利用土地供應政策調(diào)控房地產(chǎn)市場

2005年可謂是房地產(chǎn)市場調(diào)控年，圍繞防止房地產(chǎn)投資過熱和穩(wěn)定住房價格的調(diào)控目標，國家出臺了一系列調(diào)控政策，繼3月16日央行取消了實行多年的房貸優(yōu)惠利率后，接連幾個月房產(chǎn)新政持續(xù)出臺：國八點、國八條、七部委新政等。在土地政策參與宏觀調(diào)控的大背景下，各地也充分運用土地供應政策調(diào)控市場供求，促進土地市場與房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展。通過對重點監(jiān)測城市的數(shù)據(jù)分析，總體來看，各城市通過控制土地供給量、完善供地結(jié)構(gòu)等措施基本實現(xiàn)了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，效果比較明顯。

首先，通過調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)用地供應總量調(diào)控開發(fā)規(guī)模。在監(jiān)測的10個城市中，除重慶因為城市規(guī)劃區(qū)的擴大，房地產(chǎn)開發(fā)土地供應總量有所增加外，其他城市的房地產(chǎn)用地供應總量均比2004年有所下降。這一供地狀況與房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況基本一致，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資15759億元，比上年增長19.8％，但增幅已經(jīng)比上年減少了8.3％。

其次，通過調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)用地結(jié)構(gòu)調(diào)控開發(fā)結(jié)構(gòu)。大部分城市均實行了對房地產(chǎn)開發(fā)用地結(jié)構(gòu)的控制，即嚴格控制高檔住宅用地的供應，增加中低價位普通商品住宅用地供應，尤其是經(jīng)濟適用房用地比重增加明顯，這對住房價格的理性回歸和避免房價大起大落起到了積極作用。以長江三角洲城市為例，2005年杭州、寧波、蘇州普通住宅用地占房地產(chǎn)開發(fā)用地的比例分別達到82.2％、74.8％和54.2％，而公寓等高檔住宅用地供應量所占比例均被控制在0.1％以下。

第三，調(diào)整供地類型引導集約化用地。部分城市積極消化存量建設用地用于房地產(chǎn)開發(fā)，集約用地程度進一步提高，初步扭轉(zhuǎn)了以增量為主的局面，保證了房地產(chǎn)開發(fā)用地的有效供應。如青島市房地產(chǎn)開發(fā)中存量建設用地供應占房地產(chǎn)開發(fā)用地供應總量的82.5％，同比提高了40.8％；蘇州房地產(chǎn)開發(fā)利用存量建設用地比例達60.8％；杭州房地產(chǎn)開發(fā)存量用地所占比例為21.6％，比2004年提高了8個百分點。

由此可見，利用土地供應政策可以有效實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。當然，土地供應計劃、供地政策的制定必須是在對市場狀況進行充分調(diào)查、準確判斷的基礎(chǔ)上進行，否則將難以達到預期效果。從監(jiān)測情況來看，也有少數(shù)城市由于供地計劃偏大，而市場需求在宏觀政策作用下反應謹慎，導致一定程度的土地出讓流標現(xiàn)象。

因此，各地應加強對宏觀經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究，增強對房地產(chǎn)市場供需狀況的預測分析，科學、合理地制定年度土地供應計劃，促進土地市場與房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展。從發(fā)展來看，2006對于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展將更加關(guān)鍵，如何將宏觀調(diào)控的初步成果保持下去，關(guān)鍵在于各地應深入研究市場供求關(guān)系，合理確定供地總量和供地結(jié)構(gòu)，還應兼顧城市內(nèi)及城市間的市場均衡。

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