租售貓膩多黑中介“兩頭吃”
根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所的數(shù)據(jù)，當(dāng)前廣州市房屋租賃的90％以上和交易的80％都是通過(guò)中介公司完成的。至去年年底，廣州市具備房地產(chǎn)中介服務(wù)資質(zhì)的公司共1125家，分支機(jī)構(gòu)888家，而申請(qǐng)成立機(jī)構(gòu)還在以每年100到200家左右的速度增加。
由于中介公司增速過(guò)快，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，僧多粥少令中介行業(yè)的收入攤薄。少數(shù)中介通過(guò)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，甚至不惜采取各種違規(guī)手段來(lái)獲取更多利潤(rùn)，導(dǎo)致了不少糾紛案件的發(fā)生，也影響了中介服務(wù)業(yè)的誠(chéng)信度。
“長(zhǎng)租改短”倍收傭金
去年12月，王太太將執(zhí)信路的一個(gè)三房單位出租。她與某中介商定：以2400元/月的價(jià)格租出，最短租期一年，并將房屋鑰匙交給該中介公司職員小吳，委托其辦理相關(guān)手續(xù)。
三天后，張先生看中了王太太的房子，也接受了租價(jià)，但最多只能租三個(gè)月。為做成生意，小吳在王太太不知情的情況下，與張先生簽訂了短期合約。
3月5日，張先生租約期滿，向王太太提出退還押金，兩個(gè)人才知道中介隱瞞了各自的租期要求。雙方因此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，但中介卻不愿承擔(dān)任何責(zé)任。
【解讀】
廣州僑華地產(chǎn)服務(wù)公司總經(jīng)理張序表示，租期引發(fā)的糾紛在業(yè)內(nèi)比較普遍，變長(zhǎng)租為短租，損害的是業(yè)主和租戶的利益，而房產(chǎn)中介往往可以從中獲取利潤(rùn)。以王太太的個(gè)案為例，如果以一年為租期，中介能得到一個(gè)月的租金作為中介費(fèi)，即2400元。而如果三個(gè)月一租，中介在一年之內(nèi)可以成交四次，將得到9600元的傭金。張序表示，其實(shí)很多業(yè)主都知道中介這種牟利手段，但由于自身利益表面上沒(méi)有受損，業(yè)主往往睜一只眼閉一只眼。
“陰陽(yáng)合同”逃避租稅
春節(jié)剛過(guò)，陳先生以103萬(wàn)分別買下較場(chǎng)東路、東川路和東華西路的三套二手房。
陳先生委托一家相熟的中介代理租賃業(yè)務(wù)，并給三套住房分別開(kāi)出1800元、1500元和1500元的月租價(jià)。
中介職員小李很快為陳先生的第一套房子找到客戶唐先生，在簽訂租房合同之后，小李又拿出一份新合約，并稱這是這套房子的另外一份備用合同，需要客戶在上面再簽一次名。唐先生仔細(xì)查閱相關(guān)條款之后發(fā)現(xiàn)，原來(lái)的租金項(xiàng)由“1800元/月”變成了“800元/月”。小李解釋，這個(gè)數(shù)據(jù)是打字時(shí)出現(xiàn)的錯(cuò)誤，簽完后改正過(guò)來(lái)就可以了。雖然將信將疑，但考慮到即使誤寫成“800元/月”，對(duì)自己也沒(méi)有影響，唐先生就簽了名。該中介如法炮制，將陳先生的另外兩套房成功出租。
【解讀】
按廣州市相關(guān)的稅收規(guī)定，個(gè)人出租自有住房用于住宅用途，月租金低于1000元的，按租金6.7%的綜合征收率征收有關(guān)稅費(fèi)，租金高于1000元（含1000元）的，按房屋坐落地核定每平方米建筑面積計(jì)稅租金收入標(biāo)準(zhǔn)，并按綜合征收率10%計(jì)算。如果陳先生的三套住房都按10%的綜合征收率計(jì)稅，每年應(yīng)繳金額為5760元。如果租金全部換成800元/月，這三套房的年繳稅金變?yōu)?929.6元。這種做法由于對(duì)租戶沒(méi)有經(jīng)濟(jì)損害，大多數(shù)客戶不會(huì)在意。不過(guò)，一旦被查處，陳先生將被處以少繳稅款五倍以下的罰款。
“藏匿信息”誘騙客戶
剛調(diào)來(lái)廣州工作的林先生，想在員村附近買一套二手房，并請(qǐng)黃埔大道某中介幫忙。
當(dāng)天下午，該中介向林先生推薦了位于員村二橫路的一套兩房單位。由于購(gòu)房心切，加上中介極力推薦，在沒(méi)有看到房產(chǎn)證的情況下，林先生就交納了1萬(wàn)元意向金。但第二天中介傳真房產(chǎn)證給林先生時(shí)，林先生發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)已經(jīng)以43萬(wàn)元的價(jià)格抵押給某銀行。
林先生認(rèn)為，在簽訂意向書之前，中介沒(méi)有告訴房產(chǎn)的真實(shí)情況，這是一種欺騙行為，因此要求收回意向金。而該中介表示，意向金已轉(zhuǎn)到業(yè)主手里，而且抵押并不影響交易，沒(méi)有理由歸還意向金。
【解讀】
廣州市消協(xié)相關(guān)人士表示，房產(chǎn)中介公司必須在購(gòu)房者簽訂意向書前出具房產(chǎn)證。根據(jù)上述案例，雖然中介公司第二天以傳真的形式將房產(chǎn)證給了林先生，但是因其未按規(guī)定出具房產(chǎn)證，導(dǎo)致了購(gòu)房者不能及時(shí)了解房產(chǎn)的情況，損害了購(gòu)房者的知情權(quán)。
意向金不是定金，如果因購(gòu)房者原因?qū)е陆灰撞怀晒�，意向金�?0%歸中介所有，50%歸房東所得。該交易失敗并不是購(gòu)房者原因所致，因此中介無(wú)權(quán)處置意向金。
該中介公司必須承擔(dān)所有責(zé)任，并歸還林先生的1萬(wàn)元意向金。
“低收高拋”騙取差價(jià)
因?yàn)槟曛幸鰢?guó)，楊先生決定將竹絲崗的一套二房單位出售。
去年10月，他委托一家中介放盤，一周后，該中介業(yè)務(wù)員韓某找到買家，經(jīng)過(guò)商議，楊先生與買家以22萬(wàn)元的價(jià)格簽訂買賣合同。韓某建議楊先生授權(quán)委托辦理。為避免麻煩，楊先生接受了韓某提議，向韓某出具了授權(quán)委托書，并把房產(chǎn)證、身份證等辦理過(guò)戶所需證件一并給了韓某。
今年2月底，楊先生經(jīng)過(guò)原來(lái)的家，發(fā)現(xiàn)住戶不是與其簽約的買家。經(jīng)詢問(wèn)，該房主根本不認(rèn)識(shí)先前的買家，該房主買賣合同上的賣方是楊先生，標(biāo)明的房?jī)r(jià)是25萬(wàn)，下面代他簽字的是韓某。楊先生這才知道，原來(lái)中介利用他的授權(quán)委托，私自與另一買家簽訂合同，從中賺取了3萬(wàn)元差價(jià)，而之前的買家其實(shí)是該中介的一個(gè)工作人員。
【解讀】
廣東博厚律師事務(wù)所一級(jí)律師詹禮愿表示，相關(guān)案件在廣州出現(xiàn)過(guò)不少。中介接受委托后，向買方開(kāi)出的價(jià)格高于賣方開(kāi)出的價(jià)格，并且將此差價(jià)據(jù)為己有，顯然是不合法的。如果楊先生與該中介對(duì)簿公堂，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，該中介故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，損害了楊先生的合法利益，應(yīng)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。而韓某的做法系職務(wù)行為，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該中介應(yīng)該把房屋差價(jià)款項(xiàng)3萬(wàn)元給付楊先生。
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