這樣購房真“憋屈”原本想在市中心購買一套二手房作為投資，卻不想遭到賣家的算計(jì)——將自己所購的房產(chǎn)提前低價(jià)租賃給別人，而且一租就是五年，這樣的購房遭遇讓肖先生苦不堪言，找了不少法律界的人士，但卻得到兩種截然不同的答案，對于賣家跟別人簽下的租賃合同是否有效，至今仍無定論。

買來的房子已被低價(jià)出租

去年8月份，肖先生在一家中介看中了一套二手房，是地處昆明市中心黃金地段一棟寫字樓的套房，面積接近200平米，價(jià)格一百多萬元。因?yàn)橛X得價(jià)格比較公道，地段也很不錯(cuò)，肖先生認(rèn)為將這套房產(chǎn)作為投資一定會(huì)獲得很好的收益，于是毫不猶豫地購買下這套房子，并在8月10日簽下了購房合同，并一次性將房款一百萬付給了賣家。肖先生開始等待過戶的產(chǎn)權(quán)證發(fā)到自己手里。

然而，此時(shí)，賣家卻拿出一份租賃協(xié)議，差點(diǎn)沒讓肖先生背過氣去。賣家所出示的這份租賃協(xié)議上明明白白地寫著：這套房子他已經(jīng)出租給某某公司作為辦公室，價(jià)格為每年3萬元，而且一租就是5年。據(jù)肖先生了解，這樣的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)很多倍，而且這份合同生效的時(shí)間正好就是2005年8月10日，也就是他買下這套房子的同一天，這讓肖先生感覺受到了很大的欺騙。

面對這樣的欺騙，肖先生有點(diǎn)不知所措，他問了一些法律界的朋友，有的人告訴他，這份租賃合同可以被認(rèn)定為無效，他可以向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，要回這套房子；但也有人告訴他，這份租賃協(xié)議雖然租賃價(jià)格明顯低于市場價(jià)，但是仍然具有法律效力，他只能接受。

面對這兩種截然不同的答案，肖先生更茫然了，在萬般無奈的情況下，他找到賣家，硬著頭皮跟賣家協(xié)商，看是否能將這份租賃協(xié)議的租期減少3年，改為兩年，盡量減少自己的損失。但賣家沒有同意，這次協(xié)商也就宣告失敗。進(jìn)退兩難的肖先生日前找到《紅色樓市》，希望能得到一些幫助。

律師：該合同屬可撤銷的合同

本報(bào)記者就此事采訪了《紅色樓市》的法律顧問云南國平律師事務(wù)所主任陳平，陳平律師解釋說，該案涉及到兩個(gè)法律關(guān)系，一個(gè)是賣家和房屋承租人的租賃關(guān)系，一個(gè)是賣家和肖先生的房屋買賣關(guān)系。

先說賣家和承租人的租賃關(guān)系，如果承租人在去年8月10日訂合同時(shí)已知道賣家于當(dāng)日同時(shí)把該房賣給肖先生，雙方協(xié)商以低于市場價(jià)很多倍的價(jià)格租下該房五年，那么根據(jù)合同法第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效……（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”。賣家和承租人訂立的合同無效。如果承租人根本不知道賣家要在當(dāng)日將該房賣給肖先生，那么承租人屬善意租房，即承租人沒有過錯(cuò)，按照“買賣不破租賃”的法律規(guī)定，賣家和承租人簽訂的合同屬于有效合同。

再說賣家和肖先生的房屋買賣關(guān)系問題。很明顯的可以看出賣家對肖先生采取了欺詐行為，即賣家故意隱瞞要將出售房同日出租給承租人這一事實(shí)，故意欺騙了肖先生，使肖先生陷入錯(cuò)誤并訂立了房屋買賣合同，從而使賣方獲得了利益，使肖先生遭受損失。根據(jù)《合同法》第五十四條規(guī)定：“下列合同當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。當(dāng)事人請求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷”。

可以看出賣家和肖先生所簽的房屋買賣合同屬于可撤銷的合同。再根據(jù)合同法第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任�！毙は壬绾唾u家協(xié)商不成，可通過法律途徑解決雙方的糾紛。

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