今年“兩會”關于房地產(chǎn)問題的討論似乎比哪一年都要激烈。
全國政協(xié)委員、建設部科學技術司司長賴明和九三學社在本次政協(xié)會議上，同時提出“以房養(yǎng)老”模式，更是把這種熱烈的氣氛推向了一個高潮。他們建議，先對“以房養(yǎng)老”
一時間，對于“以房養(yǎng)老”，各種聲音此起彼伏起來。
“以房養(yǎng)老”可改善信賴關系
時下，“住房難”已成為困擾老百姓的普遍難題之一。一方面過高的
據(jù)《中國青年報》統(tǒng)計，目前我國60歲及以上老年人口已經(jīng)達到1.45億，占全國總?cè)丝诘?1%。按照國際通行的“60歲以上為老年人，占人口比例達到10%以上即開始進入老齡時代”的標準，我國已正式進入老齡社會。無疑，養(yǎng)老問題已經(jīng)，而且也必須成為社會關注的熱點問題。
正是針對這一現(xiàn)狀，賴明委員在提案中談到：我國已正式步入老齡社會。并且本世紀20年代至40年代將是增長最快的時期，每12至13年，60歲以上的老人就要增加1億。預計到2050年，我國老年人口將達到4.2億，占總?cè)丝诮?5%，即意味著每4個人中就有1位老年人。因此在“未富先老”的國情下，如何切實解決好老齡人老有所養(yǎng)、確保他們的生活質(zhì)量，就成了擺在政府面前的大問題。而“以房養(yǎng)老”這種方式是將養(yǎng)老保險、社會保障與購房養(yǎng)老相結(jié)合，為巨額保險資金尋找到安全，實現(xiàn)保險金“從養(yǎng)老中來，到養(yǎng)老中去”的循環(huán)。這不但有助于拓寬養(yǎng)老資金來源，減輕家庭養(yǎng)老負擔，也有助于老人自我保障，兒女獨立自強，將我國兩代人間的過度依賴改進為相對自立，從而形成新型“代際關系”。
據(jù)了解，“以房養(yǎng)老”模式的專業(yè)名稱叫做“倒按揭”，也就是“反向住房抵押貸款”。這是指房屋產(chǎn)權擁有者，把自有產(chǎn)權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值以及預計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，經(jīng)過一定年限，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得居住權，一直延續(xù)到房主去世；當房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權人所有。
倒按揭是上世紀80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立的。如今，倒按揭在美國日趨興旺，美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人。
“洋為中用”可性行
事實上，“以房養(yǎng)老”是近兩年在國內(nèi)炒得很熱的一個概念。應該承認，它確實是養(yǎng)兒防老、儲蓄養(yǎng)老的有益補充�！耙苑筐B(yǎng)老”在國外經(jīng)過20多年的發(fā)展，已經(jīng)成為一種相當成熟的養(yǎng)老模式。按照所謂“后發(fā)優(yōu)勢”，將別人經(jīng)過檢驗、論證的東西拿來為我所用，可以讓我們少走很多彎路。
民政部前副部長、中國老齡協(xié)會會長李寶庫對“以房養(yǎng)老”就表示出了贊同，他說：“這在市場經(jīng)濟條件下是可以去探索的，如果銀行和老年人都覺得好，也不一定非要把房子留給自己的子女，作為市場經(jīng)濟的運作模式，先做試點，再推廣都是可以的。”
對此建議，某網(wǎng)友也表現(xiàn)出了相當?shù)闹С植g迎態(tài)度：如果“倒按揭”真正實施，敢于買房的老百姓必然會增多，我想這對房地產(chǎn)市場來說是一個利好�！暗拱唇摇笔鼓切┣鞍胼呑咏o房子“當牛做馬”的人，在后半輩子翻了身。在不影響居住的前提下，還可以用房子來“反哺”晚年生活。中國老百姓買房子的信心指數(shù)和生活安全感無疑會隨著“倒按揭”的到來增加許多。
然浦發(fā)行廣州分行個貸中心總經(jīng)理黃宇征卻想到了更多，他認為，住房反向抵押貸款是一項比較復雜的系統(tǒng)工程，如果銀行來做，涉及到銀行在老人身后，能否將房產(chǎn)抵押品變賣、升值或貶值后的利益和損失如何結(jié)算、房屋被拆遷或毀損怎么辦，甚至遺產(chǎn)的處理是否合理等諸多問題。在目前，按國家銀行法規(guī)定，在銀行只能從事資金的存、貸及結(jié)算業(yè)務的前提下，反向抵押貸款所涉及的住房變賣處理等環(huán)節(jié)，顯然超出銀行現(xiàn)有經(jīng)營范圍。銀行不是典當行，不可以如典當行一樣有權處置抵押物品，而是有諸多法律監(jiān)管的。因此，從根本上講，反向抵押貸款更應該是一項社會保障業(yè)務，而不是銀行業(yè)務。
而某國有銀行負責人甚至給“以房養(yǎng)老”開出了“藥方”：老人的子女可以選擇今后再把該房產(chǎn)買回，待老人離世后，子女只要把這些年銀行支付給老人的總額償還銀行，再按消費貸款利率支付利息，那么房子仍舊是子女的。
“倒按揭”挑戰(zhàn)中國國情
一個新東西出來，有人支持，自然就有人反對，全國人大代表、省勞動和社會保障廳廳長方潮貴就認為：“以房養(yǎng)老”似乎不可行，不太符合中國式國情。他認為養(yǎng)老最好還是通過社會保險來完成，因為目前社會保障體制是越來越健全。參加養(yǎng)老保險，每月個人交的錢并不多，單位還會幫著交一部分，但是買房子單位是不會幫著交錢的。
某業(yè)內(nèi)人士也道出了自己的擔憂：在我們準備復制“以房養(yǎng)老”這一模式時，卻不能不考慮自己身后的土壤條件是否適合外來事物的生長。無論是“反向住房抵押貸款”，還是“售房養(yǎng)老模式”，“以房養(yǎng)老”顯然不能只是從抵押或者出售房子開始——要抵押要出售，之前就必然要有東西可以用來抵押或出售。這似乎又回到了起點——買房難上。
再者，在中國買房子不像在美國，基于目前我國的地權制度，我們對住宅的使用權只有70年。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用權的續(xù)期必須重新批準，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權及其附著的建筑物都將被政府無償收回。也就是說中國人無法“買斷”房屋。
試問，這樣又如何去推行反向住房抵押貸款？
另一方面，“如果真的施行‘以房養(yǎng)老’的政策，無疑將對‘養(yǎng)兒防老’的傳統(tǒng)造成沖擊。在東方人的觀念里，父母把房子留給子女是順理成章的事，而如果父母辦理‘以房養(yǎng)老’可能會讓子女承受不必要的輿論壓力。這種倫理困局給‘以房養(yǎng)老’的推行造成一定的阻礙。然而這種觀念是否會得到轉(zhuǎn)變、‘以房養(yǎng)老’能否減輕老人和子女的養(yǎng)老負擔，將兩代人之間的過度依賴改為相對自立，還需要時間來證明。”
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