翠湖周邊宣傳價(jià)值高于經(jīng)營價(jià)值

在翠湖商業(yè)史上，這在當(dāng)時(shí)是一個(gè)很大的新聞：2002年12月，位于翠湖公園東南西門外7間商鋪的經(jīng)營權(quán)公開拍賣，經(jīng)過激烈舉牌競買，生產(chǎn)“云南山泉”的云南大山公司以“天價(jià)”一舉拍下１２間商鋪中所有７間外圍商鋪的經(jīng)營權(quán)，事后據(jù)大山公司稱，在開拍前就經(jīng)過精心策劃，志在“圈鋪”。

然而，令所有人吃驚的是，大山公司的這番良苦用心，圖的并非這7間商鋪未來的經(jīng)營收益，而更多的是出于企業(yè)形象宣傳的考慮：大山公司將這7間店鋪裝修后作為云南山泉形象店，而非主要用作經(jīng)營。

當(dāng)時(shí)，大山公司詳細(xì)地算了一筆賬，以說明自己的考慮并非是“盲目悲觀”，以７１０元的商鋪月租金價(jià)格，可在上海南京路、襄陽路上租到同樣的商鋪。這７間商鋪將投資５０萬元統(tǒng)一裝修和運(yùn)作，公司為此每年將支出超過８０萬元的租金，依據(jù)當(dāng)時(shí)翠湖商鋪的經(jīng)營情況，每年將虧損３０至４０萬元。

在商言商，為什么大山公司明知虧損還要高價(jià)購得這7間商鋪？這是因?yàn)�，大山公司有這樣一個(gè)估價(jià)：每年虧損的這30到40萬帶來的是品牌和企業(yè)知名度的提升，和花40萬在市中心做一個(gè)幾平方米的戶外廣告相比，用翠湖邊7間臨街商鋪來做“活廣告”，這個(gè)價(jià)格“相當(dāng)劃算”。

翠湖情結(jié)居住價(jià)值高于商業(yè)價(jià)值

昆明最有居住價(jià)值的地方在哪里？很多人都會(huì)脫口而出：翠湖！“環(huán)湖而居”是昆明人至高的居住夢想，這個(gè)“湖”指的就是翠湖，以至于翠湖周邊的土地被開發(fā)殆盡之際，開發(fā)商和媒體苦口婆心地說服昆明人把置業(yè)目光投向滇池。

翠湖是昆明人的后花園，“海鷗鳴湖”是無法揮去的“家鄉(xiāng)寶”們的情絲萬縷的最動(dòng)人的畫面。而且，以翠湖為圓心三公里以內(nèi)聚集了昆明最好的醫(yī)院、最好的高校、最豐富的商業(yè)城……

翠湖如此讓人魂?duì)繅衾@，是作為“宜居”的形象的，但從商業(yè)氛圍來說，與發(fā)展成熟的其他商圈比較，翠湖商圈一直沒有獨(dú)立的話語權(quán)：環(huán)繞翠湖走幾圈，會(huì)發(fā)現(xiàn)門前貼著“轉(zhuǎn)讓”、“遷址”的字條不在少數(shù)，翠湖周邊的經(jīng)營有諸多限制，因?yàn)槿肆髁坎淮�，很多門店做的都是“回頭客”生意，單純依靠隨機(jī)的消費(fèi)，有很多店都無法支撐。

自發(fā)的業(yè)態(tài)調(diào)整，街鋪林立，以服裝、工藝品、茶館等為主，這是翠湖周邊商鋪的經(jīng)營現(xiàn)狀；同時(shí)，這也是翠湖目前最適合的業(yè)態(tài)組合，因?yàn)榄h(huán)繞翠湖的單行線、停車位少，這都不具備一個(gè)合格的“商圈”的基本條件。

多年來，翠湖周邊沒有一個(gè)領(lǐng)袖型的復(fù)合型商場，很多人認(rèn)為這是由于地塊的限制，事實(shí)上，一個(gè)大型商場，特別是產(chǎn)權(quán)分割的商鋪并不適合翠湖周邊的氛圍，產(chǎn)權(quán)分割銷售的商場的經(jīng)營前景并不樂觀，三市街上的金碧輝煌就是最好的例子，況且就商業(yè)價(jià)值而言，翠湖周邊遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上三市街。

線形思維誤導(dǎo)樓價(jià)高，商鋪價(jià)值就高？

一個(gè)位于翠湖俊園樓下的“柯達(dá)”沖印店貼出了“轉(zhuǎn)讓”的字條，并且告知本店將遷至連云賓館旁，這間100平方的鋪面每平方月租金80元。在翠湖周邊，商鋪面積越小的租金越高，同樣位于北門街的另一經(jīng)營毛巾的鋪面，常年依靠“會(huì)員”支撐，原因是人流量小，這間40平方的鋪面每平方米的月租金近100元，店主聲稱租金壓力“太大了”。

翠湖旁的樓價(jià)已經(jīng)客觀上成為昆明樓價(jià)最高的地段，加上翠湖周邊樓房的增值，很多人有這樣簡單的推理：房價(jià)高，商鋪價(jià)值就高。

被高估的商鋪背離了真實(shí)的價(jià)值，使得翠湖周邊商鋪經(jīng)營紅火的并不多，只有酒吧、茶館能夠形成品牌和規(guī)模，但是就一個(gè)完整的“商圈”而言，一條腿走路是不正常的，除非把翠湖周邊規(guī)劃成為“酒吧一條街”，然而這幾乎不可能。

事實(shí)上，即使是在俊園、翠明園銷售之初，其商鋪的投資價(jià)值就被業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，“樓價(jià)高商鋪價(jià)必高，樓價(jià)漲商鋪價(jià)必漲”，在這情緒影響下，翠湖周邊的商鋪價(jià)值被大大高估了！

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