用房、廉租屋等保障類物業(yè)，政府也將進一步加大力度，力圖構建和諧保障環(huán)境。

上海無疑是在推進中低價位商品房和經濟適用房上力度較大的城市之一。

2005年9月起配套商品房開始批量入市，導致2005年最后幾個月里，住宅中有超過1／3甚至半數的成交房源是配套商品房，使得中低價位、中小面積的樓盤成為了上海樓市的成交主流。2006年這一趨勢得到了延續(xù)。

2006年1·2月成交的住宅，單價在7000元／平方米以下的房源占到了66%，而10000元／平方米以上的僅占12%，成交單價段大幅下移；面積方面，100平方米以下的比例也高達38%。

可見，通過增加中低價位房和配套房的供應，以及各種調控政策引起的購房者心理的變化，樓市如今的成交熱點已從前幾年的大戶型、高檔型、投資型樓盤轉到了實惠型、經濟型、自用型住宅。

自住需求將成主導

通過近期房展會上調研問卷的統(tǒng)計發(fā)現，對于上海樓市2006年整體發(fā)展形勢，57%的房地產開發(fā)、代理從業(yè)人員保持著樂觀的心態(tài)，25%的從業(yè)人員認為今年上海房地產市場走勢不樂觀，還有18%的從業(yè)人員看不清今年房地產市場的走勢。

對于上海各區(qū)域的房價走勢，業(yè)內人士基本認為今年上海房價區(qū)域分化的趨勢將十分明顯。67%的人認為上海內環(huán)以內的房價走勢將呈現小幅上升的趨勢，而對于內外環(huán)間房價走勢的判斷，大多數人的觀點是認為漲跌互現，外環(huán)以外區(qū)域的房價走勢，大多數人的觀點集中在進一步下跌上。

對于今年暢銷產品的調研結果表明，大多數房地產從業(yè)人士都認識到，自住需求將成為今年房地產市場的主導，大多數業(yè)內人士認為今年最受消費者歡迎的產品將是那些能滿足大眾自住需求的產品，也就是單價低于萬元，集中在中環(huán)附近，面積在100平方米以下的兩房。

具體來看，認為價位在8000·10000元左右的產品比較受歡迎的比例最高，為41.18%，其次為6000·7000元和7000·8000元左右的均為23.53%，總體上看，認為萬元以下的產品受歡迎的占88.24%。而這一點，與本次房展會上萬元以下產品占主打格外一致，本次展會上，來自近郊的參展項目則占據了此次房展的絕大部分比重。萬元以下價格層出不窮，從而顯示出上海樓市未來主流產品的定位：以大眾自住型市場為主流。房型分布的選項更是又一次證明了這一點。

新的價格體系正在形成

2005年的宏觀調控同時使得樓市購房者主體發(fā)生了變化。投機者基本銷聲匿跡，實力較差的投資者也承受不住市場壓力退出了市場；房展會上問訊的多數是面臨動遷、結婚等剛性需求的客戶。

投資、投機需求的消失，自住需求凸現，使得面臨客源減少的開發(fā)商把更多的關注放到了剛性需求客戶上，這一點在2005、2006兩年的“上海之春”房展會上體現得很明顯。2005年的房展會上別墅、豪宅隨處可見，多數住宅均價都過萬，開發(fā)商的宣傳要點多是投資概念。

而此次房展會突出強調了自住、低價的概念，近郊樓盤占據了絕大多數，寶山專館的三林、萬科、大華、康橋、經緯等27家房地產開發(fā)企業(yè)、近30個樓盤同時亮相；不少樓盤的定價都比以往理性得多，南匯大盤綠洲康城親水灣定價4700元／平方米、藝泰安邦報價不到4000元／平方米，松江、奉賢等郊區(qū)樓盤也紛紛打出了低價牌，說明在經歷了去年一年的調整后，今年上海樓市的新的價格體系正在形成，而最終新體系的確立，仍將經歷一段時期的振蕩和盤整。在這個盤整過程中，購房者信心的恢復、自住需求的回暖，將是樓市重要的支撐力量。

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