買房人希望物有所值，然而現(xiàn)實卻總不令人那么滿意：選房被廣告忽悠了，看房被銷售人員蒙了，簽合同掉進陷阱了，交房被延期了……在這個過程中，讓人窩火、憤怒和不公平的事兒太多了。然而，如果我們在買房前稍稍學習一點基本的法律知識就會發(fā)現(xiàn)，其實有些陷阱輕而易舉就能避免，那些看上去挺神秘的花招一點就破。適逢一年一度3·15消費者權(quán)益日，本報記者針對近年來一些房產(chǎn)的投訴熱點，采訪了相關(guān)專家。
售房廣告應當保留
案例：王女士在某花園小區(qū)購買了一套躍式住宅，在該售樓處和其他宣傳資料中的示意圖和文字表明該小區(qū)之外的正南面是擬建中的嬉水公園，嬉水公園的南面即為河景。但在業(yè)主入住時卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商標明為嬉水公園的地方正在興建超大型高層住宅群。業(yè)主不但無緣河景，連通風、采光都大受影響。
專家支招：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但具備如下條件的，應當視為要約：一、對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾；二、此說明和允諾具體確定；三、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。因此，律師提醒買房人：為了保護自己的合法權(quán)益，應當保留有關(guān)的銷售廣告和宣傳資料。銷售廣告可以視為合同內(nèi)容。
一房二賣購前防范
案例：朱某2004年上半年與某房地產(chǎn)公司簽訂了購房合同。合同約定，房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的一套商品房銷售給朱先生，房款總計50萬元。合同簽訂后，朱先生先后支付了19.5萬元的購房款。隨后朱先生又于2004年下半年支付了剩余的購房款及其他相關(guān)費用；同時，房地產(chǎn)公司將商品房交付給了朱先生。然而在2005年，朱先生得知，房地產(chǎn)公司早在2002年，就已經(jīng)將他所購買的商品房預售給了他人。
專家支招：一房數(shù)賣主要存有以下兩種情況：一種是出賣人尚未將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人之前，又將該房屋出賣；另一種是出賣人已將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)給前一個買受人，又再將該房屋賣給其他人的行為。購房者在購房之前，應先到房產(chǎn)管理部門查閱房屋的所有權(quán)歸屬以及權(quán)利狀態(tài)情況。購房之后，則要及時到登記機關(guān)辦理過戶手續(xù)（商品房預售查閱備案情況），以維護自己的合法權(quán)益不受侵害。
“內(nèi)部認購”風險太大
案例：吳先生于2004年6月“內(nèi)部認購”了一套三室一廳的房子，開發(fā)商承諾的交房時間是2004年9月30日，并已簽定合同，還交了首付款45000元，但吳先生至今未拿到房子，后經(jīng)了解才知道，大約有40多位業(yè)主在此買房，問了有關(guān)部門才知道，原來此處房產(chǎn)沒有產(chǎn)權(quán)證。
專家支招：買房前，購房人一定要了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實力及信譽情況，查驗“五證”，包括土地使用證、規(guī)劃許可證、建筑工程許可證、施工許可證、預售許可證。但有些開發(fā)商在沒有取得全部許可證時就想出售房子，為了規(guī)避法律，而玩起了“內(nèi)部認購”的花樣。由于法律上不確定房屋的所有權(quán)性質(zhì)，所以“內(nèi)部認購”難以受到法律保障。
驗房收房要找專家
案例：王某反映所購買的商品房澆混凝土樓板出現(xiàn)裂縫，多次尋找開發(fā)商和建筑公司后，始終沒有得到一個令人滿意的解決方案。據(jù)王某介紹，交房后他發(fā)現(xiàn)地面出現(xiàn)了２條裂縫，更為氣憤的是承建商未征得業(yè)主同意，私自進入室內(nèi)修補。在業(yè)主多次在開發(fā)商和承建商之間奔波下，承建商才答應給他在原來的裂縫處灌進水泥沙漿修補。
專家支招：消費者在購買房屋或收房的時候，一定要仔細檢查房屋質(zhì)量。鑒別商品房質(zhì)量主要包括檢查房屋有無裂縫；墻、地面有無滲漏；房屋有無傾斜；廚、衛(wèi)、門、窗以及水、電、氣等系統(tǒng)有無質(zhì)量問題。住戶房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題后，首先應向開發(fā)單位投訴。對于開發(fā)單位和施工單位在保修期內(nèi)不履行保修義務或拖延履行保修義務的，住戶可向建設行政主管部門投訴或向仲裁機構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。建議購房人最好是找熟悉建筑工程、房屋結(jié)構(gòu)方面的專業(yè)人士陪同驗房、收房
房屋辦證遲延不得
案例：張先生購買了一套商品房，房產(chǎn)證一直未辦下來。在房子升值期間，他因沒有房產(chǎn)證失去3次轉(zhuǎn)手機會。現(xiàn)開發(fā)商把房產(chǎn)證辦下來了，但房子卻已貶值。雖然他可以追究開發(fā)商延期辦證的違約責任，但卻不能追償因延期辦證喪失的轉(zhuǎn)手“收益”。
專家支招：購房人可在購房合同中約定，若開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證，每日按已付房款的比例承擔違約責任。若商品房買賣合同中未明確約定辦證時間，購買期房的，自交房之日90天后起算；購買現(xiàn)房的，自銷售合同簽訂之日起90天后起算。由于開發(fā)商的原因，一年后購房人無法辦理房產(chǎn)證的，可以申請退房。
另外，現(xiàn)實中有相當一部分卻是購房者不愿意辦房產(chǎn)證。這些購房人考慮到購房是自住，不辦證可省交契稅、公共維修基金；也有人是按揭購房，則以不辦證作為與開發(fā)商斗爭的武器，不辦證也不交房貸款，由銀行扣劃開發(fā)商在銀行的保證金。因為房產(chǎn)權(quán)證是證明房屋所有者的惟一合法憑證，所以辦房產(chǎn)證拖延不得。
遇到糾紛冷靜處理
采訪最后，專家提醒廣大消費者：購房人在買房時一定要做到慎之又慎，一方面可以減少不必要的風險，另一方面，即便購房中出現(xiàn)問題，產(chǎn)生糾紛，購房人也會處于比較有利的位置。如遇到糾紛時，應冷靜處理，首先應將與房屋有關(guān)的合同、票據(jù)及其他相關(guān)資料收集起來，仔細研究手中的材料，分析利與弊，明確所要解決的問題和想要達到的目的。如果購房人不能分析出現(xiàn)有的材料對自己解決糾紛是否有利，不妨咨詢律師，讓律師幫你出謀劃策。畢竟每個購房個案都是不同的，購房人應結(jié)合具體情況，采用切實可行的方法，處理好購房相關(guān)事宜。
□業(yè)主維權(quán)
律師解答物業(yè)糾紛
隨著物業(yè)小區(qū)的增加和規(guī)模的不斷擴大，業(yè)主和物業(yè)管理部門之間新出現(xiàn)的矛盾和問題也逐漸增多，現(xiàn)就常見的物業(yè)糾紛進行分析。
糾紛：今年初，家住某小區(qū)的張女士家中被偷，損失數(shù)千元。張女士認為物業(yè)管理公司應當給予賠償。而物業(yè)管理公司則認為，收取的物業(yè)管理費用只是小區(qū)保潔等費用，對業(yè)主家中的財物被盜自己沒有責任，不進行賠償。
律師解答：《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任�！�
糾紛：家住北市區(qū)的劉先生反映，所在的某小區(qū)物管公司收取的水、電費要比較正常的貴。而物管公司的解釋是他們向業(yè)主收水、費用往往要有一些人力上的支出，所以，向業(yè)主收取了一定的代收費。
律師解答：《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。”
據(jù)此規(guī)定物業(yè)管理公司代收水、電等費用不能收取額外費用。
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