最近，云南房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威、公信的主流媒體《生活新報(bào)-紅色樓市》關(guān)于昆明樓市發(fā)展問題的文章《昆明開發(fā)商在集體捂盤？》和《“三駕馬車”拯救昆明樓市？》（全文請登陸bbs.hsls.cn或www.ynhouse.cn-紅色論壇）在地產(chǎn)行業(yè)引起廣泛關(guān)注，面對目前昆明樓市不溫不火的局面，昆明樓市如何實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展，將是云南地產(chǎn)行業(yè)值得重視和反思的問題。
昆明樓市雖然較全國一些城市發(fā)展晚，但經(jīng)過起步和如今發(fā)展階段的歷煉，與全國一些中等發(fā)展城市一樣，昆明也擁有滿足不同消費(fèi)層次需求的樓市，有的樓盤還率先跨入全國先進(jìn)行列，在具備為消費(fèi)者提供安居服務(wù)的利好條件下，昆明樓市為何呈現(xiàn)出階段性“沉默”？昆明樓市波瀾不驚的背后，除全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚未規(guī)范、有序的大環(huán)境影響之外，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該重視“利益平衡”問題。
開發(fā)商開發(fā)的房屋作為一種商品，在流通中只有消費(fèi)者需要、購買，它的價(jià)值才能體現(xiàn)，購房者要完成與房屋的交易，除了能滿足居住享受等功能之外，還有利益平衡因素的制約。簡而言之，房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間要具備各自要求達(dá)到的利益才能完成交易。利益平衡對于房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者體現(xiàn)在各個(gè)方面，包括有形的戶型、區(qū)位、環(huán)境和無形的附加值及服務(wù)。
昆明樓市“利益平衡”存在問題原因淺析
開發(fā)商初期定位不夠精準(zhǔn)
有的房地產(chǎn)開發(fā)商受“地產(chǎn)暴利說”和全國地產(chǎn)氣候的影響，盲目圈地，脫離昆明購房消費(fèi)的實(shí)際，致使所建樓盤無準(zhǔn)確的客源定位。開發(fā)商對所開發(fā)的樓盤成本投資過大，對樓盤的市場交易期望值過高，造成房屋出售價(jià)格與購房者所能夠承受的消費(fèi)價(jià)格失衡。盡管開發(fā)商所開發(fā)的樓盤質(zhì)量、環(huán)境、附加值等利益因素均能讓消費(fèi)者接受，銀行也在推出各種房貸幫助消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)購房愿望。因價(jià)格利益失衡太大，就算再好的房屋，購房者也只能望房興嘆。高天流云別墅之所以成功運(yùn)作并引起全國關(guān)注，主要原因源于項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，開發(fā)商與消費(fèi)者利益平衡。
開發(fā)商利益取向抓小放大
其實(shí)，對于大多數(shù)需要購房安居的昆明人來說，體現(xiàn)在購房利益中價(jià)格略有偏差，多數(shù)人表示愿意接受。而有的開發(fā)商力求更大的利益目標(biāo)，往往脫離多數(shù)人購房所能承受的價(jià)格基準(zhǔn)，守侯房屋觀望或等待時(shí)機(jī)。龐大的意愿購房群體因價(jià)格利益的問題被拒之門外。處于全國中等發(fā)展水平的昆明來說，“先富起來的那部分昆明人”數(shù)量還有限。因此，建議開發(fā)商利益取向要根據(jù)市場進(jìn)行適度調(diào)整，把廣大中低收入者納入視野，多建適宜該消費(fèi)群需求的房屋。
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